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등록일 2007/08/28 지난 주 '평당매매가와 권리가액의 관계'를 주제로 한 저의 글이 많은 부분에서 공감을 했고 참으로 유익했다는 평을 많이 해주셔서 이번 시간에는 '재개발 권리가액 특집 제2편'을 특별히 준비해봤습니다. 이름하여 '참된 재개발 권리가액 계산법'. 제목은 거창하고 어려워 보이지만 한번만 자세히 들여다보면 쉽고 재미있는 내용이라 사료됩니다.
◈ 예측권리가액과 실제권리가액
다음은 일반적으로 알려진 개별공시지가를 단독주택, 공동주택에 적용했을때의 권리가액 예측액입니다.
# A
대지 20평, 건평 15평 단독주택
대지 20평 * 개별공시지가 1100만원 * 130% = 28600만원
건평 15평 * 건물평가액 120만원 = 1800만원
예측 권리가액 = 30400만원
# B
대지 7평, 건평 15평 공동주택(빌라)
대지 7평 * 개별공시지가 1150만원 * 150% = 12075만원
건평 15평 * 건물평가액 150만원 = 2275만원
예측 권리가액 = 14350만원
다음은 실제 권리가액입니다.
# A 권리가액 = 대지기준 평당 1650만원 = 33000만원
# B 권리가액 = 대지기준 평당 2900만원 = 20300만원
A물건은 예측권리가액과 실제권리가액이 엇비슷한데 반해 B물건의 경우엔 예측권리가액과 실제권리가액의 차이가 큽니다. 이 결과는 매우 중요한 사항 한가지를 내포하고 있습니다.
단독주택은 일반적으로 쓰이는 감정평가방법인 토지, 건물 따로 평가하는 방식의 예측권리가액 오차 범위가 작은 반면, 빌라, 다세대, 아파트와 같은 공동주택까지 토지와 건물을 따로 평가할 경우 예측권리가액의 오차가 커진다는 사실입니다.
여기서 한가지 아쉬운 것은 공동주택까지 단독주택처럼 토지, 건물 따로 나누어 평가액을 예측하는 방식이 많이 쓰여지고 있다는 것입니다. 이러한 경우, 위에서 보다시피 예측권리가액의 오차가 커질 수 밖에 없습니다.
재개발과 재건축은 평가방식의 기준이 틀리다는 점을 꼭 명심하시기 바랍니다.
재건축은 대지지분, 재개발은 토지의 효율성이 평가방식의 기준점이라는 사실을 말입니다.
◈ 그렇다면 공동주택의 예측권리가액 계산법은?
B물건의 공동주택가격은 13000만원이었습니다.
그렇다면 공동주택공시가격을 바탕으로 권리가액을 예측해봅시다.
# 공동주택공시가격 13000만원 * 150%(감정평가지수) = 19500만원
실제권리가액과 비슷한 금액으로 예측권리가액이 계산되었습니다.
물론 단독주택 평가방식인 토지, 건물을 따로 평가하는 방식과 비교할때
예측요차가 큰 폭으로 줄어들었습니다.
대부분의 지역에서 공동주택을 토지, 건물을 따로 평가했을 경우 예측오차가 컸으며
공동주택공시가격을 바탕으로 한 예측오차는 상대적으로 작았습니다.
* 민권식 TIP - 공동주택의 권리가액 소스
1) 공동주택 공시가격
2) 거래사례비교법
3) 표준지 감정평가 방식
재개발에서 공동주택 공시가격의 중요성은 다음 글에도 잘 나타나 있습니다.
- 재개발 감정평가에 대한 연구자료
공동주택공시가격이 감정평가업무에 어떻게든지 적용할 수밖에 없는 현실을 말씀드리고자 한다. 공동주택공시가격이 고시되기 시작하면서 가장 먼저 귀중한 정보를 활용한 곳이 감정평가 분야이다. 그동만 공공성 감정가격산정을 위해 많이 힘들어
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