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거래감소가 의미하는 것은?

4월 들어 조정대상지역 다주택자 양도세 중과가 시행이 되었고 보유세 개편 논의가 본궤도에 진입하자 서울 아파트 거래건수가 급락하고 있다.
강남 집값 하락의 징후일까 일시적인 현상일까 거래량 감소가 미치는 영향에 대하여 알아보자.

거래량 감소 어느 정도인가

15일 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 거래건수는 4월 들어 2939건을 기록 중으로 지난 달 총 거래건수 1만3935건의 20%를 웃도는 수준이다.
그 동안 서울 아파트 시장을 이끌었던 강남4구의 거래부진이 특히 눈에 띈다.
서초구 76건, 강남구 88건, 강동구 124건, 송파구 136건 등 강남4구 거래량이 노원구 267건과 성북구 267건에 비하여 비하여 낮은 수준이다.

지역 별 상대적인 차이는 있지만 서울 전체적으로 거래량이 줄어든 것은 분명한 사실로 종로, 용산, 광진, 중구, 구롤, 영등포, 양천구 등도 100건 미만으로 서울 전 지역의 거래량이 급감하였다.
4월 들어 이렇게 거래절벽이 심화되고 있는 이유는 시장의 불확실성이 커지고 있기 때문이다.

조정대상지역 다주택자 양도세 중과시행이 4월부터 시작되면서 매도시기를 놓친 다주택자들은 임대사업자 등록 후 버티려니 작년 가을부터 급등한 상승에 대한 피로감과 대출규제강화, 금리인상 우려, 거기에 보유세 개편을 논의할 재정개혁특위가 출범하면서 보유세 압박이 커지고 있어서 집값이 꺾일까 하는 걱정이 되고, 지금이라도 매도하려니 중과세로 인한 양도세도 부담되고 또 이러다가 다시 오르지 않을까 하는 마음에 이러지도 저러지도 못하는 진퇴양난에 빠졌다.

거래량 감소가 미치는 영향

아파트가격이 오르고 내리고도 중요하지만 거래량이 더 중요하다.
거래량이 뒷받침되면서 거래되는 가격에 연동되어 아파트 시세가 정해지는 것이 정상인데 작년 9월부터 급등한 강남아파트 시장의 경우 주택 수 늘리기가 부담스러운 수요자들이 상대적으로 보유가치가 낮은 아파트를 먼저 정리하고 보유가치가 있는 똘똘한 아파트 한 채를 가지고 가지는 심리가 크게 작용하면서 강남아파트를 팔려는 매물은 줄고 사려는 소수의 투자자들이 어쩌다 나오는 매물을 선점하면서 단기간에 큰 폭의 시세상승이 되었다.

거래량이 뒷받침 되는 정상적인 시세형성 매커니즘이 아니라 하나 거래가 되면 집주인들은 매물을 내놓지 않고 호가를 올리다 보니 6개월만에 수억 원이 급등하게 된 것이다.
강남4구 아파트가 대략 40만 가구 정도 되는데 매물이 몇 개 없다는 것이 정상이라 할 수는 없다.

집값의 순환흐름을 나타내는 벌집순환이론에서 회복기는 거래량이 늘어나면서 집값도 오르는 반면 상승기는 거래량은 서서히 줄어들지만 집값은 더 오른다.
최근 강남집값의 흐름은 상승기의 특성을 보였는데 4월 들어 거래량이 크게 줄어들었지만 가격은 오르지도 않고 떨어지지도 않는 보합세를 보이는 지금이 중요한 시점이다.

상승기 다음국면은 가격은 보합세이지만 거래량은 급감하는 침체진입기이다.
지금의 보합세가 일시적인 현상으로 다시 거래량이 회복되거나 가격이 올라준다면 상승기가 더 이어질 수 있으나 일시적이 아니라 계속 거래량 감소와 가격보합세가 이어진다면 침체진입기로 접어들게 되고 침체진입기 다음은 가격과 거래량이 동반 하락하는 침체기로 접어들게 된다.

물론 강남이 잠시 꺾였다고 해서 지금 바로 하락세로 전환된다고 할 수는 없고 서울의 비강남권과 수도권 인기지역은 여전히 매매가격이 오르고 있다.
하지만 부동산은 심리다.

오를 때는 더 오를 것이라는 기대감에 매물을 회수하면서 공급이 줄어들지만 내릴 것 같다는 불안감이 확산되면 갑자기 매물이 늘어나면서 입주물량과 겹쳐 부담스러운 상황이 될 수 있다.
문제는 그렇게 사려고 하던 매수자들은 오히려 매물이 많이 나올수록 사지 않고 기다리자는 심리가 확산되면서 집값 하락을 부채질 할 수 있다는 것이다.

너무 불안해 할 필요는 없으나 5-6월 서울 아파트 거래량은 향후 서울 아파트 시장의 흐름의 변곡점이 될 수 있으니 예의주시 할 필요가 있겠다.

감사합니다.