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[생활부동산] 주택 임대 시 계약기간에 관해 문의드립니다.

[부동산뱅크 2012/01/03 - 조회:8711]

Q (첫번째) 전 아파트 임대인이구요. 주택 임대 시 계약기간에 관해 문의드립니다. 임대차 계약 시 기간을 1년으로 정한 경우 주택임대차 보호법에서는 1년은 인정하지 않고 무조건 2년으로 보장해 주는 걸로 알고 있습니다.

제가 알기로는 이는 최초 계약 시에만 2년으로 보장해주는 걸로 알고 있습니다. 그런데 최초 계약 후 2년을 거주한 상태를 완료한 후 재계약 기간을 1년으로 정한 경우에도 1년은 인정을 못 받고 무조건 2년을 보장해 주도록 되어 있나요?

원래 2년 보장해 주도록 한 규정은 최초 계약 시 1년으로 하였을 시에 임차인이 1년만 살고 나가야 하는 상황이 발생할 수 있어, 임차인 입장에서는 너무 가혹하므로 최소한 2년은 살 수 있도록 보장해 준다는 취지에서 만들어진 규정으로 알고 있습니다.

하지만 최초 계약 후 2년을 이미 거주한 상황에서, 재계약을 할 시에는 상황이 좀 다른 거 같은데요. 예를 들어 임차인이 이미 4년을 거주한 상황에서 임대인이 재계약 시 1년 만 더 연장해 주고 싶다고 할 경우에 1년이 인정되는지 여부를 알고 싶습니다. 이러한 경우에도 1년은 효력이 없고 임차인이 2년을 더 살겠다고 주장하면 2년을 보장해 줄 수밖에 없는 것인지 궁금합니다.

(두번째) 여기저기 법무사, 공인중개사 등에 문의하고 알아보아도 사람들마다 “된다, 안된다” 의견이 천차만별이라 정말 헷갈립니다. 확실히 좀 결론을 내려주세요. 전 계약 기간을 1년으로 하여 제소 전 화해를 할까 생각 중입니다.

일단 만일 1년 후에도 임차인이 주택을 명도해 주지 않을 시에는 제소 전화해 조서를 근거로 강제집행을 하려고 하는데, 임차인이 위에서 언급한 임대차보호법의 2년 강행규정을 이유로 들어 2년을 더 살겠다고 주장하며 재심을 요구하면 강제집행을 못하는 상황이 발생할 수도 있나요?

이 부분도 어떤 법무사는 재심 사유가 안되기 때문에 아예 재심을 청구할 수 없다고 하는 사람도 있고, 재심이 될 수도 있어서 강제집행을 못하게 되는 상황이 발생할 수도 있으므로 제소 전 화해를 해봐야 아무 소용없다고 주장하는 사람도 있더군요. 이 부분도 명확히 결론을 좀 내려주세요.

A 안녕하세요. 설영미 대표입니다. 
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.<개정 2009.5.8>

1 임대인이나 임차인이 1년을 계약하고 그 약정대로 되면 좋으나 임대인은 1년을 주장하고 싶은데 임차인이 2년을 주장할 경우 임차인은 2년을 주장할 수 있습니다

2. 재계약을 하면 공증을 한 상태라고 해도 임차인이 2년을 주장하면 2년으로 살 수 있습니다.