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**호전구육[虎前求肉]..호랑이 앞에 가서 고기좀 달라.. 세상사 요설과 요행은 통하지 않는다...취할거는 취하되.. 나머지는 자연의 순리에 따르라... 



**인간이 살아가면서 인생사 공부든 부동산투자든 비지니스든 본인 스스로 아는것은 아는것일뿐...그 아는것을 공유및 활용을 잘 못한다면 무용지물[無用之物] 아니겠는가 ...

*아울러 모든사물에 관련된 투자시기에 있어서 그 아무리 좋은 기회가 온다 한들...영명한 결단력과 결행력이 없다면 무슨 소용이 있겠나 생각됩니다...노자가 말하길 젊어서 공부안하면 늙어서 후회한다 합니다...인생사 모든것은 적절한 때와 시기가 있다는 뜻이겠지요..

*백문이 불여일견이라는 말이 있습니다.. 앞서 투자에 있어 백번말하고 백번들으면 무엇하리요...다방면으로 여러번 사물을 관찰하고 ..직접투자및 간접적이나마 실전을 통하여 경험을 해 봄으로써 식견도 쌓이고 견문을 얻을수 있다는 것입니다..

우리가 살아가면서 세상사 아파트 빌딩 상가건물 오피스 주거용건물등등 땅없이는 절대 건축물을 올릴수 없다 말씀드렸습니다...땅값이 왜 비싸고..왜 싸겠습니까..모든것은 입지적으로  해당지역에 내포되어있는 땅에서 뽑아낼 가치가 있으니까..땅값이 오르는거 아닐까 생각됩니다..반대로 입지적으로 뽑아낼 가치가 없다면 당연지사 땅값이 상승하지는  않겠지요..여담으로 말씀드리자면 말그대로 절대농지는 그야말로 곡물이든 채소..야채든 뽑아낼수 있으니... 활용 가치가 있는 땅이라고 말할수 있습니다...


그래서 우리나라의 모든땅값의 기준점은 입지적으로 해당지역지구 개발이슈및 지속적인 개발호재로 지가가 형성된다고 볼수있다 사려되네여..최근 보도에 따르면 주택재건축이든 과거 뉴타운재개발및 해제지역이든 또한 낙후된 주거환경개선지구등 모든 개발의 시작점은 땅에서 이루어졌습니다..

과거 지방 대구 부산아파트 한풀꺽이고 난후..서울강남구 서초구 송파구 강동구 재건축시장 열기가 뜨겁다는거 다들 익히 들어서 아실거라 생각되네여..여타용적률 상향에 따른 초과이익환수제 말들 많았고...그에 따른 투자이익에 따른 혈안이 강남권 재건축으로 집중되다 보니 강남재건축 송파 강동권 아파트가격이 많이 상승했지요..


허나 새로운 각오하에 서민을 비롯.. 여타 우리 국민들에게 보다나은 삶의 질을.. 잘 지탱해주실 문재인대통령께서 언제 어떻게 부동산 향방이 어떻게 될지는 아직까지는 모른다는 것입니다..과거 정권에서도 불보듯 완벽하게 시행되거나 제대로 실행된적이 없었으니까요...과거 버블세븐이다 너도 나도 집값장난 아니였지요..결국 피해자는 서민들이 아닌 한가정을 이루려는 착실한 서민들의 몫이였으니까여..

과거 미국 리먼브라더스 사태및 美금융 부동산시장 환란으로 세계경제가 도탄에 빠졌습니다..이로인해 도미로 확산으로 우리나라 부동산시장이 약세로 전환되었던 것이 거품시장에 다소나마 안정세로 되돌아 온 지역도 있지만..추가로 더 하락여과기로 빠진지역또한 있었습니다...그 당시 너도 나도 아주싼 저금리에 대출받아 갭투자및 분양권투자로 인하여 투자가 아닌 투기 장세 였으니까요...결국은 빚더미로 인하여 도마위에 올랐습니다...대출규제 못한 정부가 잘못입니까..아니면 그돈을 차용해서 부동산 투기든 투자든 잘못해서 물먹은 투자자 소유자가 잘못입니까...


작금의 현실을 놓고 볼때 그당시 건설사들 엄청 미분양 날때까지 주택 많이들 짓고 분양했습니다..특히 버블세븐이다 모든것이 하나의 정부정책이라는 소위 잔꾀 전략으로 인하여 다주택자들에게 세금을 거둬들이는 정책아닐까요..국가도 치적을 잘 쌓아야하고 세수를 잘 걷어야만이 부국이 될거 아니겠습니까...


앞서 간략히 말씀드렸지만...최근 부동산 핫이슈가 동남권 재건축 난리들입니다..지역주택조합 용적률 상향..그만큼 지주들 이익이 많이들 가니까요..그럼 한강과 접한 준강남권인 용산구 성동구 광진구의 향후 재건축시장은 과연 어떻게 될지 상상해보셨는지요..어느누구는 해주고 어느누구는 안해준다..진퇴양난이 될수도 있다 보여집니다...

필자는 어려운 미사여구 쓰면서 아주거창하게 현란하게 말씀드리는게 아니라..아주쉽게 또한 단순하게 시장논리가 어떻게 어디로 흘러가는지 그 동향을 있는 그대로 솔직히 말씀드리는 것입니다..

이번에 새로운 문재인 대통령 정권시대의 막이 오르면서..現 부동산시장이 정권 5년 임기내에 도시재정비에 따른 개발및 주택에 공급할 땅값등 시장분위기가 어떻게 어디로 시세흐름이 흘러갈지 중요한 관심사 아니겠습니까... 

***문재인 대통령께서 부동산공약에 따른 전.월세 상한제 계약갱신청구권..담보인정비율..총부채상환비율..청년주택 노인공공주택등등 귀에 못이 박히도록 들었습니다..이러한 정책들은 단순하게 국가가 서민들을 위한 주택시장을 안정화 시키고자 하는거 아닐까요...냉철히 말해 하지만 이러한 공약정책이 잘될지 안될지는 추후 국민들이 지켜봐야 알겠지요..대략적인 내용들은 다들 아실거라 생각되오니 생략하겠습니다..

뉴스 신문보도에 의하면 문재인 대통령께서 매년 10조원대 국가공적재원을 투입해 서울 노후화된 구도심및 낙후된 단독밀집지역을 개발시키는 도시재생 뉴딜 정책이 본격적으로 시행이 된다 하였습니다..특히 신규 입주 물량이 많지 않은 서울도심과 접한 서울 강북권및 동북권 단독 다가구주택 밀집지역 시장에는 호재로 작용될 것으로 본다합니다...

시장 규제가 강화되면 전반적으로 집값이 많이 오르기 어렵지만 도시재생 개발사업으로 서울 도심권이 활성화되면 그에 따른 이주 수요 증가로 서울 한강을 접한 강북의경우 마포구 용산구 성동구 광진구일대가 주도할 것입니다..또한 가만히 내버려둬도 자동 땅값 집값이 오르는 형국이 된다..소위 부동산전문가들은 말을하지만..부동산전문가보다 월등하고 탁월한 부자들은 말이아닌 실행으로 옮긴다는 것입니다..

아울러 재건축 시장이 몰린 핫이슈인 강남구 서초구 송파구 강동구는 향후에도 오르겠지만 투자금대비 변수에 따라 수익율이 미흡하다는 것입니다..과거에도 말씀드렸듯 크게오르는 지역이 있고. 조금오르는 지역이 있고. 보합권 지역이 있고. 떨어지는 지역이 있고..미분양이 철철 넘치는 지역이 있습니다..건설사는 미분양 날때까지 주택을 계속적으로 공급하는거 아닐까여..어자피 50% 이상 분양만 성공해도 수익이 나는데 이것저것 사업수지 산술적으로 따져보셔도 이해가 된다는 것이죠...

다시한번 거듭 재차 말씀드리지만.. 서울 도심권은 강남도 서남도 동남도 아닌 서울중구 중심으로 서울도심권 강북 4대문 라인이 도심입니다.. 그 섹타 반경 접경지역으로 크게 확산된다는 것입니다..

**서울 도심축및 서울강남권 축으로 아주 밀접한 광진구 용산구 성동구가 상전벽해될 날이 올것이다 거듭에 거듭 확실히 말씀드립니다..

최근 미세먼지및 중국황사로 인하여 역세권이 아닌 숲세권이 대세라는말 들어보셨을 겁니다..살다보니 대통령께서 공해 환경에 대하여 국민건강도 챙켜주시니 그 마음이 얼마나 아름답고 고맙습니까...특히 환경오염에 주범인 경유차 연료값 인상한다고들 하네요..물론 그에대한 대체적인 발상또한 가지고 있지 않겠나 생각합니다..국민들 삻에 있어 오염없는 맑은 환경이 더욱더 중요하겠죠... 

재물이 많이있든 적게 있든 건강이 최우선 아닐까요..특히 광진구는 광진구면적의 녹지가 차지하는 부분이 상당히 많습니다.. 학군도 좋을뿐더러 말그대로 청정지역입니다.. 서울과 근접한 경기도 가평.청평처럼 맑은 청정지역이라 할수 있습니다..인간사 건강또한 잃으면 재물또한 무용지물 아닐까요..건강하고 행복하게 살기위해서는 현명하고 명철한 판단력이 중요한거 아니겠습니까..

열심히 성실하게 일하면 먹고 살 돈은 벌지만 .. 똑똑하게 하면 부자가 된다 합니다.. 머리가 좋고 많이 아는것이 똑똑한게 아니라.. 앞을 내다볼줄 아는 선견을 읽을줄 아는자가 똑똑하다는 것입니다..

평생살면서 아무리 많이 알고 많이 배운들 남에게 사기당하고 이용당하면 그게 똑똑한 사람이겠습니까...모든것은 욕심이나 사심에서 비롯되겠지요...똑똑한 사람은 욕심없이 취할거 취하고...어떠한 부동에도 흔들리지 않고 온정도 아닌 냉정도 아닌 명확하고 냉철한 사람이 똑똑한사람 아닐련지요...

각 개개인 본인들이 사는 지역들 물론 다 좋겠지요...허나 희망사항이고 앞으로 될것이다 믿음아닐까여..하지만 시장은 자연의 순리되로 흘러가게 되어 있다는 것입니다..필자 또한 아파트 보유하고 있지만 향후 대세는 아파트 보다는 말그대로 문재인대통령 공약에 의거 서울도심축및 뉴타운해제지역 특히 노후화된 서울 단독 다세데 열악한 주거환경개선..그럼 뭘까요..당연히 땅지분이 많은 단독주택 다가구주택 밀집지역이 지속적으로 상승한다는 것 아닐까요...


특히 개발업자및 강남권 송파일대 고가아파트 처분 임대수요자들이 광진구 단독주택 다가구주택 살려고 혈안이 되어있습니다..,팔려는 사람은없고 사고자 하는 사람은 많으니 품귀현상이죠...그리고 광진구 광장동에는 워커힐아파트를 비롯 거의 대다수가 아파트 밀집지역입니다.. 참고적으로 아차산과 한강변일대인 광장동 아파트 밀집지역인 5호선광나루역 역세권땅값보다도...단독 다가구주택 다세대가 밀집된 중곡동 구의동 5호선아차산역 역세권땅값이.. 앞서말씀드린 광장동 광나루역 역세권 땅값보다도 더 높다는 사실입니다.. 지하철2호선구의역일대 상업용지는 평당호가 7천만원..준주거지역 평당 4천~5천만원..주거지역은 평당최하 2천에서 4천만원이상 가고있는현실이죠.. 그럼 5호선과 7호선 환승지역인 중곡동 군자역 역세권 땅값은 필자가 더 이상 말씀 안드려도 잘아실거다 사료되네요... 


참고로 필자는 직접 두눈으로 보고 열린귀로 들은바에 의거 있는 사실 그대로 말씀드립니다...서울 광진구일대 단독주택 허물어 다세대 신축빌라 부동산등기부 기재된 전용면적 17~18평대 분양가가 3억8천에서 4억대입니다...어찌되던간에 분양이 다 된다는 사실이죠... 그만큼 입지적으로 지역가치가 우수하다보니 단독주택 다가구주택 땅가격이 지속적으로 상승할수 밖에 없다는 뜻 아니겠습니까...현재도 앞으로도 계속 지속적으로 땅값은 상승합니다...과거 IMF가 오지 않은 이상...


세상사 시장시세및 땅에 대한 희소성의 가치는 전혀 생각은 안하시고..오로지 내가 살고있는 한지역에 그것도 대출받아 내집장만한 한채 아파트가격 오르기만을 기대하고 고대하시니...마치 나무에서 감떨어지기만을 기다리고...또한 나무위에 올라가서 물고기를 구할려구 하는거와 유사한거 아닐련지요...  


우리나라는 급속도로 노령화 고령화 사회에 접어들었다는 사실 다들 익히 들어 아시지 않습니까...단순예를들어 내집 10억짜리 아파트에 눌러 앉아있으면 말그대로 깔고 앉아 있는 것입니다...아무런 수익은 커녕 대출이자 내는사람은 허다하겠지요...국가 경제및 시장시세 흐름에 따라 아파트값이 오를수도 있고 하락및 폭락할수도 있습니다...하기사 여유있는 다주택자들이나 여유가 있는 부자들이 속해있는 지역은 걱정없겠지만...빚으로 소유한 10억짜리 아파트 평생 유지형성 될까요...어르신들 말씀에 의하면 결국 빚이란 잘 쓰면 효과는 볼수 있겠지만.. 잘못쓰면 독이되고, 과하면 죽음에 이르기 까지 한다 하네요...


**우리나라 국민들중 아파트外 주택 소유자 70%이상이 은행및 기타 금융권 빚이라는 점이죠...특히 국민들중 만20세이하 미성년자및 만65세이상 노년층을 뺀 나머지 만20세 성인부터 만65세이하 국민들중 금융및 세금체납 채무불이행 신용불량자및 금융권 과다채무및 사채에 허덕이는 사람들이 우리나라 국민들중 400만이상이라 합니다...그러하니 사회이슈가 온통 가계빚이니 경제가 안돌아 간다니 말들이 많다는 것이겠죠..


허나 10억짜리 다가구주택은 지속적으로 매월 임대수입이 보장되니 노후에 가장 든든한 효자중에 효자 아니겠습니까...또한 모든 부동산은 저(低)금리에 한몫 톡톡히 봤다인정할거는 인정해야 합니다...남의돈 쉽게 생각하면 당장에는 달콤하나..단맛이 빠지면 골로 간다는 것이기도 하겠군요... 

앞서 필자가 말씀드린 상기 광진구 빌라분양가..그돈이면 왠만한 경기수도권 아주 괜찮은곳 30평대 아파트 1채값 이상이기도 하겠네여..그러나 모든 부동산의 뿌리는 입지가 좋은 땅에서 시작됩니다...부동산투자에 있어서 내집장만이든 기타부동산투자든 간에 학술적인 논리든 이론이든 다 떠나 중국자본개혁에 선두주자인 등소평이가 "흑묘백묘"론 일화 아마도 아시는 분들은 대략 아실것이다 생각되네여..과거 제필명으로 예전에 이와 유사한 게시글 올렸으니 참조하시면 조금이나마 이해가 될듯 보여집니다..


** "흑묘백묘" 말그대로 검은색 쥐든.. 흰색 쥐든 잘 잡는 고양이가 낫다...큰 짐승이 작은 짐승을 잡아먹을까요..아니면 재빠른 짐승이 게으른 짐승을 잡아먹을까요..요즘같이 사기꾼들이 득실득실한 사회에 직접검증되지 않은 어디서 주워담아 들은 현란한 요설[妖說]로 있지도 되지도 않은 화려한 언변이나 쥐풀개풀 없으면서 달변가 흉내를 멀리 벗어나..참되고 진실된 말한마디가 세상사 인생사 통하는것 아니겠습니까... 참된 부자가 가난한 청빈에게 진실된 마음으로 정성을 다한다면.. 그 청빈의 마음을 얻는다고 하였습니다...참된 성실한 부자들의 마인드는 본인이 잘되면 주변에 많은 인적도움이 있었기에 부자가 될수 있었다고 하고...잘 안되면 스스로 본인탓을 한다고 합니다...


* 인생사 모든 사물에 있어서 더러운 독은 뽑아내야 깨끗해 집니다...괄골요독[刮骨療毒]...

* 人人人 (인인인) 사람이 사람다워야 사람이고 ..[有用之人]...  人人人(인인인) 사람이 사람답지 못하면 사람이겠는가 ..[無用之人]...