분양 앞둔 송도신도시 시장표정 '쾌청'
[부동산뱅크 2004/10/28 - 조회:13,579]
시장 열기 되 살아나나? 송도신도시 투자열기 재점화
아파트-상가 매수세 끊기자 매물도 동반 실종
인천도시개발공사 아파트 ‘웰카운티’ 798세대 분양이 다가오면서 송도신도시 부동산시장이 다시금 기지개를 펴고 있다. 특히 내년 3월 경에는 포스코건설과 미 게일사가 공동설립한 ‘송도신도시 개발 유한공사(NSC)’가 초고층 주상복합아파트를 분양할 계획을 세워 놓고 있는 등 향후 개발 일정도 뚜렷해 송도신도시 부동산시장 열기는 당분간 지속될 전망이다.
이에 따라 송도신도시는 전매가 가능한 풍림, 금호 등 2003년 6월 이전에 분양된 아파트 분양권을 중심으로 시장 열기가 재점화될 태세를 갖추고 있다.
아파트 분양권 반년 째 매매가 ‘제자리’
‘웰카운티’ 분양가 따라 추가 상승 가능해
현재까지 송도신도시에 공급된 아파트는 전체 10개 단지 5,865세대다. 이중 1회에 한해 분양권 전매가 가능한 단지는 풍림아이원 5개 단지와 금호어울림 1개 단지 등 6개 단지 3,844세대. 현재 이들 분양권의 매매가는 평형에 따라 평당 750만 ~ 900만 원 선에서 거래되고 있다.
4월 말 주택거래신고제 실시 이후 심화되고 있는 부동산경기 약세는 송도신도시 아파트 분양권 시장에도 직격탄을 날린 셈. 신도시 분양권은 전매가 가능해진 올 1월 이후 불과 두어 달 사이에 전평형에 걸쳐 3,000만 ~ 6,000만 원까지 프리미엄이 형성됐던 바 있다. 하지만 올 5월 이후부터는 서울, 수도권 일대와 마찬가지로 제자리 걸음을 보이고 있는 상황이다.
그러나 최근 신규 분양물량이 확정되면서 서서히 분양권 가격도 동반상승할 움직임을 보이고 있다. 그간 뜸하던 매수문의가 늘어나면서 저가 매물이 하나 둘 자취를 감추고 있다는 게 현지 중개업자들의 설명. 1년 여 만에 분양이 재개되는 만큼 이번 인천 도개공의 분양에서도 ‘분양가發 매매가 상승세’가 나타날 것으로 예상하고 있는 것이다.
동춘동 일대 한 부동산 중개업소 관계자는 “인천 도개공이 공급하는 신규아파트의 분양가가 현 분양권 매매가 수준에서 맞춰질 것”이라며 “아직 매수세가 활발한 것은 아니지만 “송도 웰카운티 분양이 다가오면서 기존 분양권 가격도 차츰 높아질 가능성이 높다”고 전망했다.
그렇다면 송도신도시 아파트의 가격 오름세는 어디까지 이어질까? 이에 업계 전문가들은 입주 이후 최소 부천 상동신도시 수준은 될 것으로 내다보고 있다. 현재 상동신도시 신규 아파트의 매매가는 평당 1,000만 원 선. 이 경우 최대 평당 200만 원 이상 분양권 가격이 띌 가능성도 점쳐지고 있는 상황이다.
상가 단위 면적 커서 투자자 접근 어려워
입지여건은 강점. 1공구 주상복합단지가 관건 될 듯
2공구 1, 2블록과 송도 이안 주변에 형성된 상업지역은 2공구 내에서 유일한 상업시설 밀집지역이다. 특히 2공구 상업지역은 송도신도시 진입 관문인 송도2교와 인접해 있어 인지도와 입지여건이 뛰어나다는 평을 받고 있다. 현재 이 일대에 공급된 상가로는 드림시티, 프리상뜨, 아크리아 등이 분양 중에 있으며 새롭게 송도밀레니엄도 분양 대열에 합류할 예정에 있다.
하지만 높은 분양가로 인해 분양실적은 높지 않은 편. 상가 1층의 분양가는 평당 2,000만 ~ 2,100만 원 선이며 2층의 경우 평당 680만 원 선으로 부천 상동신도시 등 비슷한 입지여건을 갖춘 지역 상가와 유사한 수준이다.
그러나 다른 근린상가, 테마상가와는 달리 송도신도시에 분양한 상가는 한 개 구좌의 규모가 매우 크기 때문에 총분양가가 높은 특성을 갖고 있다. 우선 1층은 구좌당 규모가 30~35평 선이며, 2~3층의 경우는 약 90평에 이르고 있어 총 분양금액은 층에 상관없이 7억 원 선. 이에 따라 웬만큼 자금여력이 없는 투자자가 접근하기에는 다소 부담스럽다는 게 현지 중개업자들의 이야기다.
아크리아 분양관계자는 “은행권에서 융자를 40~50%까지 받을 수 있기 때문에 초기 부담금은 3억 원 선이면 충분하다” 라며 “임대사업을 원하는 투자자들을 위해 분양 업체가 직접 임대를 알선하고 있어 연 9%이상의 수익률을 낼 수 있을 것”이라고 전망했다.
업계 관계자들은 송도신도시 2공구 상가의 임대료는 1층의 경우 30평형 기준으로 보증금 1억 원에 월 임대료는 300만 원 선에 형성될 것으로 내다보고 있다.
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신도시 2공구 아파트 단지 주변으로 상가와 주상복합단지가 들어설 예정이다. |
위험성 높아 투자자 신중해야
송도신도시 투자상품 중 가장 먼저 투기 열풍을 일으켰던 이른바 ‘조개딱지’는 최근 들어서는 한풀 꺾인 가격에 거래되고 있는 상황이다. 조개딱지란 당초 송도에서 조개채취를 생업으로 삼고 있던 어민 1,264명에게 인천시가 공급해준 104개 필지, 전체 6만 3,000여 평 규모의 단독주택지 우선 분양권을 말한다.
이 조개 딱지가 각광을 받게 된 이유는 딱지로 얻을 수 있는 택지가 중대형 상가나 점포를 지을 수 있는 준주거지역이라는 데 있다. 즉, 일반적인 단독택지의 경우 대부분 단독주택만 짓거나 기껏해야 근린생활시설이 있는 점포 주택을 지을 수 있을 뿐이지만 조개딱지는 원주민들의 생계대책 차원에서 공급된 만큼 근린상업시설 이상을 지을 수 있어 수익성이 높을 것으로 기대되고 있기 때문이다.
특히 조개딱지는 50평 씩 공급되기 때문에 이를 사들여 주상복합아파트를 지으려는 건설업체들이 눈독을 들이고 있어 전매차익도 적지 않을 것으로 전망된다. 조개딱지 소유 원주민에게 공급되는 택지는 평당 850만 ~ 950만 원 선에서 분양가가 책정될 전망이다. 조개딱지에 붙어 있는 프리미엄은 지난 5, 6월 경 2억 3,000만 원까지 치솟았지만 최근 들어 1억 9,000만 원 선으로 떨어진 상태다. 이에 따라 예상되는 분양가와 프리미엄을 합쳤을 때 송도신도시 내 준주거지역 토지 50평을 매입하는데 필요한 자금은 최대 7억 원이 필요할 전망. 반면 인근 부천 중동,상동신도시에서 주상복합, 오피스텔을 지을 수 있는 부지는 최고 평당 2,000만 원 선에서 거래되고 있다.
현지에서 조개딱지를 취급하는 한 중개업자는 “향후 송도신도시 준주거지역 지가는 신도시의 발전 여하에 따라 2~3년 후에는 최고 4억 원까지 오를 수 있을 것”이라고 전망했다.
하지만 조개딱지거래는 위험도가 상당히 높은 만큼 투자에 다른 딱지거래 보다도 오히려 더 주의를 기울여야 한다는 게 전문가들의 이야기다. 조개딱지는 자금이 부족한 원주민들을 위해 계약 이후 1차례에 걸쳐 전매가 가능하다. 이 때문에 아직 분양을 받지 않아 위치 등 토지의 가치가 불확실함에도 조개딱지 거래가 활발하게 벌어지고 있는 것이다.
하지만 사전 거래는 거래 자체가 불법이므로 아무런 기록이 남지 않는다. 즉 이에 따라 원주민과 중개업자가 짜고 수차례에 걸쳐 팔아도 매입자는 전혀 알 수가 없기 때문에 분양 받을 수 없는 ‘물딱지’를 사게 될 가능성도 상당부분 있다. 더구나 50평 단위로만 분양되기 때문에 1필지 1건물 원칙에 따라 건물을 지으려면 같은 필지 내 다른 땅을 매입해야 한다는 점도 부담스러운 부분으로 지적된다.
이에 대다수 시장 전문가들은 “조개 딱지는 위험에 비해 수익이 높지 않아 가급적 투자를 피하는 것이 좋을 것”이라고 조언했다.
부동산뱅크 이동훈기자/inkeiser@neonet.co.kr
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