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[현장에서 그리는 투자지도] 신정뉴타운, 제2목동단지 예고

[부동산뱅크 2005/01/12 - 조회:7,842]

새해 유망 투자처는 어디가 될까?



해가 바뀌어서도 부동산시장이 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않고 있는 가운데 서울시가 추진중인 뉴타운 지역이 유망투자처로 떠오르고 있다. 연내 경기회복 여부가 불투명해지면서 투자의 보증수표나 다름없는 ‘뉴타운’ 이라는 꼬리표에 시선이 모이고 있는 것이다.



그러나 뉴타운 지정지는 이미 집값이 급등해 구입비용이 만만치 않은 데다 2~3곳의 재개발 구역, 재건축 사업장 등이 혼재해 있어 사업추진이 더딘 단점이 있다. 또한 시가 다가구에서 다세대로 전환해 구분등기 된 지분의 아파트 배정평형에 제한을 두면서 투자 메리트도 크게 떨어진 상황이다.



철거민 이주단지, 지분분할 적어 투자수익성 높아



그렇다면 투자 위험을 줄이고 수익을 높일 수 있는 뉴타운 지역은 어디가 있을까? 전문가들은 사업이 초기 단계이고 지분분할이 적은 곳을 노려볼 것을 주문한다. 지분 쪼개기가 덜할수록 조합원들에게 돌아가는 개발이익이 크고 면적이 넓은 아파트를 배정 받을 수 있다는 장점이 있다. 또 오는 2월 임시국회에 상정을 기다리고 있는 ‘도시및주거환경정비법’ 개정안이 통과되면 조합설립인가 후 시공사를 선정할 수 있어 초기단계의 재개발구역이 수혜를 입게 될 전망이다.



이같은 관점에서 노려볼 만한 게 지난 1960년대 철거민 정착촌으로 조성된 이주단지다. 이들 철거민 이주단지는 주택공사가 토지구획정리사업으로 공급한 부지로 필지관계가 복잡하지 않고 대부분 평지에 들어서 있다는 장점이 있다. 게다가 지분 분할이 없어 30평형대 아파트 배정이 가능한 것도 강점이다.



현재 서울시내 철거민 이주단지 중 재개발이 추진중인 곳은 양천구 신정1.3.동, 신월3.6동 등 모두 4곳으로 추진위원회 구성단계에 있다. 이 가운데 신정 3동 1162번지 일대와, 신월 6동 551번지 두 곳은 영상문화 단지로 거듭날 신정뉴타운 내에 속해있다.



신정,신월동 철거민 이주단지에 거주하는 세대수는 대략 9,902세대로 재개발사업과 관련한 의결권을 가진 토지등소유자는 2,748명에 이르는 것으로 파악되고 있다. 주택의 대지면적은 30평 안팎으로 2종일반주거지역에 단독주택과 주거 및 상업 복합 저층주택이 혼재해 있는 형태다.



신정1동 1033번지 ‘목동 15단지’ 넘봐



신정.신월동 일대 철거민 이주단지 중 빠른 추진을 보이는 곳은 목동 10단지와 인접한 신정1동 4구역(가칭)이다. 이곳은 지난해 9월 구청으로부터 추진위원회를 인정 받았다.



신정4구역은 지하철2호선 신정네거리역과 가깝고 목동10단지와 인접해 주변 편의시설이용이 가능한 게 장점이다. 또 구역이 반듯하고 평지에 놓여 있어 신정,신월동 4개 철거민 이주단지 중 입지가 가장 뛰어난 곳으로 꼽힌다. 다만 목동 10단지 인근의 단독주택 밀집지역을 사업구역에 포함 시킬 수 있을지 여부가 향후 단지 가치를 결정짓는 중요한 변수가 될 전망이다.



추진위는 이곳에 1,000여 가구를 지어 이중 절반 가량을 일반에 분양할 계획으로 목동 ‘15단지’로 거듭나도록 하겠다는 계획이다. 아직까지 시공사를 선정 할 수 없지만 현대, 삼성, 대림, LG건설 등이 물밑 접촉을 벌이고 있는 것으로 전해졌다.



매도호가는 대지 28평, 건물 54평 규모의 단독주택이 3억5,000만 원 선에 형성돼 있다. 실제거래는 이보다 2,000만~3,000만 원기량 낮은 선에서 이뤄지고 있는 실정이다. 1억 원 가량의 전세를 안고 구입한다면 초기투자자금으로 2억 원 안팎이 필요하다.



사업 초기 단계인 현재로서는 투자가치를 정확히 예측해 내기는 쉽지가 않다.



현재 이지역 표준지 공시지가는 2종일반주거지역 대지 28평, 건물 54평 짜리 단독주택이 평당 400만 원, 1층 상가를 끼고 있는 복합주택이 700만 원 안팎에 형성돼 있다. 향후 관리처분 때 1억4,000만 원 가량(28평×400만 원+54평×50만 원)의 재산가치를 인정 받을 수 있는 주택을 3억2,000만 원에 주고 구입을 하는 꼴이므로 1억8,000만 원 가량의 웃돈이 이미 형성돼 있는 셈이다.



따라서 일반 분양을 받는 32평형아파트 수요자보다 최소한 평당 550만 원 이상(550만원×32평형=1억7,600만 원)은 분양가를 낮게 책정 받아야 지분 구입에 따른 손실을 만회할 수 있다. 평지에 위치해 공사비 부담이 크지 않은 데다 500여 가구 가량의 일반분양까지 가능해 시세 상승여력은 남아 있다는 게 일선 중개업자의 설명 이다.







신정3동,신월6동 뉴타운 개발기대감 고조



2010년까지 영상문화 단지로 추진되는 신정뉴타운 예정지 내에는 철거민 이주단지인 신정3동 1162번지, 신월6동 551번지 일대에서 재개발이 추진 중이다. 이들 철거민단지는 입지상으로는 완경사지에 들어서 신정1동 이주단지에 비해 다소 쳐지는 편이지만 뉴타운 개발에 따른 직접적인 수혜권역이라는 데서 주목 받고 있는 곳이다. 실제로 향후 재산가치를 감정평가 할 때 근거가 되는 주택의 표준지 공시지가도 신정1동 1033번지 일대에 비해 평당 150만~200만 원 가량 높게 형성돼 있다.



지하철2호선 신정네거리역과 인접한 신정3동 1162번지 일대는 추진위 인가를 위한 주민동의를 마치고 지난해 12월 인가 신청을 접수 해놓은 상태. 현재 조합원수는 모두 710명으로 전체 세대수는 3,050세대에 이른다. 이곳은 목동신시가지와 인접해 있고 지하철역과 인접한 장점으로 같은 뉴타운 사업지내에 속해 있는 신월6동에 비해 지분시세가 다소 높은 편이다. 지분 거래는 지난해 6월 신정뉴타운 기본계획공람 전후로 활발했지만 최근 들어서는 주춤한 기세다.



대지면적 28평, 건물 45평짜리 단독주택의 매도호가는 3억1,000만~3억3,000만 원으로 전세를 안고서 1억5,000만~2억 원 가량의 자금으로 구입할 수 있다. 인근 뉴타운부동산 강석훈 사장은 “매도호가에서 1,000만~1,500만 원 가량만 낮은 급매물이 나오면 곧바로 거래가 성사될 만큼 매수세가 강하다”고 전한다.



신월6동 551번지 일대는 지난해 11월 구청에 추진위인가승인을 접수해 놓았다. 이곳은 지은 지 20년이 넘은 노후주택이 대부분으로 구역 면적은 2만900평, 세대주는 1,852명에 이른다. 구청은 이 가운데 재산권 행사가 가능한 토지등 소유자는 730명에 이르는 것으로 파악하고 있다. 주거형태는 단독주택이 대부분으로 1개 필지에 2개로 구분등기 된 건물소유주 합치면 조합원수는 900명까지 늘어날 전망이다. 대지 15평짜리, 건물 9평짜리 단독주택의 지분시세는 1억5,000만~1억6,000만 원. 전세가는 2,000만~3,000만 원으로 초기 투자자금으로 1억3,000만 원 가량이 필요하다.



양천구청 관계자는 "신월6동은 30평 규모의 1개 필지가 대부분 15평짜리 건물2개로 구분등기 된 게 특징으로 향후 재산가치가 30평형대 미만 아파트를 받을 수 있을지 명확하지 않은 상황“이라고 말했다. 향후 30평형대 아파트 배정을 노린 지분투자를 계획하고 있다면 주의를 기울일 부분이다.





신월3동, 소액투자 가능

신정.신월동 철거민 단지중 규모가 가장 큰 신월3동 159번지 일대는 사업추진이 다소 더딘 편이다. 세대원은 모두 3,000여명, 조합원 수는 812명으로 현재 추진위 승인을 위한 주민동의를 진행 중이다. 이곳은 목동신시가지와 거리가 먼 게 흠이지만 주변 아파트 공급이 드물어 대단지 조성에 따른 프리미엄이 기대 되는 곳이다. 지분시세도 저렴한 편으로 30평형대를 배정 받을 수 있는 27평짜리 주택이 1억9,000만~2억 원 선에 형성돼 있다. 전세를 안고서 1억 원 안팎이면 구입할 수 있다.







부동산뱅크 길진홍 기자 tellme@neonet.co.kr
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