부동산 정보포털에서 거래포털로!

용인에 2억 가량하는 아파트를 사고 싶습니다.

 

1억 4천 : e-모기지에서 가능하다고 나오고 (10년 만기 원리금균등분할 월 약175만)

2천 : 회사에서 복지 차원에서 1% 금리로 빌려주고 (월 약1만6천)

3천 : 신용대출 (8% 이자로 볼 때, 월 20만원)

1천: 현재 갖고 있는 돈

 

갖고 있는 1천은 세금, 약간의 리모델링, 이사비용 등등 으로 사용하려고 합니다.

 

약 200만원이 꼬박 매 달 원리금 상환으로 들어가네요.

 

남편 월급은 현재 280만원 정도로, 세 후에 통장에 들어오는 금액입니다.

명절 보너스, 성과금 그 밖에 더 있고요...

 

현재는 외벌이지만, 그 지역으로 이사 갈 경우

제가 월 수입 100 이상은 맞벌이 할 수 있다고 생각합니다. (과외)

 

현재 갓 태어난 아기가 있고요.

그나마 아기가 초등학교에 있을 때, 빠듯한 살림 사는게 나을 것 같은데...

 

제 생각으론,

 

살 수 있다.

 

산 입에 거미줄 치랴.

 

부동산 가격 많이 하락 했을 때, 지금 사자.......

 

그나마 아파트는 안전한 투자처니까,,,

 

 

많이 쪼들리고 힘들겠지만,

 

저는 '가능하다'라고 생각 드는데요.

 

 

자꾸 남편이 그냥 전세 살자, 고 하는데.....

 

저는 지금이 기회라고 보고 있거든요....

 

 

근데, 이렇게 살 수 있긴 있는 건가요?????

(저희 부부가 이제 막 사회생활을 시작한 20대 후반입니다;;

월급 받은지가 이제 6개월 되어 세상 물정 잘 모르고 살고 있습니다.)

안녕하세요! 회원님, 모네타 재테크 상담사 최영식 입니다.

 

회원님의 글 잘 읽었습니다. 최근 회원님 처럼 용인지역 아파트의 가격 하락폭이 상당히 컸던 이유로 실수요자들 위주로 아파트를 구입하고자 하는 분들의 문의가 많습니다.

 

그리고 저 역시 재무 상담을 함에 있어서 어느 정도 여유가 되시고, 주택 구입자금이 모아져 있고 무주택자분들의 경우에는 가능하면 지금 주택 구입하실 것을 권해드리기도 합니다. 그리고, 일반적인 상황에서는 저 역시 회원님과 같은 생각으로 일단 주택 구입이 가장 중요하고, 무주택자의 경우에는 최후의 자산 및 주거의 안정성이라는 개념에서 반드시 내 집 마련을 중요한 목적으로 설정해 드리고 있습니다.

 

그러나, 회원님의 경우에는 회원님께서도 이미 어느 정도 인지하고 계신 것처럼 상당한 무리가 된다는 것을 알고 계십니다. 따라서 회원님의 상황을 고려 하여 상담을 해 드리겠습니다.  

 

첫 번째로 회원님께서 판단한 부분에서 잘 못된 점을 먼저 말씀 드리겠습니다. 회원님처럼 많은 사람들이 전반적인 분당/용인지역의 주택가격이 하락한 것으로 생각하지만 회원님께서 문의 하신 주택 가격으로 볼 때 소형 평형 대(추측컨데 전용면적 59m² 흔히 얘기하는 24평형 아파트) 아파트일 것으로 생각됩니다.

 

용인 어느 지역인지 모르겠지만 용인 지역 중 향후 교통호재 등을 고려할 때 가장 유망 지역으로 꼽히는 수지 지역의 한 아파트로 예를 들어 실제 시세를 조사해보면 현재의 가격이 절대 하락한 가격이 아닙니다. 전반적인 부동산 가격이 상승한 시기인 2007년 상반기에 최고가 2억 4천만원 정도의 시세가 형성되었던 물건(용인 수지구 풍덕천동의 1,000세대 정도의 모 단지로 리모델링 호재등으로 가격이 상승한 아파트)으로 현재 시세가 약 2억3천만원 정도에 매매 되고 있습니다. 회원님께서 생각하신 것처럼 가격이 많이 빠지지는 않았다는 것입니다.  

 

실제로 분당 / 용인 지역의 주택가격이 많이 하락하였다고 하지만 실수요가 많은 소형 아파트의 경우에는 실제 거래가격이 많이 하락하지 않았음을 알 수 있습니다. 따라서, 첫 번째 상황파악부터 잘 못 된 것으로 생각됩니다. 주택 마련은 회원님의 앞으로 인생에서 가장 많은 돈이 들어가는 최대의 이벤트 중 하나 입니다. 이런 이벤트를 행함에 있어서 그 어떤 작업보다 신중하게 준비하고 계획적으로 결정하여야 하는 작업입니다. 단순히 현재 시세가 떨어졌으니 나의 상황보다는 투자 가치가 있으므로 투자를 결정하는 것은 어리석은 짓입니다.

 

그리고, 두 번째로 판단 미스한 부분은 첫 번째 잘 못된 상황 파악보다 더 중요한 실수입니다. 우선 회원님께서 머리로 생각해보면 가능하다고 생각하는 대출 가능하다는 부분입니다. 우선 담보대출 2억 아파트에 1억4천만원까지 가능하다고 생각하지만, 은행에서 직접 대출 받을 경우, 최근 금융권 대출 시장의 은행의 유동성등을 고려했을 때 많이 엄격해진 관계로 쉽지 않은 대출입니다. 또한 신용대출 2천만원에 대한 부분은 금리 8%라고 하였는데요. 주택 담보 대출을 받은 상황에서 이 부분 역시 쉽지는 않을 것입니다.

 

또한 가장 우려되는 부분은 회원님께서 현재는 외벌이지만 이사할 경우, 과외를 통해 약 100만원 정도는 수입이 가능할 것이라고 생각하시는 부분입니다. 물론 가능 할 수도 있습니다. 하지만 주택구입과 같은 투자를 염두에 두고 있다면 늘 최악을 상황을 가정하셔야 합니다. 현재 자녀의 육아문제도 있고 많은 상황을 고려하셔서 좀 더 치밀한 계획을 세워 주택구입을 준비하시길 바랍니다. 회원님께서 하신 말씀 중에 산입에 거미줄 치랴 라는 막연한 기대감이 더 문제 입니다. 수입 지출 분석도 하지 않고 막연히 280만원 수입에서 200만원 대출원리금 상환하고 나머지 금액으로 소비하고 하는 막연한 생각만을 갖고 있습니다. 하지만 향후 자녀 육아등으로 소비액이 커질 것도 생각하셔서 좀더 기초적인 나의 수입 지출 과 같은 부분부터 먼저 고려하시길 바랍니다.

 

투자를 함에 있어서 절대 낙관적인 상황으로 생각하지 마시길 바랍니다. 가정의 미래를 해칠 수 있습니다. 그럼 회원님의 상황을 하나씩 면밀히 살펴 보고 숫자로 분석하고 재무 상황에 있어서 제가 생각하는 저축 방안을 말씀드리겠습니다.

 

1. 아파트 자체의 투자 가치 분석

 

최근 부동산 시장이 경기 침체로 인하여 정부의 공격적인 규제 완화로 실질 가치가 상승한 부분이 없지 않습니다. 특히 재건축 아파트의 경우, 용적율 상향과 소형평형 의무 비율 등의 규제 완화로 실제 소유자들에게 많은 가치상승을 주었습니다. 또한 양도소득세의 세율 완화와 고가 주택의 상향 조정 및 다주택자의 중과세 완화 조치 등으로 실제 소유자들에게 적게는 수천만원에서 억대의 규제 완화 이익이 주어진 면이 없지 않습니다. 이런 점 및 현재의 경기 상황으로 무주택자들이 주택구입을 하고자 하는 분들이 상당 수 있는 것으로 알고 있습니다.

 

실제 투자 여력이 되고 내 집 마련을 하고자 하는 무주택자라면 저 역시 지금은 내 집 마련에 적극 나서야 할 시기라고 생각합니다. 하지만 회원님의 경우는 조금 다르게 생각됩니다. 우선 생각하고 계신 주택들을 구입하시게 되면, 분명 주택 확장을 또 염두에 두게 됩니다. 그리고, 과거 5년 전 시세와 비교를 해보더라도 크게 조바심 느끼거나 할 필요도 없을 것 같습니다. 6년 전 2003년 1월 수지의 소형 아파트의 시세가 1억 3천만원 이었습니다. 현재 시세가 떨어지지 않은 시세임에도 불구하고 2억 2천만원 정도에 형성되고 있습니다. 연평균 수익률로 분석해보면 취등록세 및 부대비용과 양도소득세를 감안하지 않더라도 7% 정도의 수익률이면 현재 문의 하신 아파트의 수익률 정도에 도달하게 됩니다. 그다지 매력적인 투자 방법은 아니라는 얘기가 되죠.

 

그리고 미래 투자가치를 분석해보면 아래와 같습니다.

 

1) 아파트 가격 : 2억원

2) 취등록세(2.2%) + 부대비용(공인중개사 비용 등 1%) :  640만원(인테리어 비용은 감안하지 않았습니다.)

 

현재 가치 206,400,000원 3년 후 수익율 분석(양도소득세 1주택 면제 위한 3년 보유 조건 충족 가정)

 

 

수익률

 

 

목표금액

 

5%

 

238,933,800원

 

 

10%

 

 

274,718,400 원

 

 

15%

 

 

313,908,600 원

 

위에 표에서 보신 것처럼 대출없이 206,400,000원을 투자하였을 때, 이자비용이 없다고 계산했을 때 최소 238,933,800원은 가격이 형성되어야 3년 후 5% 정도 수익을 본 것입니다. 하지만 여기에 회원님의 경우에는 2억원을 평균 7%로 대출 받았다고 가정하면 순수 이자 비용만 3년간 4,200만원 정도 발생합니다. 이렇게 보면 최소 2억6천만원 이상은 되어 주어야 5% 정도의 수익을 본 것입니다(원금이 작은 부분을 고려하여 부의 레버리지 발생효과 때문에 금액이 추가 된 것입니다.). 과연 5% 정도 수익을 바라겠습니까? 최소 10%이상은 바라시겠죠. 그러면 금액은 더욱 커집니다. 3억 가까운 가격이 될 것인지 고려해야 합니다. 하지만 2007년 최고점의 가격이 2억 4천 만원입니다. 그리고, 판교 및 분당과 같은 주변 시세를 고려 하였을 때도 쉽지 않은 가격임은 회원님께서 더 잘 아실 것입니다.

 

결론적으로 상기처럼 제가 숫자로 회원님께 숫자로 접근하면서까지 컨설팅을 해드리는 이유는 섣부른 판단을 막았으면 해서입니다. 주택 구입은 평생에 있어서 가장 큰 자금이 들어가는 결정입니다. 최대한 신중하게 접근하셔야 합니다. 게다가 회원님은 현재 자산대비 20배 이상 많은 자금을 주택 자금으로 준비하셔야 하는 상황으로 무리한 대출인 듯 합니다. 지금부터 매월 들어오는 수입을 쪼개서 생활하고 저축을 통하여 자산을 모으신 후 급하지 않게 주택마련에 나설 것을 권유해 드립니다.

 

2. 자산현황 및 현금흐름 분석

 

1) 자산현황 분석

 

현재 자산상황은 제가 분석할 필요 없이 1천만원 정도 자금이 있는 것으로 생각됩니다. 그리고 회원님께서 자세히 적어 주지 않았으므로 알 수 없지만 현재 거주하는 자산이 있으신지 모르겠습니다. 추정으로 판단컨데 전세보증금을 적어 주지 않았거나, 아니면 부모님과 함께 거주하시는 것으로 생각되는데 이부분은 회원님과 직접 상담을 통해 분석을 하여야만 할 것 같습니다.

 

2) 현금흐름 분석

 

수입

 

금액

 

지출

 

금액

 

 

월평균급여

월평균상여

 

280만원

 

 

비소비성 지출

미분석 금액(?)

 

180만원

180만원

 

소비성 지출

생활비 등(추정)

 

 

100만원

100만원

 

 

합계

 

400만원

 

합계

 

400만원

 

 

매월 현금흐름을 가져가면서 수입과 지출을 먼저 분석해 보세요. 제가 추정해서 생활비를 100만원을 잡았지만 아마도 더 많은 소비를 하고 계실 겁니다. 육아 비용등을 감안했을 때, 좀 더 면밀한 분석이 필요합니다. 우선 소비부터 다시 한 번 정리 해보시길 바랍니다. 그런 이후에 월 소득에서 정해진 소비 금액을 소비 통장으로 배분 후 매월 정해진 금액 내에서 생활을 해봅니다. 그리고, 수입이 들어오면 소비 통장으로 들어가는 돈 이외의 모든 금액을 저축 통장으로 배분합니다.

 

이 저축 통장에는 반드시 약 3개월 정도의 생활비 정도를 유지 하도록 관리 합니다. 이유는 만일 갑작스럽게 큰 돈이 들어가게 되면 그 동안 주택 마련 자금으로 만들기 위해 모아가는 상품 중 하나를 정리하고 쓰는 악순환이 반복 될 수 있습니다. 이 점을 방지하기 위해 유동자금으로써 저축통장으로 활용하는 단기 금융상품에 유동자금을 일정금액 예치 해놓고 이를 활용하는 것입니다. 또한, 이렇게 하면 분명 급여가 적게 들어오거나 비정기 적인 소비가 발생하는 휴가기간, 명절 등의 경우 문제가 발생할 경우에도 CMA에 적립 되어 있는 잔액을 활용하게 되면 다른 목적으로 활용하는 금융상품에 손대지 않고 투자를 유지 할 수 있게 됩니다. 이렇게 비상예비자금을 저축 통장에 예치하게 되면 자금이 부족하거나 소비가 많은 달에 이 금액이 어느 정도 완충장치를 해줄 것입니다.

 

그리고 매월 발생하는 저축액의 배분은 회원님의 목표와 목표자금을 만들기 위한 시간을 회원님의 인생에 대해 설계 해보는 시간을 가져보기를 권해드립니다. 회원님의 인생 전반의 계획을 살펴보고 신중하게 접근해야 하는 작업입니다. 그만큼 신중하고 귀한 시간일 것입니다. 반드시 회원님의 고민을 함께할 재무설계사를 만나보실 것을 권해드립니다.

 

그리고, 자녀 포함 세 명의 보장성 보험이 필요합니다. 보장성 보험은 우선 말씀드리면 비용입니다. 최저의 비용으로 최대의 효과를 누릴 수 있도록 하는 것이 중요합니다. 보험에 일반인이 가입하는 이유는 만일에 있을 총 세가지 위험에 대비하기 위한 것입니다. 세 가지 위험은 사망, 질병, 상해 위험입니다. 우선 사망 위험은 만일에 남편 또는 부인 사망 시 남겨진 가족에게 소득이 끊기게 되면 남겨진 가족들에게 어려움을 겪지 않게 수입을 보존해 주기 위한 목적으로 가입하는 것입니다.

 

일반적으로 사람들이 종신보험을 많이 가입합니다. 하지만, 종신 보험의 주계약은 바로 사망 위험에 대비하기 위한 것이지요. 하지만, 이런 목적이라면, 사망 위험이 과연 60세 이후에 필요할까요? 물론 필요할 수도 있지만, 나의 소득이 충분하고 보험료를 감내 할 수 있을 정도라면 종신보험이 좋을 수도 있습니다. 하지만 회원님처럼 소득이 부족하고 사망보장 비용이 부담 스럽다면 60세 이내로 사망 담보기간을 잡고 보험을 활용할 수 있는 정기 보험의 활용이 필요합니다. 한 푼이라도 더 저축 여력을 늘려야 하기 때문입니다.

 

그리고, 상해와 질병에 대한 위험인데요. 회원님의 보장 내용을 분석해 보지는 못했지만 회원님께 가장 먼저 필요한 것은 손해보험사의 질병, 상해 입통원 위험을 실비 보장 해주는 방안입니다. 보험료 부담도 적고 우선적으로 이것만 활용하여도 회원님의 위험을 어느 정도는 커버해 줍니다. 그리고 암, 심근경색, 뇌혈관 질환과 같은 고액 질병에 대해 특약으로 가입하면 보험에서 부담할 수 있는 필수 위험은 거의 활용하게 되는 것입니다.

 

이렇게 하면 결국 회원님 부부의 가장의 사망 보험과 가족의 실비 및 질병 상해 보장을 해주는 손해보험사의 통합보험을 활용하게 되면 가족 적정 부담보험료는 15만원 이내에서 활용이 가능하게 될 것입니다. 이렇게 매월 나가는 고정 비용을 줄이고 위험에 대해서도 대비하는 방안이 필요합니다. 

 

3. 투자 계획 설정과 포트폴리오 마련

 

현재 회원님께서는 주택구입과 함께 다양한 계획들을 위한 자금 마련 준비를 하셔야 할 것입니다. 이에 따라 금융상품 및 부동산 투자의 전략을 세워야 할 것입니다. 이 부분은 반드시 회원님의 상황에 맞는 전략을 세워야 할 것입니다. 반드시 이점 유의하시고 이에 맞는 투자 계획을 먼저 정하시기를 권해드립니다. 그리고 매월 저축 금액을 목표에 맞게 배분하여 고정화 하고 이를 꾸준하게 저축 계획에 맞게 조절해 나갈 필요가 있습니다. 이 부분은 지금으로써 회원님께 어떤 방법을 정해드리기 어렵습니다. 반드시 대면 상담을 통해 구체적으로 회원님 부부 인생 고민 이후 투자 상담이 이뤄졌으면 합니다.

 

4. 결론

 

현재 상황에서 회원님께서 구입하고자 하는 주택에 대한 주택 마련은 투자 기준에서 봤을 때 회원님께 적절한 투자방법으로 생각되지는 않습니다. 가격이 오른다고 하더라도 회원님께서 지출해야 하는 대출에 대한 비용이 너무 크기 때문입니다. 따라서, 주택의 구입 방법의 변경이 필요합니다. 회원님의 목표 주택을 변경하거나 기간을 몇 년 이후로 미뤄 저축금액이 조금 더 마련 하는 방법이 좋을 것 같습니다. 이 부분에 대해서는 좀 더 구체적인 회원님의 상황을 고려하여야 하며 반드시 다시 한 번 말씀 드리지만 전문적인 상담을 받으시길 바랍니다. 혹시 제가 상담을 진행해 주시길 원하신다면 아래의 연락처로 연락 주시면 무료로 상담해 드리도록 하겠습니다.

 

아래의 블로그 주소는 제 개인 블로그인데요. 회원님께 도움 되는 자료가 많을 듯 합니다.

 

Blog 주소 : http://blog.paran.com/moneyhelper

 

MONETA 재테크 상담사 최영식 (C.P. 010-6608-9868, E-Mail : ds5cwu@paran.com)

하나HSBC 생명보험 Risk & Wealth Manager

 

GS스퀘어, 분당삼성플라자, 구로애경백화점, 롯데백화점 문화센터 재테크 상담사

양주시청 평생학습프로그램, 서대문구 주민자치센터 재테크 강사

'종자돈으로 시작하는 수익형 부동산 투자법' (도서출판 팜파스) 저자

노컷뉴스 '최영식의 꼭 찍어주는 경제' 컬럼리스트