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[강남구 개포동 개포주공3단지 2011/02/14 ]
집 내부와 단지를 둘러보고 이 대표의 사무실을 찾아 개포주공3단지의 투자, 매입가치를 들었다.
이형관: “3단지는 개포동 저밀도 재건축단지에 속합니다. 강남구청이 제시한 1단계 사업계획으로 개포주공1~4단지와 개포시영, 일원현대, 일원대우 총 7개의 저층 단지가 이 대상입니다”
기자: “3단지가 1,160세대로 다른 단지보다 세대수가 적습니다. 사업성 측면에서 괜찮을까요?”
이형관: “먼저 일원현대와 일원대우는 단지규모가 작아 비교대상에서 제외하고 개포주공1~4단지만 볼게요. 저층단지 중 가장 세대수가 작아 사업성이 떨어질 것으로 생각하시는 분들도 있는데 개포주공은 다릅니다. 개별 재건축이 아니라 개포지구로 묶어 함께 추진되기 때문에 세대수로 사업성을 판단할 수 없죠. 그리고 1,160세대는 결코 작은 규모가 아닙니다”
기자: “3단지의 투자가치와 장점은요?”
이형관: “다른 저층단지에 비해 3단지는 분당선 개포동역과 가까워 걸어서 10분이면 이용할 수 있는 것이 장점입니다. 또 단지 동측으로 왕복 8차선의 삼성로가 지나고 있어 도로교통 환경도 좋죠. 나중에 재건축 완료된 후에도 교통환경은 매우 중요합니다. 지하철역을 걸어서 이용하는 것과 버스를 이용하는 것은 큰 차이가 있죠”
이형관: “두 번째 장점은 개포근린공원입니다. 312동 뒤쪽으로 연결된 개포공원은 도심 속 흔한 공원이라기 보다 ‘잘 꾸며진 산’입니다. 규모도 크고 산책로, 운동시설, 휴식공간 등이 잘 갖춰져 있어서 주민들이 굉장히 좋아합니다. 공기도 좋고 공원 조망도 나오고요”
이형관: “3단지 36㎡의 경우 대지지분율 높다는 1단지 같은 평형보다 대지지분이 넓어요. 1단지 36㎡의 대지지분이 13.80평, 3단지는 14.30평 입니다. 그만큼 시세도 조금 높은 편이지만 관심을 가지고 알아보면 좋은 가격에 매입할 수 있습니다. 지금처럼요. 현재 6억 9,000만 원에 급매물이 나왔는데 이는 1단지 36㎡ 시세보다도 2,000만 원 저렴한 가격입니다. 더 저렴하게 더 대지지분이 넓은 매물을 사는 거죠”
기자: “역시 저층 재건축단지인 고덕주공과 둔촌주공과 비교하면 어떤가요?
이형관: “대지지분을 말씀 드리면 개포주공3단지 50㎡의 경우에는 대지지분이 20.17평, 둔촌주공 1단지 52㎡ 19.09평, 2단지 52㎡ 18.76평으로 조금 넓죠. 다른 면적 형의 경우에는 고덕, 둔촌주공이 넓은 편입니다. 하지만 개포주공과 고덕, 둔촌주공은 입지부터가 다릅니다. 여기는 강남구, 고덕, 둔촌은 강동구죠. 학군, 교통, 업무지구 접근성 등 입지여건 차이가 크고 이는 아파트가격과 발전가치로 이어집니다. 사업성 좋은 저층 재건축단지라고 개포주공, 둔촌주공, 고덕주공을 묶지만 각 사업장마다 가치는 엄연히 다릅니다”
이형관: “아파트가 재건축돼 새 아파트를 소유하기 까지는 상당한 기간이 소요되므로 장기투자를 고려한다면 충분한 수익성계산과 미래가치를 따져보는 일이 필수입니다”
기자: “올해 부동산 시장과 개포동 재건축 시장전망은요?”
이형관: “먼저 올해 부동산 시장 전망은 다소 낙관적이고 긍정적으로 보입니다. 2분기부터는 꽁꽁 얼었던 거래가 조금씩 이뤄지면서 아파트값의 완만한 상승세를 점쳐봅니다. 실제로 강남권 재건축 아파트 가격이 지난해 말부터 오르고 있습니다”
실제로 지난 1월 한달 간 강남권 재건축 아파트는 평균 1.01% 상승했다. 같은 기간 강남권 일반 아파트의 상승률이 0.60%, 서울 전체 일반아파트는 0.41% 상승한 것과 비교하면 2배가 넘는 수치다.
이형관: “올해 개포동 재건축 시장도 2분기부터 거래가 늘어날 것으로 예상합니다. 서울시가 이달 중으로 개포동 저밀도 재건축단지에 대한 지구단위계획(안)을 확정 발표할 예정인데요. 이에 따라서 매도, 매수도 활기를 띨 것으로 보입니다”
* 개포주공3단지 거래상담
└ 개포동명공인 이형관 대표 (02)2226-6657 ☞홈페이지 바로가기
* 취재 및 기사작성
부동산뱅크 정동그라미 기자 (topaz@neonet.co.kr)
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