판교 상가 시장 전망
[부동산뱅크 2005/02/18 - 조회:16,717]
수도권 부동산 시장의 최대 이슈로 떠오른 판교. 행정구역상 성남시 분당구 판교동이 대표적인 지명이지만 개발 지역은 주변의 하산운, 운중, 백현, 이매, 야탑, 서현, 수내, 사송, 금토동 일대 284만 평으로 2만9,700호(공동주택 2,700/ 단독주택 700호)가 공급되어 인구수 8만 9,000 여명을 수용할 예정이다.
판교 인근의 분당이나 일산, 평촌 등 대형 택지개발지구와 비교했을 때 외형상 면적이 작지만 서울 강남권과의 연계성이나 신도시 조성내용이 그동안의 일반 택지개발 지구와는 다른 구성과 지리적인 장점, 그리고 부동산 시장의 침체기 중에 나타난 대형 개발 호재로 인식 되어 주택 청약률이 상상을 초월할 것으로 전망되고 있다.
여기에 주택 시장의 관심도 만큼이나 상가 시장도 초미의 관심사로 등장하고 있다. 주택 청약 경쟁률이 높아지고 청약 자격요건이 미치지 못하는 투자자들이 상가 시장에 관심의 초점을 맞추고 있는 것이다. 일명 딱지라고 불리는 상가 분양권도(8평) 높은 프리미엄이 붙어 암암리에 거래가 될만큼 상가시장의 분위기도 달아 오르고 있으며 상가 공급 업체들이나 자금여력이 충분한 개인들이 상업용지 분양을 기다리고 있다. 낙찰가가 과연 얼마나 될 지 셈을 하고 있지만 내정가 대비 250% 이상은 상회할 것이라는 전망이 지배적이며 입지여건에 따라 3배 이상의 가격들이 형성될 것으로 보인다.
판교의 상업용지 공급량을 보면 집중적인 상권이 형성되는 중심상업용지가 10여만 평(101.706평) 이 공급되어 상가가 들어설 것으로 보이고 단독 주택지의 근린생활시설 용지도 함께 공급이 되어 다양한 상권 형태로 조성될 예정이다.
판교 신도시 상권의 핵심은 신도시 조성과 함께 공급되는 신분당선 역세권 위주로 활성화가 될 것으로 전망된다. 2009년에 개통예정인 판교역은 분당의 정자역으로부터 판교, 양재, 신사역으로 이어지는 신설노선으로 강남으로의 진출입 시간이 15분 여로 기존 분당선 보다도 상당한 시간 감축된다. 이에 분당권 주민의 전철 이용률이 높을 것 전망 되기 때문이다. 판교 상주 인구의 전철 이용 수요에 의한 집객도가 높게 나타날 가능성이 많아 역세권 주변 상가는 전망이 밝다고 할 수 있다.
판교 신도시의 특이점 중 하나는 신도시가 동서로 양분되어 있다는 것이다. 경부고속도로 가 신도시 중앙에 있어 고속도로 동쪽과 서쪽을 동, 서 판교로 부르고 있는데 동판교는 대규모 아파트 단지와 함께 업무, 상업시설이 집중될 것으로 보이며 서판교의 경우 동판교에 비해 업무 상업지구 비율이 적고 단독 주택지의 비율이 높게 조성되어 주거 단지의 쾌적성을 중점으로 개발이 되어 동, 서의 상권 형태는 다른 양상을 띌 것으로 전망이 된다.
동판교의 경우 판교역이 상업 업무용지 중심에 들어설 예정이기 때문에 집객 되는 유동인구의 성격이 자체 상주 인구와 맞물린 업무시설에 종사하는 수요층, 외부에서 유입되는 인구까지 합쳐진 형태로 나타날 가능성이 높다. 그러나 서판교의 경우 업무시설보다는 단독 택지에 상주하는 수요와 아파트 단지의 수요가 이용하는 조용한 상권으로 발전가능성이 높다. 상권 발전가능성만 놓고보면 동판교의 상권이 여러모로 우위에 있다는 얘기가 된다.
그동안 조성되어 왔던 대형 택지 개발지구들의 상권을 유심히 살펴보면 단독 택지나 단순 근린생활시설들이 들어서 있는 지역보다는 교통여건이 양호하고 접근성이 뛰어난 역세권 위주로 상권이 잘 활성화 되어 있는 것을 보아도 동판교가 상권 활성화는 용이할 것으로 보아도 무방할 것이다.
동·서판교의 상권 형태를 전망해 보면 동판교는 중소형 평형대의 주거단지가 공급이 주를 이룰 것으로 보여 중대형 평형대의 주거 형태가 많은 서판교에 비해 비교적 젊은 세대의 상주 비율이 높고 역세권이 함께 있는 점들을 고려해 볼 때 다양한 서비스 형태의 상권이 될 가능성이 높다. 서판교의 경우 대형 외식업종 등이 강세를 보일 것으로 전망된다.
상가 분양가 전망을 보더라도 동판교가 서판교에 비해 상업용지 낙찰가율도 높게 나올 것으로 보여 동판교의 분양가가 높게 형성될 가능성이 높다.
판교 신도시의 상가 투자의 핵심은 판교의 한정된 지리적여건(도시의 확산어려움)에 따라 상가별 평당 분양가라고 할 수 있다. 신설되는 교통여건 등 접근성이 뛰어난 것은 틀림이 없지만 분당과의 연계성 부족으로 인한 상권의 한계점이 낮을 수 있기 때문. 수도권 최대의 관심지역인 만큼 용지 입찰에서부터 상가 분양가에 관심도나 기대치를 이용한 거품이 개입될 여지가 상당히 많다.
판교상권은 도시 규모가 작은 점과 중소형 평형대가 60% 이상으로 소비수준이 인근 분당 보다 낮게 나올 수 있고 따라서 상권의 발달 규모가 기존 신도시보다 낮게 형성될 가능성이 있다. 따라서 현재 얼마나 분양가가 형성될 것인지는 예측이 어렵지만 무리한 분양가는 자칫 기대와는 달리 금전적 손실로 이어질 수 있다는 것을 알고 투자에 임해야 할 것이다.
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