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안녕하세요? 평소에 모네타로 도움을 많이 받고 있습니다. 선생님들께 여쭤보고 싶은게 있습니다.

  2006년 6월경에 용산 문배동에 주상복합 (2007년 8월에 입주예정) 분양권과 인천 계양구 작전동에 20년된 빌라를 매수했습니다.  저는 현재 전세살고 있습니다.

 다른게 아니라 인천빌라는 20년이 넘어 몇년내에 그동네가 재개발이 들어간다고해서 3800만원에 매수했고, 문배동은 아직 낮은 시세를 유지하면서 용산쪽의  향후를 바라보고 매수했습니다. 광역시 1억미만 주택은 주택수에 포함되지 않는다고 해서 구입했는데 향후 재개발이 들어간다면 주택수에 포함된다고 하던데...

 질문1) 용산 입주후 1년내로 해서 인천집이 재개발이 들어가지 않아도 최대 2년후(입주시까지 1년2개월+유예기간 1년)인천집을 파는게 나을지 아님  재개발이 들어가서 아파트 입주권이 1억이 안될시에 그리고 1억이 넘을시에 팔때 양도세율을 좀 알고 싶습니다. 재개발이 안들어가면 1억미만 집은 세율이 중과되지는 않는다고 하던데  맞는지요?

질문2) 주택거래신고지역내(용산)에 매수시에 2006년 7월 1일부터는 자금출처를 밝혀야 한다고 하던데 2006년 7월 1일전에 구입한 분양권은 해당사항이 있는지....2007년 8월 입주시에 등기하는 기준인가요? 아님 분양권 취득일 기준인가요?  

질문3)그리고 자금출처는 어떤식으로 밝히면 되나요? 매수금액의 80%만 보이면 됩니까? 예를 들어 이제껏 급여총합계 + 성인비과세증여 3000만원등 이런식으로 가능한가요?

선생님 질문이 너무 많아 죄송합니다. 답변 부탁드릴께요. 감사합니다.

안녕하세요

귀하께서는 현재 1가구1주택에 해당되십니다. 인천 빌라가 주택으로 보구요. 문배동 주상복합은 분양권으로 주택으로 간주되지 않습니다.

문배동 주상복합의 입주시점에 잔금을 청산하면 비로소 1가구2주택이 되는데 귀하의 말씀대로 취득일로부터 1년이내에 작전동 빌라를 매도한다면 양도소득세가 비과세되겠습니다.

재개발의 경우 구역지정이 되고나면 기준시가가 1억원 미만이라 하더라도 중과세율 주택수 산정시 포함이 됩니다. 즉 재개발 진행이 되더라도 구역지정을 받기전까지는 1억원 미만이라면 중과세율에서 제외되게 됩니다. 다만 앞서 말씀드렸던 일시적1가구2주택에 의해 양도소득세가 비과세되므로 문배동 주상복합의 취득일로부터 1년 이내에 작전동 빌라를 매도한다면 양도소득세가 비과세 돼 6억원이 넘는 고가주택이 아닌 이상 기준시가와는 무관하게 됩니다.

따라서 보유하고 계시다 2008년8월까지 작전동 주택을 매도한다면 기준시가가 1억원 넘더라도, 혹은 재개발 구역지정이 되더라도 일시적 1가구2주택에 해당돼 양도소득세가 비과세되겠습니다.

귀하의 말씀에 오류가 있습니다. 재개발 주택이 진행돼 입주권이 된다면 입주권 자체는 매매가격과는 달리 기준시가가 없기 때문에 1억원의 잣대 자체가 무의미합니다. 다만 입주권 하나와 주택 1채를 보유할 때 주택을 매도하면 입주권을 주택으로 보고 2007년 이후 주택을 매도한다면 양도세율 50%가 적용되게 되는 것입니다.

2. 귀하의 말씀대로 3.30 대책의 일환으로 주택거래신고제 지역내에서 매매를 한다면 자금조달 계획서를 제출하게 됩니다. 주택거래신고제 대상은 전용면적 60㎡를 초과하는 아파트, 전용면적 150㎡를 초과하는 연립주택, 그리고 재건축?재개발구역안에 있는 모든 아파트 및 연립주택입니다. 다만 주택거래신고지역에서 거래되는 기존 주택만이 신고대상이 되므로 준공되지 아니한 주택의 분양권을 전매하는 경우에는 신고대상에 해당되지 않습니다.

취득은 해당 주택의 등기일과 잔금청산일 중 빠른 날입니다.

3. 자금출처조사에는 서면조사와 실지조사가 있습니다. 서면조사는 세무서에서 재산 취득자에게 문서로 통지해 소명자료를 일정 기한까지 제출토록하는 방법을 말하며 실지조사는 조사 공무원이 직접 나와 재산 취득과 관련된 자금 관계를 조사하는 방법입니다.

서면조사일 경우에는 재산 취득자의 최근 5년 이내 모든 소득이나 재산처분, 대출 등과 관련된 증빙자료를 제출해 경제적 능력이 충분함을 입증해야 하며, 실지조사는 해당 재산의 취득과 관련한 직접 경비를 조사하게 됩니다.

취득자금 소명은 취득자금이 10억원 미만인 경우에는 자금의 출처가 80% 이상 확인되면 나머지 부분은 소명하지 않아도 되구요. 취득자금이 10억원 이상인 경우에는 자금의 출처를 제시하지 못한 금액이 2억원 미만인 경우에만 취득자금 전체가 소명된 것으로 보게 됩니다.

감사합니다. [모네타상담실]