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세계경제분석과 우리의 집값 전망(6)


이 글은 지난 한 달 동안 우리나라에 큰 영향을 미치는 세계주요국의 경제를 짚어보고 이들이 우리에게 어떤 영향을 줄지 와 우리의 집값은 어떻게 움직일지를 고민해보고자 쓴 글입니다.

이 글은 저의 개인적인 자료와 소견으로 쓴 글로서 이 글을 보시는 분에 따라서는 의견과 견해가 다르더라도 양해바랍니다.

1.미국의 대선과 중국의 정권교체 그리고 우리의 과제


이번 주 미 국민들은 자신들의 4년을 ‘오바마“에게 다시 맡기기로 결정했습니다. 우리네 속담에 “舊官(구관)이 名官(명관)”이다 란 말을 미 국민이 알기나 한 듯이…….

미국 국민들은 결국 ①변화와 ②안정이란 “투 트랙”을 선택했고 그 “변화”의 핵심은 ‘경제 살리기’이며 지난 4년 동안 ‘오바마’가 미국경제의 “체질개선”하는데 나름 성공했다는 평가이며 앞으로 4년 동안 미국경제를 좀 더 살려보라는 바램이기도 합니다.

“안정“이란 트랙은 미국의 외교와 대외정책에 관한 것으로 ”롬니‘의 강력한 패권주의로 “세계 경찰국가” 로의 영향력 보다는 지금과 같은 위치를 유지하면서 우리나 좀 잘살아보자는 “현상유지”가 그것입니다.

그럼 지난 4년동안 미국경제의 프레임은 어떻게 변화되었을까요?

1990년대부터 미국경제는 제조업에서 금융,서비스및 I.T산업으로 중심축을 이동했습니다.

그렇게 중심축이 바뀐 가장 큰 이유는 두 가지입니다. 하나는① 고용이고 다른 하나는 ②부가가치(이익)입니다.
지금의 제조업은 자동화, 집약화로 일자리 창출효과는 지난 60년~70년대에 비해서 ¼로 줄어들었고 똑같은 매출액을 올리면서 서비스업에 비해 1/3 밖에 되지 않는 “저고용 고비용”추세로 가고 있으며 이 같은 추세는 우리나라도 마찬가지로 한국의 제조업은 세계 6대 강국이지만 “고용 없는 성장”으로 우리 젊은이들이 취직의 문턱에서 좌절하고 있는 것이 현실입니다.

또한 기업주(자본가)입장에서 제조업은 종전의 대량생산=대량매출에서 지금은 소량, 다품종으로 TREND가 바뀜에 따라 제조원가는 올라가고 재고와 생산설비는 늘어나 이익률은 낮아지는데 노동자 목소리는 커지고 등등의 이유로 미국은 1990년대부터 “아웃소싱”을 통해 중국을 비롯한 제3국가에 공장을 넘겨주었든 것입니다.

세계경제가 잘 돌때는 미국은 세계 곳곳에 투자하여 시세 차액도보고 국민들은 집값의 5%로 집을 장만하고 은행은 대출이자를 챙기고 설정한 저당권을 다시 되팔아 현금화하고 저당권을 2차,3차 되팔아 차액을 챙기면서 투자와 금융업은 날로 번창하여 일자리는 늘어나고 기업들은 커지는 호황의 시대를 20년간 누렸습니다.

이렇게 차세대 산업으로 주목받든 금융 투자업은 2008년 “리먼사태”가 터지면서 “沙上樓閣(사상누각)”으로 무너져 지금은 유럽이 몸살을 앓고 있습니다.

물론 우리나라에서도 미국투자회사가 엄청난 이익을 챙긴 사례가 있지요.

1997년 I.M.F 사태 때 “현대산업개발”이 강남구 역삼동에 사옥으로 지었다 유동성 위기로 몰리자 미국 투자회사 “론-스타”에 4,000억에 팔았든 “스타타워”가 그것이며 2009년 “싱가폴 투자청”에 9,000억에 팔아 엄청난 이익을 챙기면서 한푼의 양도소득세도 안낸 것이 가장 대표적인 사례라 할 수 있습니다.

아무튼 “리먼 사태”가 터진 후 ‘오바마“가 가장 먼저 챙긴 것은 제조업이었습니다.

지난 20년 동안 해외로 나갔든 제조공장들을 다시 미국으로 불러들였고 때 마쳐 터진 도요타 자동차의 “가속페달 오작동”사건으로 미국 자동차 산업이 다시 살아난 것이 대표적인 제조업 부활 이며 “디트로이트”가 폐허에서 다시 살아난 도시이기도 합니다.

앞으로 4년 동안 오바마는 미국의 제조업 살리기에 더욱 박차를 가할 것이며 그에 따라 보호무역주의는 더욱 강해질 것이고 이 같은 조짐은 이미 우리나라에 일어나고 있습니다.

그 징조는 이번에 “미 환경국” 이 문제 삼은 현대, 기아차의 “연비문제”가 바로 그것으로서 미국 2위사인 “포드‘보다 자동차를 많이 팔고 미국 내 4위까지 넘보는 한국산 자동차를 견제하기 시작한 것이 그것입니다.

유럽 쪽에선 프랑스가 현대, 기아차를 불공정거래로 E.U에 제소하고있죠.......

미국은 “징고이즘(애국주의적 산업보호)”에 가까울 만큼 자국 산업을 보호하고 넘치는 달러로 국민들에겐 년 3,000불 한도 내에 이자를 내주면서 주택경기 살리기를 3년째 이제 미국은 자기네 상처를 유럽 쪽에 넘기고 긴 터널을 조금씩 나오기 시작합니다.

“오바마”는 이번 대선 유세 내내 중국을 “적이자 동반자”로 규정하고 미국이 중국과 무역에서 연간 2,200억불씩 밑지는 장사에 대해 중국을 “적”이라 부르며 중국과 무역전쟁을 벼르고 있습니다.

다음은 중국으로 가볼까요?

어제께 중국은 15억 인구를 다음 10년간 이끌고 갈 제5세대 지도자를 선출했습니다.

59세의 “시진 핑”이란 새 지도자는 10년 후 중국공산당이 100주년이 되 는2013년에는 중국 경제력이 미국을 누르고 세계 1위로 올라서겠다는 “성장과 개혁”을 話頭(화두)로 제시했습니다.

앞으로 10년 동안 연 7%대 성장률만 기록한다면 중국은 세계경제에서 28%를 차지하여 18%인 미국을 누르고 세계경제 1위국이 되는 것입니다.

지난 30년간 고성장을 기록하며 불거진 ① 동해안과 서북 내륙간 불균형 ②도시와 농촌의 소득격차 ③ 계층 간 불균형 등을 줄이는 분배에 “방점”을 두는 중 성장 정책으로 중진국 문턱을 넘겠다는 것입니다.

지난 미 대선에서 “롬니‘와 ”오바마“는 중국이 미국과의 무역에서 연간 엄청난 돈을 챙겨가고 대중국 무역적자는 해가 갈수록 커짐으로 미국의 일자리까지 빼앗아 간다고 공격하자 곧바로 지금 미국을 먹여 살리는 건 중국이고 그동안 빚으로 놀아난 미국 사람들의 잘못이라고 되받았습니다.

지난해 중국이 미국과 무역에서 남은 돈 2,200억불 중 700억불(31%)은 중국내 미국기업들이 챙겨갔으니 중국말도 일리 있는 말로 여겨집니다.

만약 미국이 중국에 대해 무역보복이나 환율조작국을 운운하면 중국이 가진 미 국채 3조1,000억을 팔아버리겠다고 으름장을 놓기도 했습니다.

이제 “돈”에서는 미국과의 싸움에서 자신감을 가진 중국은 세계의 군사, 외교 1등자리도 내놓으라고 목소리를 높이고 2035년이 되면 중국의 군사비는 미국을 재치고 세계1위국이 됩니다.

반면 눈치 빠른 일본은 이미 움직이고 시작했습니다.

일본이 선택한 나라는 중국과 “케시미르”영토분쟁을 벌이고 13억 인구로 중국에 못잖은 잠자는 공룡 “인도”를 붙잡았습니다.

일본이나 인도나 중국과 껄끄럽기는 매 한가지로 인도는 일본의 기술이 필요하고 일본은 인도의 무한한 시장과 자원이 필요한 것입니다.

일본이 매번 중국에 당하는 이유 중 하나는 세계 희토류의 60%를 가진 중국이 망간, 크롬 같은 희토류 공급을 중단하겠다고 하면 꼼짝없이 당했든 것을 인도를 통해 공급받을 수 있기 때문입니다.

일본과 인도는 합작사를 만들어 연간4,000톤씩을 수입한다고 하니 벌써 희토류 가격이 내려 우리도 덕을 볼 것 같습니다.

이번에 인도 고속철 사업에 일본이 1조2,000억 엔(18조원)을 투자한 다네요…….

우리 바로 옆에 공룡 같은 중국과 다람쥐 같은 일본을 둔 한국은 어떻게 해야 할까요? 12월20일 잡게 될 다음 대한민국호의 선장은 이제까지의 그 어떤 선장보다 항해술이 뛰어난 사람 사람이어야 합니다.

미국이나 중국이나 대한민국은 꼭 잡아야할 동반자이면서 둘이를 중재해줄 사람은 우리밖에 없다고 생각하기 때문입니다.

일본은 중국이 믿지를 못하고 우리보다 더 싫어하니까요…….

재집권에 성공한 “오바마”가 첫 방문국으로 택한 나라는 중국이 20년 동안 “공” ‘을 들인 ”미안마“와 “캄보디아”를 택한 것만 봐도 아세아를 놓고 벌이는 중국과 미국의 패권싸움 중심은“대한민국”이 있고 우리의 “몸값”은 그 만큼 높아지는 것입니다.

2.앞으로 우리의 집값 전망은 ?

지난주 국회는 ‘재건축 초과이익환수제’ 2년 유보는 통과 시킨 반면 M.B 정부가 3번째 제출한 ‘분양가 상한제’는 또다시 보류시킴으로 이 정부의 부동산 정책을 또 한 번 무력화 시켰습니다.

야당이 ‘분양가상한제 폐지’에 대해 계속 반대하는 것은 본격적으로 나올 강남재건축 시장을 "타깃“에 둔 것으로 분양가 상한제 폐지는 강남아파트의 분양가를 밀어올리고 이는 신규주택시장의 분양가 인상⇒기존주택시장의 집값 상승으로 이어져 집값 불안과 서민의 주거안정을 해친다는 것입니다.

물론 이 같은 야당의 주장을 뒤집을 만큼 여당도 강하게 반대하지 않았고 반대할 이유도 없는 것이죠.

반면 ‘초과이익환수제’는 위헌적 요소도 많고 “표” 그중에서 중산층 표밭이 필요한건 야당이나 여당이나 마찬가지고 특히 강남권 중산층에 약한 야당입장에선 더욱 그렇습니다.

“누이 좋고 매부 좋은” 초과이익환수제 2년 유보건은 그래서 실행되는것입니다.

덕분에 강남권 재건축 조합원(소유주)들에겐 희소식이고 사업도 탄력을 받을것입니다.

위의 두 가지 법안보다 훨씬 강한 대책들인 ①다주택자 양도세 중과 폐지 ②취득세 면제 ③양도세 비과세 확대와 같은 세금이나 임대사업자 규제완화 같은 수요 진작책은 차기정부가 자리 잡기 전에는 언급조차 하기 힘들게 되었습니다.

이 정부는 이렇게 저물어 가고 우리가 봐야 할 것은 다음 대권을 노리는 세 사람의 부동산 정책을 봐야 되는데 이들도 눈에 띄는 게 없습니다.

박, 문, 안 이들 3인은 “표”가 중심이고 대권이“핵”이라 지금은 부동산 살리기와 주택거래 활성화보다는 사회적 이슈가 되는 하우스푸어 와 렌탈푸어 대책들이 비슷한 내용들을 포장만 달리해 정책으로 발표하고 있습니다.

지난 9.10대책의 약발도 이번 달 들어 떨어지고 취득세 감면 건이 완료되는 금년 말 이후에 부동산 시장은 “빙하기”를 맞을 것 같습니다.

이 같은 “빙하기”는 차기정부가 자리를 잡고 국정운영에 대한 “아젠다‘를 펼치는 내년상반기 까지는 계속될 것이고 이에 따라 집값 하락에 따른 하우스 푸어 문제와 신규물량부족으로 인한 전, 월세 폭등으로 렌탈푸어 문제가 사회적, 경제적 문제로 심각해 질것입니다.

특히 내년 봄 전, 월세 시장은 재건축 이주수요와 겹치면서 더 심해질 것으로 보이며 주택매매 시장은 지금보다 어려워져 집값은 “하향세”로 “바닥다지기”MODE로 들어갈 것 같습니다.

우리들 집값을 둘러싼 환경 중 외적인 요인인 유럽 사태는 지난번에 맺은 “은행동맹”이 다음단계인 “재정동맹”으로 간다면 유럽사태의 불확실성은 한결 겉이고 미국은 내년부터 본격적인 경기부양을 시작할 것이며 중국도 평균치 성장은 하면서 F. T. A로 우리에게 매달릴 것입니다.

일본도 급하긴 마찬가지 침몰하는 일본 호를 살리려고 몸부림을 치기시작하고…….

이렇다면 우리를 둘러싼 G-4(미국,중국,유럽,일본)들이 경기 살리기에 나서고 정치, 경제적 불확실성이 걷히는 내년에는 우리에겐 위협보다는 기회가 많을 것입니다.

이제 남은 건 우리의 내부 요인인데 그 중심은 다음 대권을 누가 잡느냐에 있으며 다음 대통령이 실질적인 정책을 펼칠 내년 하반기 까지 견디며 인내해야하는 어려움이 있습니다.

우리경제의 미시적, 거시적 지표들은 좋은 편으로 이 같은 기초체력을 바탕으로 정책적 요소들만 스며들면 우리의 주택경기도 풀릴 것으로 보이며 그 시점은 내년하반기로 봅니다.

추운 겨울에도 따뜻한 아랫목은 있고 봄이 반가운건 겨울을 이겨냈기 때문입니다.

저의 다음 글은 12월11일 날 찾아뵙겠습니다.

늘 건강하시고 행운이 함께 하시길 빌며.......