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2기 신도시 유비쿼터스 도시 투자매력 높다

경기 화성 동탄신도시를 필두로 성남 판교, 김포 및 파주 등 수도권 2기 신도시 건설이 한창 추진중이다. 이와 함께 정부는 8·31 대책의 일환으로 김포신도시를 358만평(5만3000가구)으로, 양주 옥정지구를 340만평으로 확대하기로 발표하는 등 6개 지역에 2기 신도시 중 일부와 수도권 택지지구 개발면적 확대를 적극 추진중이다.이는 행정도시 이전과 정부의 수도권 과밀화 억제정책에도 불구, 수도권 과밀화가 더욱 심화되고 있어 서울지역의 주택수요를 대체하려는 성격이 짙다.

행정수도 이전으로 수도권에서 100만여명 정도 이전효과가 있는 반면 계속 진행되고 있는 도시화로 인해 가구수 증가와 가구수 분할은 매년 3∼4%며 일본도 도쿄와 오사카를 중심으로 진행되는 도시화는 여전해 우리의 경우도 행정도시 이전으로 수도권 과밀화가 다소 완화되기는 하겠지만 해소된다고 보기는 어렵다.

■2기 신도시 어디에 얼마나=현재 4차 분양이 진행중인 화성 동탄지구를 제외한 2기 신도시의 아파트 분양이 내년부터 본격적으로 실시될 예정이다. 정부는 파주 운정지구 등 4∼5개 신도시도 추가 확대를 적극적으로 검토하고 있다. 2기 신도시는 김포, 판교, 파주, 화성 동탄, 양주 옥정, 수원 이의지구로 이중 화성과 판교신도시는 서울 강남지역, 김포와 파주신도시는 서울 강북지역, 수원 이의신도시는 수도권 남부지역, 양주 옥정지구는 수도권 북부지역의 주택수요를 각각 분산시키기 위한 것이다.

경기 성남 분당 등 1기 신도시가 ‘주택 물량공세’에 치중했다면 2기 신도시는 ‘주택의 질’을 중심으로 계획하고 있다. 판교신도시의 경우처럼 과거 신도시에 비해 절반에 가까울 정도로 인구밀도는 낮추고 녹지비율은 크게 높이는 등 쾌적한 주거환경에 초점을 두고 있다.또한 베드타운의 문제점을 없애기 위해 화성과 같이 인근에 대규모 공단이나 첨단 벤처산업단지를 조성하는 등 자족기능도 대폭 강화하고 있으며 중대형 위주의 평형을 대량 공급하는 것도 1기 신도시와 차별화된 점이라고 볼 수 있다.

다만 입주시점에 도시 기반시설이 완료되지 않는 점과 판교를 제외한 2기 신도시들은 서울까지 거리가 30㎞ 이상 떨어진 지역이어서 교통이 불편한 점은 2기 신도시에 내집 마련 계획을 갖고 있는 실수요자들이 고려해야 할 부분이다.이같은 문제를 해소하기 위해 입주에 앞서 고속화도로, 전철, 경전철 등 광역교통망 확장 등을 우선적으로 진행할 계획이지만 대개 입주 후 3∼4년 동안은 교통과 편의시설면에서 감수해야할 부분이 있는 게 사실이다.

■2기 신도시 청약절차와 투자매력은 =정부의 행정도시 이전과 연이은 부동산 대책에도 2기 신도시의 인기는 시간이 갈수록 더해질 전망이다. 1기 신도시의 대표주자인 분당과 일산지역 아파트 평당 분양가가 200만원대였으나 분당의 경우 지금 시세가 평당 1600만원에 육박하는 것은 신도시의 매력을 잘 보여주는 사례다.특히 중대형 평형 위주로 주택을 공급하고 녹지비율을 높이며 ‘유비쿼터스’ 도시로 건설되는 등 미래지향적 도시로 개발될 예정이어서 투자매력도 높다.

2기 신도시는 완전 공영개발로 건설돼 분양가는 주변 시세보다 낮게 공급될 전망이다. 주택법 개정안에 따라 공공택지에 공급되는 아파트는 평형에 관계없이 원가연동제가 적용되며 동탄을 제외한 판교, 파주, 김포, 수원 이의 등 앞으로 개발될 2기 신도시들은 모두 중대형 평형에 채권입찰제도 함께 적용되기 때문이다.2006년부터 시행 예정인 개발시설부담금제와 발코니 확장 합법화 등으로 아파트 분양가는 상승압력을 받고 있다.반면 2기 신도시에는 채권입찰제와 원가연동제가 적용돼 향후 가격 상승여력이 크다.

실제 올해 초 화성 동탄지구에서 분양한 아파트 40평형대의 경우 시세가 1억원 정도 올랐다.판교신도시 40평형을 청약하려면 계약금(분양가의 20%)과 채권 할인금액을 포함한 2억원 정도가 초기에 필요하다.분양가 상한제가 적용되는 전용면적 25.7평 이하는 75%를 무주택자에게 우선 기회를 준다. 이중 40%는 40세 이상, 10년 이상 무주택 가구주에게 우선 배정하며 나머지 35%는 35세 이상 무주택 가구주에게 청약기회가 있다.

다만 현재 논의되고 있는 분양권 전매제한이 적용되는 지역이기 때문에 전용면적 25.7평 이하는 10년동안 전매를 할 수 없으므로 지나친 투자목적은 삼가야 한다.분양가 상한제와 개별분양이 동시에 시행되면 경쟁률이 치열해질 수 있기 때문에 청약자는 자신에게 맞게 분양받을 평형을 정하고 통장을 미리 점검해 둘 필요가 있다.동시분양제도가 폐지되므로 실수요자 입장에서는 발품을 팔고 인터넷 청약제도를 숙지하는 등 준비가 필요하다.
파이낸셜뉴스