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용적율 증가가 되더라도 소형평형 의무비율을 적용받지 않는 예외 규정이 있습니다.

조합원의 평형을 기존평수 이하로 하고 증가되는 용적율을 국민주택규모 이하로 건설할 경우 소형평형 의무비율에서 제외해주고 있는 제도 입니다.

다만 여기서 주의할 것은 기존 평형에 대한 해석입니다. 아직 구체적인 법규정은 없는 형편입니다.

즉 기존 평수에 대한 해석을..
1. 공급면적으로 할 것이냐
2. 전용면적으로 할 것이냐
(1) 실제 사용하는 전용면적으로 할 것이냐?
(2) 건축물 대장이나 등기부등본상의 전유면적으로 할 것이냐?
(이 경우 1984년 집합건물에 대한 등기 법인가가 만들어지기 이전의 아파트들은 복도가 전용면적에 포함되어 있습니다.)
(3) 실제 사용하는 면적으로 할 것이냐가 관건입니다.

그러나 아직 명확한 해석 지침은 나오지 않았습니다만, 사업을 추진하는 조합의 입장에서는 당연히 2-2)번으로 추진하는 것이 가장 좋은 방법일 뿐더러 각종 세금(제산세 등등)등을 2-2)로 수십년간 납부해 왔기 때문에 가장 합리적인 방식이라고 개인적으로는 생각합니다.

그러나 건교부의 해석은(비공식적 해석) 2-3)으로 해석을 하는 것 같습니다.
따라서 복도를 제외하고, 실제 사용하는 전용면적으로 하면 사실상 소형평형의무비율을 피할 재간이 없어지는 것입니다.

쉽게 설명드리자면, 예를 들어 공급평형(우리가 부르고 있는)이 31평형이고, 건축물대장상 전용면적이 29평이고, 실제 사용하고 있는(복도를 제외한)전용면적이 23평이라고 가정하면. 소형평형의무비율을 피하기 위해 일대일 재건축을 추진한다고 보면 결국 31평 재건축하여 31~32평을 얻는 격이니 재건축을 하지 말라는 것과 같습니다.
반대급부로 일반분양분의 증가를 통한 자기부담금의 감소를 시도할 수 있으나 그 영향이 미미하며 결국은 자기 평형의 증가가 거의 없기 때문에 사업이 불가능하다고 생각합니다.

또한 이경우도 재건축 개발이익 환수제의 영향을 받는 걸로 되어 있습니다. 용적율이 증가하니까요.
물론 시행령에서 구체적인 방침이 정해지겠지만, 용적율 증가가 미미한 단지에 대하여는 이것도 예외적으로 적용을 받지 않을 가능성은 있습니다.

보도자료에 의하면 리모델링사업과의 형평성을 위하여 30%이내의 증가인 경우에는 제외를 검토한다고 되어 있으나 제 생각에는 현실성이 좀
없지 않나 생각합니다.

왜냐햐면 리모델링의 경우 기존 용적율+30%가 아니라 기존용적율*1.3의 형태이기 때문입니다.
이것을 그대로 재건축에 적용한다면 기존 용적율이 190%이고 일반 주거지역 3종일 경우 허용용적율을 거의 찾아 먹을 수 있기 때문인데 이렇게되면 또 다시 배아파하는 사람들이 많이 발생하기 때문입니다.
아마도 기본 용적율 +30%정도에서 결정되지 않을런지..?

국가가의 역량이 온통 부동산에 너무 치우쳐 국운을 낭비하고 있습니다.
국가를 운영하는 분들의 부동산에 대한 철학이 없기 때문입니다.
"더 많은 국민들을 더 넓고, 더 좋고, 더 싼 아파트에서 거주하게 만들어 주겠다"는 이런 단순한 한가지만 철학을 가지고 있어도 부동산 대책이란 아무것도 필요치 않을런지요.

팔지말아라.
헌아파트에서 그냥 살아라.
다시 지으려면 소형아파트를 많이 지어라.
이익은 국가에서 환수해 가겠다. (집주인은 평수를 줄여갈 지언정 임대주택은 꼭 토해내라.)
높게는 짓지 말라. (제일 명분이 약한 정책이죠.)
거래세는 실거래가로 내라.
많은 사람들은 국가에서 더 뱅을 뜯겠다. 등...

국가의 성장동력을 염려해야하고, 앞으로 살아갈 미래의 청사진을 고민해야 할 우리 대한민국이 온통 부동산에만 매달려 무얼 하려는지..

살기 좋은 곳이나 살기 좋아질 곳이 가격이 높은 것은 당연한 것인데도 조금이라도 움찔하기만 하면 투기 조짐이다 뭐다 해서 정치적으로
이용해대는 데는 정말 이골이 납니다.

우리나라 부동산 대책은 정말 필요없습니다. 국민들을 생각하는 정부가 아쉬운 시절입니다.