부동산 정보포털에서 거래포털로!

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* 모든 것은 본인이 직접 확인해보시고, 판단하세요!
바로 옆에 사시니 정확한 판단(현재/미래) 가능하실 겁니다.
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사람마다 생각차이는 있는데, 중요한 것은 깊게 정확하게 알고
판단을 내려야 될 것 같네요.
부동산업자들도 다수가 잘못된 정보를 전하고, 단편된 정보를
피상적으로 전달하는데가 많네요.

부동산은 전재산에 가까운데, 최대한 정보를 수집하시고,
현재의 상황과 3년, 5년뒤의 예상등 최대한 분석해보세요.
관공서도 직접 진행경과 확인해보시고요.
서울숲까지 직접 걸어도 보시고, 지도를 보시면서 변화상을
추측도 해보시고요.

부자아빠는 그냥 되지는 않읍니다.

동아그린 가지고 계시는 것 보다는 아마 몇곱절을 수익이
있을 것입니다. 최악의 경우라도 배 이상의 수익은 확보할
수 있을 것입니다.

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* 현재 뚝섬에서 재건축 추진중인 곳이 2군데, 강변 건영쪽과
부용연립인데, 강변 건영쪽은 현재 시세도 부용보다 1.5배 이상
고평가되었고, 지난달 3차 뉴타운 지정무산으로 09년이후
다시 뉴타운 신청할 수 있게 되었읍니다.
10년이상은 보셔야 될 것 같읍니다. 도한 100% 주민동의방식
이라, 시간이 하세월일 것입니다.

(최소한 부동산 5군데 이상 복수로 확인해보시고 판단하세요!!)
부동산들도 아는 정보가 단편적이고, 틀린 정보도 많읍니다.

- 위치(도로만 건너면 서울숲 유수지공원 쪽 입구)
: 강변건영에서 서울숲 도보시간과 부용연립에서 서울숲까지
(공원내 메인 연못 도착기준) 도보시간은 거의 비슷합니다.
직접 걸어보세요. 부용에서 성수현대 유수지공원쪽으로.

- 세대수 (총290세대)-24평, 33평, 52평(92가구)
: 자체로 300세대이며, 바로옆 중앙하이츠, 쌍용과 합치면
대단지임.
: 현재 부용연립 바로옆의 "성우자동차"부지가 07년부터
공사에 들어가, 08년3월 "뚝섬초등학교"(860명) 개교예정
: 현재 부용연립 공원쪽 도로 맞은편 단독주택들 2-3년 후엔
재건축 구체적 움직임 예상됨.
: 08년말 이후엔 이일대 그림이 확바뀔 것입니다.

- 수익성 (현재 뚝섬에는 없는 유일한 대형평형 단지를
갖게 됩니다)
: 엑셀로 한번 비용계산해보세요. 투자비용 대비 수익율이
얼마나 될지! 최소 50% 이상 나오더라고요
(매입가/금융비용/추가부담금/입주시 세금 vs 예상가)
현재 최소로 잡아도 평당 2,000-2,500만원 정도

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진행경과
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* 부용은 현재(9/14일 성동구청 박교관씨 통화함) 지난3월
정비구역지정(정비계획제출) 신청을 받아 처음부터 서울시청
3개부서 담당자들과 협의 진행중임.

5월에 보완서류 요청받아, 6월에 조합추진위로부터 보완서류를
구청에서 접수하여 계속 검토중임.

현재 거의 막바지 단계임. 그러나 구역지정발표가 10월이 될지
11월이 될지는 이야기 할 수 없음.
앞으로 남은 것은 주민공람, 구의회의견청취, 서울시 최종심의
가 남아 있읍니다.

뚜겅은 열어봐야 알지만, 현재로선 12월한 "구역지정"발표가
제일 타당하며, 최악의 경우라도 내년 2월내에는 완료가능

구역지정 이후는 "조합설립인가"이며, 이것은 현재 주민동의
기 완료사항으로 조합추진위에 동의서가 미리 준비되어 있읍니다.
(구역지정이후 조합설립까지 2주-3주예상)

조합설립인가가 나면 매매거래 불가(전매금지조항)
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재건축에 있어서 제일 까다로운 "안전진단"은 이미 작년에
통과하여 다시 안받아도 됩니다(성동구청 건축과 확인함)

조합설립이후, 조합총회가 열리고 시공사 선정협의가 있읍니다.
(현재 현대 아이파크?)
또한 조합 설립이후 "사업계획승인"단계인데 평균 3개월정도
소요됩니다. 사업계획승인이후 2주이내에 관리처분계획
(신청평형, 무상지분율/추가부담금등 확정) 확정하며,
바로 "철거 및 이주" 입니다. 공사기간은 24개월 예상.


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최근시세(9월14일 현재)
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-----------|---동부연립------부용연립------행운연립----동아 맨숀
-----------|-(동아맨션뒤)--(쌍용APT 옆)--(건영APT 뒤)---장미
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-대지지분--|-----16평--------- 20평---------15평-------16평---
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-최근거래가|----4.3억----------4.2억------(거래없음)----6억-
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-호가(시세)|--4.5억-4.8억----4억-4.3억------5.5억-----6억-7억

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-평당가격--|--3,000만원------2,100만원----3,700만원---4,100만원
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이전참고글
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- 자체적으로 300세대여서 현재 평당 2,000만원으로 저평가이지
대단지면 아마 지금가격의 곱절은 할 것입니다.

- 뚝섬에서 진도가 나가고 있는 유일한 재건축단지 (상원마을)

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- "동아아파트"나 "장미연립" 대비 위치는 좀 떨어지지만
"같은 용적율 적용", "훨씬 빠른 일정" 에 비해
현재 시세 격차가 너무 큰 것은 아닌지? "평당 2천만 vs 5천만"
많이 나야 1.5배 정도가 적당?? (사견임)

동아나 장미 좋은 것은 알죠! 그러나 현재 평당 5,000만원이라면
(대지지분 평당가격 기준임)
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- 동아아파트 뒷편의 동부빌라의 경우, 현재 평당 2,800만원,,,
(지분16평- 4억4천)
(동아아파트 재건축시, 같이 끼워(?)주어야만 재건축 가능)
같이 개발될 수 있을지??
지도(위치 및 앞건물)를 보면 답이 나올 것입니다?)

- 훨신 안쪽의 자양빌라(분양평형 32평- 대지지분 17평)도
벌써 4억2천 (평당 2,500만원) 이네요,
지도를 보세요.. 직접가보세요...
재개발 및 재건축 가능성 전무함. 한번 직접 다녀보시고
알아보시고 판단해보세요.

- "성수성당"앞 재개발추진지역도 평당 2,500-3,000만원
(단독 지분 22평- 5억4천)

뉴타운지정이 될수 있을지?? 7월달 신문기사 참조하세요.
오래 기다리셔야 될 겁니다.

- 옆동네 한남동 산꼭대기 재개발도 평당 3,500만원한다는데
(7/4일 보도자료)

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- 성수1가 주위를 돌아볼수록 "부용연립" 재건축의 강한 추가상승
여력의 여지만 거듭 확인할 수 있는 것 같네요!

시간이 된다면, 금년내 평당 2,500-2,800만원 정도 되지않을까 생각

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= 현재 부용연립 바로옆에 있는 성우자동차 부지에,
08년 3월 개교(전교생 860명 규모, 4층건물) 예정으로,,
뚝섬초등학교가 예정되어 있읍니다.

현재 금년5월 "학교개설"관련안건이 서울시 심사 통과되어
내년예산에 반영하고 있읍니다.
07년에는 공사하여,,, 드디어 성수1가2동 숙원인 "초등학교"가
개설될 예정이지요.

물론, 신규진입로(통학로) 추가확보하고, 추가로 공원까지
조성할 예정이네요.

부용연립 근처 몇개의 공장들 3-4년뒤엔 다 없어집니다.
학교로,신축상가건물들로,,, 환경이 바뀝니다.



- 부용연립 길건너편에는 45층 규모의 주상복합 2-3동 건립목적으로
현재 주민들과 보상협의 중인데,

업체에서는 금년 봄에 평당1,650만원까지 제시하였으나,,
주민들은 평당 3,000만원에도 안팔겠다는 겁니다.
"조합원"으로서 입주권이라도 주면, 팔겠지만,,, 시간이 많이 필요할 것 같네요,,,

현재 상황입니다.

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참고로 반포 재건축은 현재 평당 1억 입니다
기사검색 참조하세요

재건축이나 재개발시 "기준"은 "대지지분"입니다.

동아나 장미연립 위치 좋은 것은 누구나 알죠.
어느 것이 절대적인 기준에서 더 좋으냐가 아니라,
현재가격 대비 어느 것이 더 좋으냐,,, 추가상승 여력은? 아닌가요?

현재 가격대비 "동아(평당6,400만원) vs 부용연립(평당2,100만원)"
제 사견으로은 여러 정황 감안하여,,, 현재기준으로 1.5배가 적당?

판단은 이 글 보시는 분이 하시기 바랍니다.

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그리고, 성수성당 앞 재개발지구(뉴타운 후보) 평당 시세도
인근 부동산에 확인해 보세요.. (행운연립 및 조그만 단독주택들)

한참 뒷쪽에 쳐져있고, 장래성 물음표인
새촌구역의 시세도 확인해보세요.

중개소별로 편차는 있겠지만,,, 5 군데 이상 복수로 알아보세요.
평당가격 평균치와,, 사유들,,, 향후 상승여지등,,,

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그리고, 세대수 관련하여,

(1묶음) 중앙하이츠-쌍용-부용연립
(2묶음) 중앙하이츠-쌍용-부용연립-뚝섬현대-대우2차-동아그린-우방
(3묶음) 동아-장미연립
(4묶음) 동아-장미연립-대림-한진-건영

1,2묶음과 3,4 묶음을 비교해 보시고
각 개별 세대수도 비교해보세요.

저의 의견은 1,2묶음이 작지않고, 1묶음중의 부용연립도
"중앙하이츠와","대림" 정도의 크기가 될 정도로
그다지 작지는 않다는 이야기입니다.

* 현재 성수동에서, 자체적으로 300세대이상 재건축 추진
지구가 있나요? 향후에도 얼마나 될까요?