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[민권식칼럼2018 #4] 시세보다 비싼 매물을 사라

안녕하세요! 민권식입니다.

성수재개발 주택, 3.3㎡당 1억 넘어도 '매물 품귀' (2018-01-12)

한남3구역 대지지분 23㎡짜리 다세대소형빌라가 7억3000만원에 거래됐다. 3.3㎡당 1억원을 넘어섰다. (2018-01-07)

요즘 자주 접할수 있는 재개발뉴스입니다.

대지지분 대비 매매가(대지지분 평당 얼마?라는 개념)라는 올가미에 휩싸여

올바른 투자의 판단을 흐리는 사례가 많아 몇자 적어봅니다.  

◈ 재개발 투자 공식

회원여러분이 이해하기 쉽도록 쉽게 핵심만 말씀드리겠습니다.

재개발투자는 단지 '대지지분 평당 매매가가 싼 지분'을 찾는것이 아닌,

'미래가치(매도시점 time for sale) - 현재가치(매수시점 purchase time) = 투자수익 (return on investment)'

이 공식을 토대로 진행하셔야 합니다.

이 공식에 현재 보유중인 성수전략정비구역 매물을 대입해보면,

- 매매가격 4억4천만원 = 추정평가금 4억6천만원

- 매매가격 10억원 = 추정평가금 8억5천만원

- 매매가격 11억원 = 추정평가금 10억원

다시말해, 이러한 매매가격 대비 추정평가금 비율이 훌륭한 매물을 Choice!해야한다는 말입니다.

한강변아파트 32평 매매가격 10억~12억 = 추정평가금 4억5천만원~5억8천만원

이런 공식이 성립되는 매물의 투자merit는 현저히 떨어질 수 밖에 없습니다.

지분 당 매매가가 높은 매물을 구입하셔서 찝찝하다거나,

지분 당 매매가가 낮은 매물을 구입하셔서 미소짓는 분이 계시다면,

time for sale - purchase time = return on investment

이 공식에 대입하여,

내가 산 매물의 매매가격 대비 추정평가금을 계산해보시길 권장해 드립니다.

단순 시세대비 평당매매가가 싼 것을 찾는 것보다는,

보다더 과학적이고 체계적인 투자가 될테니까요..