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■ 시세가 8000~9000만원(전세 6000~6500, 월세 45~50) 하는 5

    층빌라가 6800만원에 구입할수 있는

     기회가 생겼습니다. 구입을 할지 생각중입니다 (포항 지곡동 17평)

▶ 사회 초년생이라 도움을 청하고자 글을 올립니다.

첫번째, 전세에 거주중이라서 전세금을 뺄수 없는 상황입니다.
           따라서 전세를 끼고 구입을 할까 생각중입니다.
           궁금한점은 전세를 끼고 구입시 제가 직접 실거주를 하는게
           아니므로 나중에 팔때 세금이 붙는걸로 알고 있습니다.
           세금이 얼마나 어떤방식으로 붙는지 궁금합니다.

           또한 세금을 줄이기 위해서 할수 있는 방법도 부탁드립니다.

           최대로 이익을 보려면 몇년 보유해야 저렴해진다는지 그런거도;;

두번째, 6800만원을 은행에서 대출받을까 생각중입니다.
         알아보니 신용대출로 3200만원 6%이율,1400만원 5%이율 정도로 가능한거 같습니다.
        나머지 2200만원은 어디서 빌려야 할지 고민중입니다만
        여기저기서 구하면 될꺼같습니다. (혹시 저렴하게 대출받을수 있는곳 있음 추천좀)

       대출후에는 45~50만원 월세를 줄까 생각중입니다.
 

      위에 첫번째 안과, 두번째 안중에 어떤게 더 유리할까요?

안녕하세요.

귀하의 질문에 답변을 드리도록 하겠습니다.

양도소득세의 경우 해당 지역이 포항이라면 걱정하지 않으셔도 됩니다. 포항의 경우 1가구1주택자가 거주 요건없이 3년 이상 보유할 때 양도소득세가 비과세됩니다.

서울,과천 및 5대신도시 지역만 2년 거주 요건이 있습니다. 5대 신도시는 분당·일산·평촌·산본·중동지역을 말합니다.

세율은 보유기간에 따라 양도세율이 달라지는데요. 보유기간이 1년 미만이나 1년 이상 2년 미만일 경우는 각각 양도세율이 50%, 40%로 양도차익에 곱해주면 되지만, 보유기간이 2년 이상일 경우에는 누진세율(2010년 이후 6~33%)로 구간별로 양도소득세가 계산됩니다.

이에 절세측면을 고려한다면 3년 이상 보유해 양도소득세 비과세 혜택을 받으시는 게 좋겠지만 그렇지 못할 상황이라면 적어도 2년 이상은 보유해 누진세율로 과세해 세금을 내는 게 유리하겠습니다.

귀하께서 시세차익보다는 임대수익 수익률이 높은 편이니 임대수익을 함께 보시는 편이 낫겠습니다.

6800만원에 보증금 500만, 월 45만원일 경우 임대수익률은 8.5% 수준으로 높은 수준입니다. 게다가 대출을 6% 수준으로 받는다면 레버리지 효과로 수익률은 10%를 웃돌 것으로 보입니다.

이에 임대관리에 따른 단점은 있겠습니다만 전세보다는 대출을 받아 월세를 놓는 것이 좋겠습니다.

대출의 경우 담보대출로 연 5~6% 금리로 대출을 받는 방법이 있을 수 있겠으며, 월세를 조금 낮추더라도 보증금을 1000만원 이상으로 올리는 방법이 있겠습니다.

감사합니다. [모네타상담실]