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안녕하세요?

저는 현재 대전에 거주 중이고 서울 미아동 동부센트레빌 32c형 2006년 4월에 분양받아 그 시점부터 현재까지 1억9천에 전세로 내놓고 있습니다. 전세가 올 5월말경 만기인데 현재 전세 시세를 알아보니 2억3천정도 하더군요.

그리고 저는 현재 대전 송촌동 선비마을 아파트에(37평) 1억3천에 전세로 거주하고 있으며 올 연말쯤 아파트 전세 만기가 되어 다시 전세로 옮길지 아니면 계속 전세로 옮겨 다니니 불편하기도 하고 아이들 교육에도 좋지 않은 것 같아 현재 전세금에 조금 더 보태어 이곳 선비마을 아파트를(31평정도) 한채 더 구입할까 고민중입니다.

미아동 아파트는 장기 투자 목적으로 계속 보유를 할 생각입니다.

이 경우 저의 궁금 중은

1. 1가구 2주택이 되는데 세금 관계를 알고 싶습니다.

2. 대전에 아파트를 구입하고  추후에 서울과 대전 아파트 중 하나를 처분하게 될 경우

   생길 수 있는  문제점이나  양도세(과세율) 문제,

3. 미아동 아파트를 장기 투자 목적으로 보유 할 가치가 있는지 여부.

4. 대전에 아파트를 구입한다면 향후 발전 가능성으로 볼때 어느 곳이 적당한지 궁금합니다.

안녕하세요.

귀하의 질문에 답변을 드리도록 하겠습니다.

1,2. 일시적 1가구2주택에 해당된다면 새로운 주택을 취득한 날로부터 2년 이내 비과세요건을 충족한 기존주택을 매도한다면 양도소득세가 비과세됩니다.

제155조(1세대1주택의 특례)

①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

미아동 동부센트레빌에 거주를 하지 않아 비과세요건을 충족하지 못한 것으로 보입니다.

이럴 경우 1가구2주택이라 하더라도 대전광역시에서 귀하와 같은 상황이라면 중과세율을 걱정하지 않아도 되겠습니다.

지방광역시의 1가구2주택 중과세율 배제되는 기준이 주택공시가격 3억원 이하인데다 2010년 말까지 새로운 신규주택을 취득한다면 매도 시 중과세율이 적용되지 않습니다.

이에 귀하께서 새로 취득한 대전 아파트를 2년이 지나 매도한담녀 양도소득세가 부과된다 하더라도 세금이 크지 않은 편입니다.

만일 기본공제, 필요경비 등을 고려하지 않고 2년 보유 뒤 시세차익이 2천만원이라고 한다면 15% 세율이 적용돼 양도소득세는 190만원 정도입니다. 필요경비와 기본공제를 하게 되면 세금은 더 줄어들 게 됩니다. 물론 기존 주택의 양도차익이 크다면 새로 취득한 주택을 나중에 먼저 매도하시면 되겠습니다.

3. 강북구 미아동 아파트의 경우 가격상승폭이 이전만 못할 것으로 보이므로 장기적으로 보유하시는 것보다는 매도하신 뒤 투자금액을 다른 쪽으로 투자하시는 게 기회비용면에서 낫다고 봅니다.

4. 대전 내 아파트를 매입하신다면 대전 구도심 일대 소형 평형을 매입하시는 편이 좋을 것으로 보입니다.

일대 아파트가 노후화된 것이 흠입니다만 기반시설이나 교육시설이 잘 갖춰져 있는 것이 특징입니다. 실수요자들이 많이 선호하는 지역입니다.

아울러 괜찮은 아파트 물건추천은 프리미엄 상담을 이용하신다면 보다 만족스런 답변을 얻으실 수 있으시겠습니다.

감사합니다. [모네타상담실]