올 연말까지 해야하는 세테크
[부동산뱅크 2004/11/12 - 조회:31,968]
부동산시장의 침체와 더불어 종합부동산세와 3주택 중과세 등 복잡하게 얽혀있는 세금관계로 주택보유자들 대부분이 어떤 의사결정을 내려야 할지 난감한 상황에 처해 있다. “이런 때일수록 오히려 단순하게 접근하는 것이 필요하지 않을까?” 하는 생각에서 연말까지 처분해야 세금혜택을 볼 수 있는 주택들에는 어떠한 것들이 있는지를 살펴보고자 한다. 중요한 점은 처분이나 보유에 대한 의사결정을 함에 있어서 세금을 절대적인 기준으로 하지 말라는 것이다. 원래 주택의 소유목적과 자신의 상황 등에 맞는 최선 또는 차선의 방법을 찾아 내는 것이 중요하다. 일례로 비과세혜택을 받기 위하여 거주할 주택을 처분하는 것은 바람직한 의사결정이 아니라는 점이다.
◆ 2002년 12월 31일 이전에 상속받은 주택은 올해 말까지 처분하여야 양도세를 비과세 받을 수 있다.
무주택자 또는 1세대1주택자가 2002년 12월 31일 이전에 상속받은 주택은 2004년 말까지 매도하면 양도세를 내지 않아도 된다. 예를 들어 A아파트를 보유한 상태에서 아버지의 소유주택인 B아파트((아버지는 1세대1주택자)를 2000년에 상속받은 경우에 B아파트를 2004년 말까지 처분하여 비과세를 받을 수 있다. 그러나 2005년 1월 1일 이후에 B아파트를 매도하면 양도세를 내야 한다.
◆ 1999년 중에 구입한 서울 등 소재 주택으로 1년 이상 2년 미만 거주하였고 앞으로 거주할 계획이 없다면 올해 말까지 처분하여야 양도세가 없다.
현재 서울․ 과천․ 5대신도시(일산․ 분당․ 중동․ 산본․ 평촌)에 소재하는 주택을 매도시 양도세 비과세를 받으려면 3년이상 보유와 2년 이상 거주를 한 후 다른 주택이 없는 상태에서 매도하여야 한다. 그러나 1세대1주택으로 1999년 1월 1일부터 1999년 12월 31일 이전까지의 기간 중에 주택 취득을 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하고 취득하는 주택은 2004년 말까지 처분하는 경우에는 1년 이상 거주만 하였어도 양도세를 비과세 받을 수 있다.
◆ 2003년 12월 31일에 1세대3주택 이상자로서 올해 주택을 새롭게 구입하지 않는 경우에는 올해 말까지 기존 주택을 처분하여야 양도세 중과세를 당하지 않는다.
1세대 3주택 이상자가 주택을 매도하는 경우에는 장기보유특별공제를 적용받을 수 없고 세율도 60%를 적용받는다. 그러나 2003년 12월 31일에 1세대 3주택 이상인 경우로서 2004년 1월 1일부터 2004년 12년 31일 이전 사이에 매도하는 경우 양도세 중과세를 적용하지 않는다. 이때 주의할 것은 2004년 1월 1일부터 2004년 12년 31일 사이에 다른 주택을 취득하지 않아야 한다. 만약, 2003년12월 31일 당시에 3주택 이상자로서 보유 주택 중에서 2~3년 내에 처분을 고려하고 있는 주택은 올해를 넘기지 않는 것이 바람직하다. 물론 신규매입은 내년 이후로 하여야 한다.
◆ 2001년5월23일~2002년12월 31일 사이의 기간 중에 전용면적 60㎡~85㎡의 공동주택(아파트와 연립주택 등)을 최초로 분양계약을 체결하고 2004년 12월 31일까지 취득(통상 입주 잔금지급일을 기준)하면 취득세와 등록세의 25%를 감면받을 수 있다.(지방자치단체별로 반드시 확인) 이때 감면을 받기 위해서는 취득일에 무주택자이어야 하지만 1주택자가 취득일로부터 30일 이내에 기존주택을 처분하면 감면을 받을 수 있다.
위의 기간 중에 분양계약을 체결한 전용면적 60㎡~85㎡의 공동주택(아파트와 연립주택 등)으로서 올해 11월이나 12월 중 입주예정인 아파트 분양권을 보유하고 있다면 입주잔금조절과 등기를 효과적으로 하여야 한다. 이 경우 2004년 12월 31일 이전까지 입주잔금을 지급하면 취득세의 25%를 감면받을 수 있다. 물론 2004년 12월 말일까지 등기를 하면 등록세의 25%도 감면받을 수 있다. 그런데 최근에 보도된 것처럼 내년 1월 1일부터 등록세율을 1% 정도 인하한다면 등기는 내년에 하는 것이 더 낫다. 그 이유는 현행 등록세율은 3%로 교육세 0.6%가 따라 붙어 분양가격의 3.6%를 등록세 등으로 내야 하는데 만약 등록세율을 1% 인하하면 교육세도 0.2%가 줄어들어 총 1.2%가 줄어 들어 감면받는 것보다 낫기 때문이다. 아직까지는 확정된 것이 아니므로 반드시 어떻게 개정될지를 확인하고 입주잔금과 등기를 조절하여야 한다.
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