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현재 집값은 저점입니다.
한 4-5년 정도 집값이 저점에서 벋어나질를 못하고 있네요.
그러나 지금 싯점에서 중요한 변화를 보이고 있습니다.
막 저점을 박차고 올라가려는 초기싯점에 나타나는 현상이 보이고 있습니다.
앞으로 어떻게 될지 정확하게 예측한다는 것은 신의 영역이니 접어두고..
중요한 변화 몇가지만 살펴보면 현재의 집값이 저점에서 막탈출하기 위한
시작점으로 보입니다.

첫번째 이유는 전세가격이 집값을 밀어올릴수 있는 가격대 까지 올라와 았다는 것입니다.
지금까지의 주택시장의 변화 추이를 보면 재건축을 제외한 일반적인 전세가격이
60%를 넘어서면 집값을 밀어올리는 중요한 요인으로 자리를 했습니다.
그런데 지금 수도권의 32평의 경우는 전세가격이 집값의 70%정도에 도달을 했습니다.
그리고 미약하나마 시장에서의 변화가 인지되고 있습니다.
전세를 구하는 극히 일부의 사람들이 매매시장을 기웃거리기 시작을 했습니다.
아주 미약하게 움직이는데도 1-2년 전과 같이 급급매 물건은 없는 것 같습니다.
그리고 전세가 올라서 더이상 올라가지 않을 것이라는 징후는 시장 어느 곳에도
없습니다.
지금 입주물량이 전세를 끌려 내질정도로 많은 것도 아니고,
내년에 입주 물량이 많은 것도 또한 아닙니다.
그리고 올해분양시장에서 분양물량이 많은 것도 아닙니다.
한마디로 2014년 까지 입주 공급물량이 거의 없다고 보면 될것 같습니다.
그리고 판교 테크노벨리가 2012년에서 2013년 사이에 본격적인 입주가 이루어집니다.
판교테크노벨리에 입주하는 회사들을 따라서 지방에서 올라오는 사람들 또한 상당할 것입니다.
그리고 강남의 재건축에 의한 전세수요자들 또한 많이 발생을 할것입니다.
한마디로 전세가가 지금보다 더올랐으면 올랐지 내려갈 일은 없어보입니다.
전세가가 지금보다 20-30% 상승을 한다면 전세가격이 지금집값의 90%에 이르게
될것입니다.
지금의 전세가격 상승은 단순히 전세가격 상승으로만 끝나지 않을 것 같은 것이 첫번째 이유입니다.

두번째 이유는 민간 건설회사들이 분양을 자꾸만 미루고 있습니다.
그리고 LH공사도 말많은 보금자리 주택물량을 빼고나면 분양을 하지않을 뿐만
아니라. 미래의 주택공급을 예측할수 있는 택지도 더이상은 조성을 하지않습니다.
이유야 간단하지요. 지금 조성해 놓은 택지도 분양을 못했서 자꾸만 부채만
늘어가는데 추가적인 택지를 조성한다는 것은 불가능 하다고 볼수 있습니다.
LH공사도 조성하지 못하는 택지를 민간건설사들이 조성을 한다는 것은 회사가
부도나는 것을 전제하지 않는한 불가능합니다.
그리고 이미조성해 놓은 택지라도 분양을 해야 하는데..
지금과 같은 주택가격으로는 도저히 이익을 낼수 없을 뿐만아니라.
미분양 날것이 뻔한 것을 알고 있는 건설사들이 분양을 할수가 없습니다.
또한 주택을 건설하려면 건설회사가 은행에서 돈을 빌릴수가 있어야하는데
은행에서 건설회사에 돈을 빌려주지를 않습니다.
돈이 없이는 건설회사에서도 주택을 건설을 할수가 없습니다.
이런저런 이유로 향후 몇년간은 주택공급 부족이 심각할 것으로 예상할 수 있습니다.

세번째로 현재 실거주 목적의 주택 실수요자의 극히 일부가 주택을 구매를 하고
있슴에도 소형평수는 이미 가격이 오르기 시작을 했고, 32평의 경우에도 미약하나마 가격이 오르고 있다는 것입니다.
이러한 조그만한 일들이 몇개월만 누적이 된다면 시장참여자들의 심리적인 변화를 가져올 수있다는 것입니다.
만약에 집값이 오를 것이라는 심리가 형성이 된다면 그때는 집값이 폭등을 할수 밖에 없다는 것입니다.

네번째로 규제가 살아 있는 상태에서 집값이 조금이라도 오르고 있다는 것입니다.
규제를 풀어서 집값이 오르면 시장참여자 들이 다시 규제를 하게되면
내릴것이라는 심리를 형성하게 되는데 지금은 규제를 하고 있음에도 집값이 반등을 하고 있다는 것입니다.

여러가지 측면에서 볼때 지금현재의 주택가격은 저점임이 분명하고..
어떤 계기로 조금만 상승을 한다면 집값이 폭등으로 이어질 것입니다.

2012년에는 집값의 폭등이 중요한 사회문제가 되지않기를 바랍니다.
지금은 U형태의 상승 초기싯점입니다.
지금이 아니면 집을 살 수있는 기회는 없을 것입니다.