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시어머님이름으로 되어있는(109제곱미터-33평형)

공시지가 1억7천5백 매매가 2억8천만원짜리아파트를

남편과 저의이름으로 공동명의로 바꾸려하는데

매매로 했을때 세금과 증여로 했을때 세금에 대해 알고 싶습니다.

안녕하세요.

귀하의 질문에 답변을 드리도록 하겠습니다.

증여의 경우 아파트라면 실제 거래사례가 빈번하므로 시가로 기준을 해야 하겠습니다. 2억8천만원에서 5:5로 공동명의를 하신다면 남편분의 경우 1억4천만원에 대해 증여공제액이 3천만원 적용되게 돼 1억1천만원에 대한 증여세는 1200만원(1천만원+1억 원을 초과하는 금액 20%)입니다. 며느리의 경우 1억4천만원에 대해 증여공제액이 5백만원이 적용되게 돼 1억3천5백만원에 대한 증여세는 1700만원입니다. 5:5로 공동지분으로 할 경우 부담해야할 총 증여세는 2900만원이 되겠습니다. 참고로 증여세는 증여를 받는 분이 내는 세금입니다.

반면 가족간의 거래 시 양도소득세는 증여세보다는 복잡합니다. 세법에서 일반적으로 부모와 자식산 부동산을 매매할 경우 증여로 추정하지만 가족간 부동산을 실제 매도하고 대금을 지급한다면 매매로도 가능합니다. 하지만 가족간 부동산을 매매할 때에는 이해관계가 복잡하고 세무서에서도 주의깊게 살피므로 주의해야 합니다.

우선 계약서에 작성되는 거래금액이 타당해야 합니다. 시세의 70% 이상을 대가로 지불해야 하고 시가와 지불가격의 차이가 3억원을 넘어서는 안 됩니다.

또한 해당 대금을 객관적인 방법으로 실제 지급을 해야 합니다. 또한 대금 지급은 은행을 통해 정확하게 지불했다는 사실을 분명히 하셔야 합니다.  만일 다른 식으로 송금할 경우라면 이를 객관적으로 증빙할 만한 서류 등을 갖춰야 합니다.

게다가 대금을 지급하는 사람에게 그만한 자금능력이 있어야 합니다. 주택 매입금을 지급한 것이 사실이라 하더라도 부동산을 취득한 자금출처가 불분명하다면 증여로 간주될 수 있기 때문입니다. 이 때의 취득자금은 국세청에 신고된 소득이나 객관적인 대출 자금 등으로 증명이 가능합니다.

참고로 차후에라도 지불한 대금을 상대방에게 다시 돌려주고 이것이 적발된다면 세무서에서 증여로 보고 증여세를 추징하게 됩니다.

이상 3가지 요건을 모두 충족시킨다면 가족간의 매매계약이 인정이 되겠습니다.

이때 매도하시는 분의 입장에서 발생되는 세금은 양도소득세입니다. 다만 1가구1주택자로 비과세요건을 충족하였다면 양도소득세는 비과세되겠습니다.

결과적으로 양도소득세가 적고 가족간 거래 시 앞서 말씀드린 3가지 요건을 모두 충족시킬 수 있다면 증여보다는 양도가 낫겠습니다.

아울러 세무서에서는 증여세 등의 세금을 부과하거나 재산취득 자금의 출처를 확인하는 과정에서 수증인 또는 재산취득자가 스스로 자금을 마련할 가능성이 없다고 판단되는 경우 자금출처에 대해 소명을 요구하게 됩니다.

일정금액 이상의 자금거래가 가족간에 이루어져야 한다면 항상 과세관청의 자금출처 조사에 대한 대비를 할 필요가 있겠습니다.

감사합니다. [모네타상담실]