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최근 "서울 강남권 재건축 대상 단지의 상징인 대치동 은마아파트 전용면적 77㎡(31평) 실거래 가격이 8억원 아래로 떨어졌다"고 합니다.

국토해양부 실거래가 검색을 해봤더니 은마 31평의 경우는 작년 12월 8억 초반을 제외하고는 아직까지 등록된 것이 없습니다. 아마도 최근에 계약된 초급급매가를 "시세"처럼 오해시키고 있는 듯 합니다. KB시세도 급급매물로 거래된 것을 시세로 반영해서 부동산 거래에 악역향을 끼치고 있다고 생각합니다.(매수자 입장에서는 KB시세 미만으로만 생각하죠)

사실 아파트 가격이라는 것이 주식시세처럼 동일하게 적용하는데 차이점이 있죠.
아파트는 동일한 단지라도 동위치/남향/수리상태/층수 등으로 시세에서 차이가 있을 수 밖에 없는데, 매수자는 KB시세 보다 낮은 시세로 가장 좋은 동을 찾고 있죠.

대부분 급급매는 사업상 급하게 자금이 필요해서 처분하는 경우가 많고, 과거 높은 시세에 매입하셨던 분들은 쉽사리 손해를 보면서 처분하지 않습니다.
이런분들께서 손해를 감수하면서 투매하지 않는 이상은 집값 폭락은 힘들겠죠.

다만, 부동산 시장이 약세장인 이유는 수요 창출에 한계성 때문일 것입니다. 대부분 좋은 곳으로 갈아타고 싶어도 상대적으로 현재 보유한 아파트 가격 또한 상당 부분 떨어져 있는 상황 때문이죠.

여기서 짚고 넘어가야 할 부분이 있습니다. 바로 "내재가치"입니다.
- 은마아파트: 재건축 기대심리로 가격 형성
- 목동아파트: 재건축 기대심리 가격에 반영안됨

더 중요한 것이 있습니다. 신문에서는 동일한 평형만 얘기를 하지 실제로 중요한 대지지분에 대해서는 언급이 없습니다. 용적률은 고려하지 않더라도 은마 31평-14.61평, 34평-16.3평인데 반해 목동 1단지 35평-26평으로 부동산 시장이 침체된 상태에서 일반분양가를 높일 수도 없기 때문에 추가 분담금 부담으로 은마 아파트 시세가 조정되는 것은 당연한 것 아닐까요? (과거 은마아파트는 용적률 300% 적용해도 경제성이 없다고도 평가됨)

아파트 가격하락에 대한 자극적인 신문 기사보다는 마음 편히 먹고 목동 신시가지 아파트에 대한 "미래가치"를 생각할 때 입니다.

교육과 부동산 가격은 밀접한 상관 관계가 있다는 게 일반화된 견해입니다.

연초에 목동아파트 가격 하락이라는 관련기사에서 언급되었던 이유는 학군수요 감소였습니다. 하지만, 목동아파트의 가치는 교육 프리미엄만 있는 것이 아니겠죠.

학군수요라는 측면에서 중학교 배정인원에 제한이 없다면 학군수요가 어떻게 될까요? 학군수요라는 것도 학교를 추가 배정받아야 다른 지역에서 이사를 오는 것 아니겠습니까?
추가 배정 받을 인원에 제한이 있는데 "학군 수요 감소"라는 표현은 무리가 있어 보입니다. 신문기사는 이런 부분은 절대 언급을 안하고 있죠.

목운초/중학교 개교로 주변 아파트 시세가 단번에 큰 폭으로 상승했던 것을 다들 기억하실 겁니다.

따라서 학군수요 감소로 아파트값 하락이라는 기사는 좀 논리적이지 못한 것 같습니다.
만약 양천구청 계획 및 지역구 국회의원 공약처럼 고등학교를 추가 유치했더라면 학군 수요가 없었을 까요?

그럼 목동아파트에 대한 미래가치를 생각해보죠.

목동 신시가지를 강남의 어느 곳에다가 갖다 놓는다면 지금 강남의 대단지 아파트 가격의 두 배 이상 시세를 보일 겁니다. 대지지분이 거의 두 배나 되기 때문이죠.

목동에 집을 가진 사람들이나 목동 진입을 노리는 사람들은 목동의 진가를 누구보다 잘 알고 있습니다.

1. 낮은 용적률, 넓은 대지 지분으로 재건축 또는 리모델링을 통한 등 자산 가치 상승 기대
대비지분이 많은 목동 단지는 강남의 개포나 송파의 잠실, 서초나 강동의 소형평형 재 건축 아파트 단지들과 달리 30평대 이상의 중대형이 구성돼 현재가치와 미래가치가 적절히 조화.
넓은 대지지분과 잘 갖춰진 주변 환경을 고려하면 비싸다는 생각 보다는 미래가치에
비해 저평가 되었다고 생각합니다.

목동 신시가지 아파트 단지는 재건축 단지도 아니면서 재건축 단지 만큼 가격이 형성되어 있는데, 그만큼 목동 단지가 주거와 투자를 만족하기에 부족함이 없다는 인식이 있기 때문으로 해석되죠. (강남 은마아파트와 가격 비교는 이제 제발 잊어야 할때)

2. 열병합 발전소 지하화 및 양천자원회수 시설 지하화 추진 촉구

목동 아파트 단지에 "-" 요인으로 작용하는 발전소와 양천자원회수 시설을 마포 당인지 발전소처럼 지하화를 계획할 경우 새로운 문화시설 및 주거환경 개선에 엄청난 영향을 미칠 것 같습니다.

인천논현지구 LH 논현열병합 발전소(지역난방 목적) Stack(굴뚝)은 남산 N타워처럼 전망대로 시공되어 360도 회전되는 레스토랑으로 운영되고 있습니다.

목동 열병합 발전소 지하화한 후 지상공간은 문화시설로 지상에 남게될 Stack은 남산 N타워처럼 전망대로 시공한다면 한강변 야경을 감사할 수도 있지 않을까요?

재건축 시점에 맞춰 종합적으로 지하화 방안에 대한 검토가 필요할 것 같습니다.

목동 단지가 관심을 보이는 이유는 지리적으로 강남에 갈 수 없는 서울 및 수도권 서남부 지역 즉 인천이나 부천 그리고 광명시 부유층의 끊임없는 유입 때문으로 해석되며, 대지지분이 갖고 있는 미래 가치를 아무리 재건축을 '잡는다'고 하더라도 무시할 수 없을 것이기 때문입니다.

RE멤버스 고종완 대표는 “강남권 재건축 이후 목동을 주목해야 한다”면서 자녀 교육에 관심이 높은 "30~40대 대기 수요가 탄탄해 가격 저지선이 강하다고” 평가한 적이 있습니다.

주식시장은 작년 8월과는 다르게 점진적인 강세장을 전망하고 있습니다. 주식 가격도 미래 가치를 반영하는 것처럼 목동 아파트도 비관적인 전망보다는 미래가치를 생각합시다.

경기는 순환된다고 하는데, 부동산 시장만큼은 앞날은 생각 안하고 비관적인 시각으로만 바라보고 미래지향적인 것은 생각되지 않는 것 같습니다.