등록일 2009/10/19 34살 외벌이이고 22개월된 아들 하나 있습니다.
05년에 마포 대흥동 태영 25평을 대출 9천포함해서 2억3천에 매수 했습니다.(대출 5천상환)
집 매수시 혼자서 알아보고 상담하고 3달 동안 서울 전역을 돌아다녔습니다.
현재 시세는 3억6천~9천 사이이고 작년 한때 4억을 넘겼을때 팔려고 하다가
정말 아슬하게 놓쳤네요.
현재 살고 있는 집을 매도 후 32평 갈아타기계획과
전세 주고(전세가 1억 9천) 32평대 전세로 이주할 계획을 가지고 있습니다.
현재 재무상태는
연봉 세전 4500만 + 매월 50 만 부수입
대출이자로 65만 정도 지출하고
보험료 생활비 주식투자 등으로
매월 별도 저축은 하지 않습니다.
결혼전에는 급여대비 많은 저축으로 힘들게 살았지만
아이가 생기고 나고 외벌이라 쉽지 않네요.
여기 계시는 분들은 정말 급여도 많으시고 저축도 많이 하시더라구요
어떻게 그렇게 잘 하시는지 부럽습니다.
1. 현재 집을 팔고 일산( 행신동, 화정동 포함) 쪽이나 김포 고촌이나 장기동
쪽 32평이상 으로 갈아타기. 추천할 만한 곳 있음 해주십시요.
2. 마포의 발전성 대흥동 태영을 아시는 분있으면 향후 발전가능성에서 평가좀
인근 부동산에서는 몇년 더 보유하고 전세를 권유하더라구요.
전세를 주고 28평 이상대 전세로 간다면 추천해줄만한 지역
직장이 남대문이라 일산쪽을 많이 보고 있는데 그쪽에 정보가 없어서 그리고
3. 어머니 명의로 용인 수지에 성복동 LG2차 가 있습니다. 48평
이번에 전세 만기인데 저보고 들어가 살라고 하시네요. 전세 1억1천만 주고
직장이 남대문이라 이것 논외로 뺐는데 이렇게 하면 집을 매도 했을때
다른 집을 사거나 전세 줬을때 여유돈이 생기는 데 용인에 사시는 분들 남대문으로
출근하시는분 있음 조언도 해주세요.
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회원님께서 생각하고 계신 김포 한강신도시, 고촌지구, 일산 및 화정 고양 행신동 의 경우, 지역적 쾌적함 및 평형 확장의 목적으로는 적합 할 수 있으나, 투자 목적으로는 갈아타는 것이 좋지 않을 것으로 생각됩니다.
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안녕하세요! 회원님, 모네타 재테크 상담사 HAPPY PLANNER 최영식 입니다.
회원님께서 고민하시는 내용 잘 읽었습니다. 많은 모네타 회원님들이 고민하는 부분이 바로 회원님과 같은 내용입니다. 우선 서울에서 1주택 마련에 성공했다는 것만으로도 회원님께서는 다른 분들이 저축도 하고 잘 하고 있다고 하셨지만 회원님도 어느 정도 잘 하고 계신다고 생각하셔도 될 듯 합니다.
인생을 살아가는 Life Cycle 상에 있어서 주택 마련이 가장 중요한 목표 입니다. 따라서, 이미 어느 정도 문제를 해결하신 상황이고 이를 고려하여 우선 회원님께서 고민하시고 계신 사항들 하나씩 조언해 드리도록 하겠습니다.
1. 주택 확장 이전에 대한 고찰
현재 회원님께서 보유하고 계신 주택은 마포구 대흥동 아파트로 주거와 직장이 가까운 직주 근접의 아파트입니다. 또한 마포 지역은 지역의 특징이 수요가 굉장히 많은 지역으로 환금성도 좋은 특징을 가지고 있습니다. 또한 경의선 철도와 공항철도 등 교통 개선이 예상되는 지역이며, 도심 지역임에도 불구하고 주거환경이 부족하지 않은 지역 중 한 곳입니다.
이런 점에서 봤을 때, 가격 상승할 것이라는 예상은 할 수 없지만, 최소한의 수요가 받쳐 주므로 가격이 하락할 수 없는 지역 중 한곳입니다. 실제 회원님께서도 경험 하셨겠지만 과거 예를 보더라도 리먼 브라더스 사태로 주택 시장의 하락이 가속화 될 때도 가격 하락을 하지 않은 주택 입니다. 또한, 소형 주택 중 하나로써 꾸준한 임대 수요로 인하여 임대 비율이 높은 곳으로 향후 만일 수익형 부동산으로 전환하더라도 꾸준히 임대 수익율이 발생 할 수 있는 주택입니다.
반면, 회원님께서 생각하고 계신 김포 한강신도시, 고촌지구, 일산 및 화정 고양 행신동 의 경우, 지역적 쾌적함 및 평형 확장의 목적으로는 적합 할 수 있습니다. 반면, 투자의 목적으로 생각해 보았을 때는 주관적인 판단으로 몇 가지의 문제점으로 인해 갈아타는 것이 좋지 않을 것으로 생각됩니다.
1) 김포 지역의 주택 공급 예정 및 투자에 대한 고찰
김포 한강신도시와 고촌지구의 경우, 환경은 굉장히 훌륭합니다. 반면에 수요와 공급의 원칙 상 공급의 확대는 투자의 측면에서는 크게 좋은 상황은 아닙니다. 김포 인근의 경우, 한강신도시 뿐만 아니라 청라지구, 검단신도시, 영종지구 등 주변 대형 주택 공급이 예상되는 지역입니다.
물론, 한강 신도시는 친환경적인 도시의 컨셉으로 운하를 연결하고 쾌적성은 좋을 수 있습니다. 하지만, 과거 강남의 예에서도 볼 수 있듯이 주택 가격 상승을 위한 수요 창출을 위해서는 가장 중요한 것이 바로 직주 근접과 인근의 인구 유발 등 대형 개발 호재가 받쳐줘야 합니다. 향후 늘어날 주택 수와 주변 개발호재(마곡지구, 인천 자유경제구역 등)를 비교 해 봤을 때 마포 보다 절대 낫지 않다는 생각입니다.
2) 고양 지역의 주택 공급과 관련 된 투자에 대한 고찰
또한, 고양 행신동, 화정 지구 역시 마찬가지 입니다. 주변 삼송신도시, 원흥지구 보금자리 주택 및 넓게 보면 은평 뉴타운의 주택 공급 등 기존의 주택 수 역시 적지 않은 상황에서 대규모 주택 공급이 예상되는 지역입니다. 우선 이런 점에서 주택의 대량 공급은 투자측면에서 아무리 109㎡ 이상의 주택이라고 하더라도 거주의 목적이 아닌 투자의 목적으로는 현재의 보유 주택을 계속 가져가는 것이 좋을 것으로 보입니다.
현재 생각하고 계신 두 지역 인근 랜드마크 아파트들의 과거 가격 상승율과 호재 등이 반영된 상황을 고려 해보더라도 기술적 분석에 있어서도 마포와는 비교가 되지 않습니다. 따라서, 호재가 많고 인구가 많이 몰리며, 수요가 꾸준한 마포 지역의 부동산을 가져가는 것이 합리적일 것으로 보입니다.
2. 전세를 두고 전세로 갈 경우, 지역의 선정
우선 여러 가지 내용을 고려 해 봤을 때 남대문이 직장임을 고려 해보면 현재의 주택을 전세 주고 생각하고 계신 화정 쪽 및 고양 일산쪽 그리고, 부모님의 제안을 고려한 용인 수지 성복동까지 전체적인 고려를 해보았을 때, 각각 일장 일단이 있을 것으로 보입니다. 조금은 불편함을 고려하고 출퇴근 시간 왕복 2시간 정도 잡는 다면 용인 수지에 들어가시는 것이 가장 합리적일 것으로 보입니다.
우선 전세 보증금이 낮은 편이고, 향후 전세가격 상승이라는 불안 요소 없이 투자가 가능합니다. 어차피 전세 거주의 경우에는 전세 보증금이 낮으면서 거주의 안정성이 좋은 것이 중요합니다. 이 점에서 비록 교통이 조금 불편하고 솔직히 일산 및 고양과 비교 하더라도 큰 차이가 없을 것이라 생각됩니다. 따라서, 두 가지의 안 중에는 용인 수지에 거주 하시는 것이 좋을 것으로 생각됩니다.
3. 전세로 이전 할 경우, 차익에 대한 투자 의견
만일 용인 수지로 옮길 경우, 현 시세대로 했을 때, 약 8,000 만원의 차익이 생깁니다. 이 부분은 우선 대출 상환으로 월 저축여력을 늘리도록 하고, 4,000만원 정도의 목돈은 예금과 펀드 등으로 전환합니다. 그리고, 매월 이 돈을 모아가면서 주택 확장의 목표를 이뤄나가도록 합니다. 매월 저축 할 경우, 약 4년 정도 후면 1억 정도의 자금이 만들어 집니다. 이 돈과 주택 매도를 하게 되면 109㎡형 주택의 매입이 가능하게 됩니다.
MONETA 재테크 상담사 최영식 (C.P. 010-6608-9868, E-Mail : ds5cwu@paran. com)
하나HSBC 생명보험 Risk & Wealth Manager
AK 플라자, GS 스퀘어, 롯데 백화점 부동산, 펀드, 재무설계 강사
'종자돈으로 시작하는 수익형 부동산 투자법' (도서출판 팜파스) 저자
RTN 부동산 TV 자산관리 전문가 '친절한 부동산 상담소' 출연 중
