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[재테크교실] 오피스텔 틈새시장으로 ‘각광’

[부동산뱅크 2007/12/14 - 조회:38,944]

오피스텔이 틈새상품으로 각광받으면서 사람들의 발길이 끊이질 않고 있다. 정부의 강력한 부동산 규제로 아파트 시장이 침체에 빠지면서 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔로 투자수요가 모여들었기 때문이다. 여기에 아파트보다 소액 투자가 가능하고, 고정적인 임대 수익이 가능하다는 것도 큰 장점으로 작용했다. 서울의 대표적인 오피스텔 지역인 강남권과 용산, 여의도 등의 시장동향을 알아본다.



서울 주요 업무지역, 오피스텔 ‘품귀현상’

아파트보다 규제 적고, 가격도 낮아



최근 서울 강남권과 여의도, 종로 등의 오피스텔 시장은 재미를 톡톡히 보고 있다. 지난1~2년간 공급과잉과 주거용 오피스텔에 대한 세금정책으로 침체기를 맞았었던 오피스텔 시장이 올해는 꾸준히 가격상승을 보이며 인기를 끌고 있기 때문이다.



오피스텔은 아파트의 적용되는 각종 규제를 피할 수 있는데다 가점제 혜택까지 누릴 수 있어 많은 인기를 끌고 있다. 총부체상환비율(DTI), 보유세 부담, 분양가상한제 등의 이유로 아파트가 예전만큼의 투자가치를 누리지 못하자 대체 투자처를 찾던 수요자들이 오피스텔로 모여들었기 때문이다. 서초동 H공인 대표는 “주거용으로 오피스텔을 사용했다 과세당국에 입증되면 양도세, 종합부동산세 등이 부과된다”며 “주거용으로 입증되지 않기 위해 매도 전 사무용으로 용도변경을 해놓는다”고 말했다.



주택이 아닌 업무시설로 분류되는 오피스텔은 여러 채를 보유하고 있더라도 주택 수로 산정되지 않는다. 이에 오피스텔 소유자는 청약가점제 적용시 무주택자로 청약이 가능하며, 주거용 오피스텔을 소유한 경우도 건축법상으로는 무주택자이기 때문에 1순위 청약을 할 수 있다.



올해 소형아파트의 강세도 오피스텔로 수요자들을 몰리게 하는 원인이었다. 세금 및 대출 규제로 소형아파트의 인기가 높아지면서 가격도 동반 상승했다. 소형아파트 가격이 오르자 자금사정이 넉넉지 못한 실수요자들은 아파트보다 저렴한 소형오피스텔로 발길을 돌렸다. 여기에 지난해 말부터 전용면적 49㎡ 이하는 바닥난방이 허용되면서 소형오피스텔을 찾는 수요는 더욱 늘었다. 또 최근 독신자들과 기러기아빠, 맞벌이 신혼부부들의 증가도 오피스텔 품귀현상에 한몫을 담당하고 있다.



이처럼 오피스텔이 인기를 끌자 지난해 높았던 공실율도 크게 낮아졌다. 대치동 하나부동산 안세웅 대표는 “작년에는 경기가 좋지 않아 오피스텔 한 동에 10개 이상의 매물들이 나왔었다”며 “최근에는 오피스텔에 대한 기대심리가 높아져 매도자들이 매물을 잘 내놓지 않아 한 동당 매물이 한 건 나오기도 어려운 상황이 되었다”고 말했다.



임대수요, 강남권 '풍년'

올해 오피스텔 20~30% 가격상승



서울 강남권과 용산, 여의도 등에 위치한 오피스텔 시장의 호조로 투자자들이 늘어나면서 가격도 덩달아 뛰고 있다.



강남구 대치동 테헤란로 일대 오피스텔들은 강남권에서 인지도가 가장 높은 곳 중 하나다. 이 중 가장 인지도가 높은 롯데골드로즈2의 경우 56~66㎡가 1억 5,000만~2억 원 선, 임대료는 보증금 1,000만 원에 월 85~100만 원 선으로, 올 초에 비해 20~30% 가격이 올랐다. 대치동 비젼공인 홍석우 대표는 “올해 오피스텔 시장이 호황을 누리면서 수요자들이 지난해에 비해 2배 이상 몰렸다”며 “수요자들이 몰린데다 9호선 개통 및 삼성타운 등의 개발호재로 인해 가격이 많이 상승했다”고 말했다.









최근 삼성타운 개발로 인해 주목받고 있는 서초구 서초동 일대의 오피스텔들도 높은 인기를 얻고 있다. 서초동 래미안공인 이영필 대표는 “강남역 일대는 학원들이 많고, 주변에 편의시설 및 상업시설들이 잘 갖춰져 있어 젊은층들에게 인기가 많다”며 “이곳은 외국인 영어강사, 일반학원강사, 사업가 등의 비중이 높은 편이다”고 말했다. 특히 최근에는 강남역 일대의 오피스텔을 얻어 놓고 과외를 하는 곳이 늘어나고 있다고 인근 중개업자들은 설명한다.



삼성타운과 마주한 대우도시에빛의 경우 지하철 2호선 강남역과 맞붙어 있는데다 대로변에 위치해 있어 인기가 많은 편이다. 이 오피스텔 62㎡의 매매가는 3억 원 선, 임대료는 보증금 1,000만 원에 월 100만~120만 원 선이다. 서초동 미래공인 조희숙 실장은 “강남역 일대의 오피스텔은 삼성타운, 9호선 개통, 롯데칠성부지 등 각종 개발호재로 인해 기대치가 높아진데다 임대수요도 많아 매물을 구하기 쉽지 않다”고 말했다.







최근 각종 개발호재로 뜨고 있는 용산의 경우도 오피스텔 인기가 높다. 용산 이든공인 정진이 대표는 “용산 오피스텔의 경우 국제업무단지와 용산가족공원 등 주변지역 개발호재가 풍부한데다 인근 아파트보다 저렴해 인기가 높다”며 “용산의 경우 30대 회사원, 사업가, 투자자들이 수요층의 주를 이루고 있다”고 말했다.



용산공고 맞은편에 위치한 시티파크의 경우 69㎡가 3억 원 선으로 임대료는 보증금 1,000만 원에 월 80만 원 선이다. 72㎡는 3억 5,000만 원 선으로 임대료는 보증금 2,000만 원에 월 90만 원 선이다. 이는 올해 30%이상 상승한 가격이다. 한강로 Y공인 대표는 “용산 오피스텔의 경우 주변 개발호재로 인해 가격이 많이 올랐지만, 용산 일대 재개발 지역에 저렴한 원룸이나 다세대•다가구 주택들이 많아 임대수요층은 강남권에 비해 두텁지 못한 편이다”라고 말했다.







업무시설 밀집지역인 여의도의 오피스텔도 강세를 보이고 있다. 한강조망이 가능한 금호리젠시아의 경우 66~76㎡가 1억 4,000만~1억 8,000만 원 선, 임대료는 보증금 1,000만 원에 월 80만~90만 원 선이다. 여의도 세영공인 김상훈 실장은 “여의도는 업무시설에 비해 소형아파트나 빌라, 다세대•다가구 등 실수요자들을 위한 소형주택이 부족하다”며 “이에 30대 회사원이나 신혼부부 등이 소형아파트 대신 오피스텔을 많이 찾고 있다”고 말했다.



대치동 A공인 관계자는 “내년에도 세금 및 대출규제 등에 의해 아파트 시장이 밝지 못할 경우 서울 오피스텔 시장의 인기는 지속될 것으로 예상한다”고 말했다.



부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr
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