[민권식칼럼2018 #5] 성공투자로 안내하는 '매물분석법'
안녕하십니까? 성수전략정비구역 투자연구소 소장 민권식입니다.
지난주 '시세보다 비싼 매물을 사라'편이 재개발투자공식을 기반으로 한 이론적 개요였다면
이번주엔 바로 '실전!매물분석'이라 할수 있겠습니다.
먼저 지난주 언급한 재개발 투자공식을 요약해 보도록 하죠.
◈ 재개발 투자 공식
* 시세보다 싼 매물의 체크사항
1) 인근 지역 악재 유무 체크
2) 시장경제의 원리에 입각한 공급물량과 수요층 유입여부 체크
3) 재개발/재건축/리모델링 관련 방향성 및 추진여부 체크
4) 전반적인 부동산시장의 흐름 분석 및 예측
* 저평가매물 찾는법
1) '사는 시점' 보다 '파는 시점'에 포커스를 맞춰야
2) '시세'보다는 '시세차익'의 개념으로 접근해야
3) 시세차익이란 '유형적 가치'가 아닌 '무형적 가치'에 포커스를 맞춰야
4) '매수자우위시장'보다는 '매도자우위시장'을 우선적으로 생각해야
* '미래가치(매도시점 time for sale) - 현재가치(매수시점 pruchase time) =
투자수익(return on investment)
자, 그럼 위 공식을 기본 전제로해서 실제 사례를 바탕으로한 비교분석을 해드리도록 하죠.
감정평가액, 권리가액.. 쉽게 접근하기 힘들뿐만 아니라 깊은 전문지식이 필요하다는 것은 두말할 나위가 없습니다.
하지만 생각을 바꾸면 세상이 바뀌듯, 쉽게 생각하면 그만큼 쉬워지는 것이 또한 이것입니다.
어려운 용어나 딱딱한 법령을 되도록이면 배제하고 최대한 쉽게 풀어쓰도록 하겠으니
재밌게 읽어내려가 주시길 바랍니다.
아래는 한 재개발 지역의 재개발지분 시세와 감정평가액입니다.
# A
- 대지지분 20평, 건평 15평의 단독주택
- 시세 : 평당 2500만원 (20 x 2500 = 5억원)
- 감정평가액 : 대지기준 평당 1650만원 (20 x 1650 = 3억3천만원)
# B
- 대지지분 7평, 건평 15평의 공동주택
- 시세 : 평당 4000만원 (7 x 4000 =2억8천만원)
- 감정평가액 : 대지기준 평당 2900만원 (7 x 2900 = 2억3백만원)
이 두 물건 다 34평형 아파트에 배정되었습니다.
그렇다면 투자수익률을 비교해 봅시다.
34평형 아파트의 조합원 분양가 3억9천6백만원, 일반분양가는 4억9천5백만원입니다.
# A
조합원분양가 39600 - 감정평가액 33000 = 추가부담금 6600만원
< 투자수익 >
* (총구입비용) 재개발 주택 매입 비용 50000만원, 추가부담금 6600만원 = 56600만원
* (매도시점 순수익) = 입주후 아파트 시세 평당 2200만원
34 * 2200 = 74800만원 - 총투자비용 56600만원
= 18200만원
# B
조합원분양가 39600 - 감정평가액 20300 = 추가부담금 19300만원
< 투자수익 >
* (총구입비용) 재개발 주택 매입 비용 28000만원, 추가부담금 19300만원 = 47300만원
* (매도시점 순수익) 입주후 아파트 시세 평당 2200만원
34 * 2200 = 74800만원 - 총투자비용 47300만원
= 27500만원
이 두 물건의 '평당 매매가'는 A물건인 단독주택이 2500만원,
B물건인 공동주택이 4000만원이었습니다.
단적으로 '평당매매가'의 개념으로만 접근했던 김씨는 A물건을 매입하였지만
'평당매매가'가 비쌌던 B물건보다 투자수익률은 절반에 그쳤습니다.
이것이 바로 평당매매가를 가장 큰 비중으로 접근했을 때 발생하는 시행착오입니다.
김씨의 투자수익률이 상대적으로 낮았던 이유는 재개발투자의 포인트인 '감정평가액'을 망각한채,
'평당매매가'가 싼 물건에 포인트를 맞췄기 때문입니다.
◈ 재건축과 재개발은 다르다
도시정비사업에서 우리에게 더 친숙한 것은 아무래도 재개발보다는 재건축사업입니다.
그리하여 재건축 평가방식인 '대지지분면적'을 재개발 평가방식에 그대로 대입하는 오류를 범하는 것입니다.
재건축은 '대지지분면적'이 절대적인 기준이 되지만, 공익사업의 형태인 주택재개발에서의 감정평가액 산출기준은
대지지분면적이 아닌 '토지의 효율성'입니다.
즉, 한 평의 대지 위에 단층주택이 올라가 있는 것과 5층이상의 공동주택이 올라가 있는 것,
또는 아무런 건물이 올라가 있지 않는 것에 따라 큰 차이가 발생한다는 것입니다.
위 20평 단독주택과 7평 공동주택의 감정평가액을 봅시다.
20평 단독주택의 평당 감정평가액은 1650만원이었던 것에 반해,
7평 공동주택의 평당 감정평가액은 2900만원이었습니다.
쉽게 말해서 단층주택은 대지 1평당 1650만원의 가치평가를 받았는데 반해,
4층짜리 공동주택은 대지 1평당 2900만원을 가치평가받았다는 것입니다.
위 사례는 재개발에선 '대지지분면적'과 '지분평당매매가'로만 접근할때의 위험성을 잘 설명하고 있으며,
'감정평가액'을 포인트로 잡아야한다는 이론을 잘 뒷받침해줍니다.
◈ 시세와 감정평가액의 불일치성에 투자하라
여기서 투자포인트를 하나더 발견할 수 있습니다.
주택재개발사업의 사업주체인 조합원이 됨으로서 로얄층 선점은 물론,
현실적으로 불가능한 수치의 청약당첨률을 자랑하는 '입지가 최고인 지역'의 청약 경쟁이 필요없고,
평균적으로 일반분양가의 70%정도인 조합원분양가로 진입할 수 재개발사업의 투자포인트는 바로.
'시세'와 '감정평가액'의 불일치성입니다.
다시한번 풀어서 쉽게 설명드리죠.
대부분의 재개발지분 매매가는 '대지지분면적'으로 책정됩니다.
하지만 '감정평가액'은 '대지지분면적'으로 책정시, 위 사례에서 확인할 수 있듯 오류가 발생하게 됩니다.
이 '대지지분면적'과 '감정평가액'의 오류를 우리는 포인트로 잡아 투자를 진행하는 것입니다.
위 이론으로 접근했을때 '최고의 투자수익을 가져다주는 매물'은..
'대지지분면적' 대비, 추가부담금 계산 및 조합원 평형 배정에서 우위를 점할 수 있는 '감정평가액'은 큰 매물입니다.
매물을 분석하는데 있어서 단독주택, 공동주택(집합건물), 상가주택(근린생활시설) 등 각각의 형태별 소스를
같은 범주로 접근하면 오류의 범위가 클 수 밖에 없습니다.
집합건물의 경우 거래사례비교법이 사용되긴 하지만 이것만 사용할 경우 가격조작의 우려가 있기 때문에
추정감정평가액 계산에 참고만 하는 것이 옳은 방법이라 할 수 있겠습니다.
또한 재개발 기본계획을 자세히 들여다보면 추정감정평가액 계산 오차를 줄일 수 있습니다.
건물의 형태별로 유무형적인 장단점이 다르고 추정감정평가액 계산의 출발시작점부터 다르니
이점 착안하시어 접근하시고, 다음 시간에는 각 건물 형태별 감정평가액 계산법에 대하여 설명해드리도록
하겠습니다.
감사합니다.
저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 - 민권식 소장
aptmall님의 다른글보기
등록일 2018/01/20 | 조회 2677 
부동산 투자 정보 재건축 부담금 부과 관련
강남집값 누가 올리나?
관련 아파트 포토갤러리
