강남 재건축, 아파트 ‘죽고’ 단독주택 ‘뜨고’
[부동산뱅크 2005/08/02 - 조회:64,466]
8월 정부대책에 재건축 규제 완화 방안이 포함되지 않을 것으로 알려지면서 강남 재건축 단지들이 모두 약세로 돌아섰다. 이런 가운데 그동안 천덕꾸러기로 불리던 강남 단독주택 재건축 사업이 틈새 투자처로 떠오르고 있다. 초기 투자 비용이 적을 뿐 아니라 중층 재건축 아파트에 비해 대지 지분이 커 추가분담금 없이도 30평형 대 진입이 가능한 장점이 있기 때문이다. 특히 강남 노른자위 땅으로 꼽히고 있는 삼성동과 대치동 일대 노후 단독주택은 투자자들의 발길이 끊이지 않으며 지분 가격이 강세를 보이고 있다. 하지만 더딘 사업속도와 정부의 각종 규제로 사업 추진이 쉽지 않을 것으로 예상돼 주의가 요구된다.
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삼성동 아이파크 주변
삼성동 단독·연립주택 재건축 부지는 초고층 아파트 아이파크 뒤쪽에 위치해 있다. 지하철 2호선 삼성역과 7호선 청담역이 가깝고, 코엑스, 현대백화점 등 생활편익시설 이용이 수월해 입지가 뛰어나다는 평이다. 때문에 불투명한 사업 여건에도 불구하고 일부 주민들이 무리하게 재건축을 추진하고 있으며 여기에 민간 사업자들까지 가세해 이 일대는 잡음이 끊이지 않고 있다.
재건축을 주장하는 일부 주민들은 한창 동의서 징구에 열을 올리고 있다. 하지만 주민들간 이해가 얽히고 설켜 동의율은 20% 선에 그치는 것으로 알려졌다. 또 주민 동의가 이뤄진다고 해도 사업 추진은 쉽지 않을 전망이다.
도정법 시행령 별표 1의 3호에 따르면 단독주택 밀집지역을 재건축하기 위해서는 15년 이상된 노후 단독주택을 포함한 다세대·다가구 주택이 해당지역 건축물 수의 10분의 3 이상이 되어야 한다. 하지만 이곳은 노후도 비율을 충족하지 못해 구역지정조차 할 수 없다는 게 강남구청의 설명이다. 1종 전용주거지역부터 3종 일반주거지역에 이르기까지 용도지역이 각각 다르다는 것 역시 사업 추진을 어렵게 하고 있다. 1종 전용주거지역은 공동주택이 들어갈 수 없는 현행법상 구역 전체를 묶어 재건축을 추진하는 것은 불가능하기 때문이다.
반면 부지 전체를 매입해 자체사업을 하겠다는 민간 시행사도 나타났다. 현재 알려진 곳은 C, S 두 개의 시행사로 얼마 전 사업설명회를 개최하는 등 주민 설득 작업에 한창이다. 시행사에서 제시한 매입가는 토지 평당 3,000만 원, 건물은 평당 200만 원 선으로 알려지고 있다. 그러나 일괄 보상을 원하는 주민들과 사업 일정에 따라 계약금과 잔금을 나눠 지급하겠다는 시행사측 입장이 엇갈리고 있는 실정이다. 또 개발밀도를 결정짓는 용도지역이 각기 다른데 따른 사업상의 어려움은 재건축과 마찬가지여서 민간사업 역시 불투명한 상태다.
이처럼 사업추진이 녹록지 않은 상황이지만 지분시세는 개발 기대감으로 강세를 보이고 있다. 단독주택 지분 10평 짜리가 평당 2,600만~2,700만 원 선, 20평 이상은 2,600만 원 이하로 가격이 형성돼 있다. 대경공인 김명숙 대표는 “직접 찾아와 문의를 하는 사람이 일주일에 2~3명 정도로 높은 가격에 선뜻 거래를 하려는 투자자들은 많지 않다”며 “10년 이상 소요되는 장기 사업인 만큼 손익을 따져보고 신중하게 투자해야 한다”고 말했다.
한편 부지 내 98번지 일대 4개 연립은 지난 2004년 6월 안전진단통과 후 현재 조합설립인가 준비 중에 있다. 삼성물산이 시공을 맡기로 잠정 합의가 돼 있었으나 일대 민간사업과 지역 전체 재건축 얘기가 나오면서 사업이 유보된 상태다. 추진위는 추이를 지켜보다 통합 재건축에 진전이 없을 경우 단독으로 재건축을 추진하겠다는 입장이다.
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대치동 구마을 일대
유명학원이 즐비한 대치동에서는 2곳에서 단독 주택 재건축이 추진 중이다. 대치동 963번지에 위치한 1지구는 몇몇 연립들이 지난 2003년 7월 새 도정법이 시행되기 전 이미 안전진단을 받은 상태다. 조합설립까지 마쳤으나 단독주택 재건축 규정이 완화되면서 인근 노후 주택까지 지역을 넓혀 정비구역을 다시 신청했다.
조합측은 용적률 235%를 적용해, 전용주거지역과 맞닿아 있는 지구 왼쪽은 7층 저층으로 짓고, 나머지 지역은 23층 고층으로 개발하겠다는 계획이다. 그러나 서울시는 이곳이 2종 일반주거지역이므로 용적률 180%에 기부체납에 따른 인센티브를 주고 10층으로 층수를 제한한다는 방침이다. 반면 주민들은 20층 이상으로 짓지 못하면 수익성 악화로 사업을 추진할 수 없다고 주장해 사업이 난항을 거듭하고 있다.
2지구는 세 개의 구역으로 나눠 재건축을 진행하고 있으나 장기적으로는 구역을 하나로 묶을 예정이 다. 1지구와 마찬가지로 각 구역의 일부 연립들은 안전진단을 이미 통과하고 조합설립인가까지 받았으나, 인근 주택과 함께 재건축을 하는 방향으로 돌아섰다. 하지만 도정법상의 노후도 비율을 맞추지 못하고 있는데다 일부 상가들이 반대 입장을 나타내고 있어 사업 속도가 떨어지고 있는 실정이다.
강남구청도 주민 요구대로 용적률을 높이기는 쉽지 않다는 입장이다. 구는 현재는 아파트를 7층까지 지을 수 있으며 정비구역 지정 후 기부체납 비율에 따라 12층까지 상향 조정 가능하다는 방침이다. 주민들은 이 경우 임대아파트의무공급 및 소형평형의무비율까지 겹쳐 수익성이 전혀 없다며 반발하고 있다.
사업 진행은 어려움을 겪고 있지만 뛰어난 입지로 투자자들의 문의는 꾸준하다. 우성공인 관계자는 “최근 전체적인 부동산 시장 위축으로 지난 봄에 비해 문의가 줄었지만 1주일에 3~4건 정도의 문의가 온다”며 “하지만 가격이 높아 거래는 쉽지 않다”고 전했다. 현재 10평짜리 지분 가격은 구역에 상관없이 평당 3,000만 원을 호가하며, 20~30평 대는 평당 2,500만 원 선이다. 부동산뱅크 대치점 김연옥 대표는 “지금과 같은 재건축 규제로는 사실상 추진이 불가해 투자자들은 장기적인 관점에서 접근해야 한다”고 말했다.
부동산뱅크 박선옥 기자, 박영의 기자 momopc1@neonet.co.kr
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