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안녕하세요? 아는게 별로 없어서..궁금해서 문의 드립니다.
2년전에 매매 당시 보다 주택가격이 하락하여
현재 매매가 2억1천인 아파트 소유자 입니다.
소유자라기 보다 하우스 푸어가 더 어울리겠지만 ㅎㅎ
어쨌든 이번에 육아문제 때문에
전세를 놓고 다른 곳으로 이사를 하려 하는데요..
현재 전세시세는 1억 4천입니다.
하지만 , 문제는 등기부등본상 근저당 설정이 무려 1억7천이라
상식적으로는 전세들어오려 하는 세입자가 없을 듯 한데요..^^;

여기서 질문은
1 . 얼마 정도를 감액 등기해야 세입자가 안전하다고 여기는 선인가요?
인터넷 검색하면 매매가의 80%..70%..에 어쩌구 하는데
얘기가 분분해서 전문가님들의 정확한 답변을 듣고 싶습니다.
2 . 전세계약시 세입자와 상호 협의가 된다면
세입자의 전세금으로 감액등기를 하는 방법도 있나요?
3 . 근저당 설정이 많은 경우 2번의 경우 처럼 거래가 성사되는 경우가
진짜 있는지도 궁금합니다.
4 . 만약 월세를 놓는다면 근저당과 상관 없는 건지도 궁금합니다.

경험 많으신 전문가님들의 조언 부탁 드립니다. 감사합니다.

답변드립니다.

1.임차인 입장에서는 시세대비 근저당금액이 낮을 수록 좋겠지만 현재 전세수요가 많은 것을 감안하면 근저당금액(최고액)과 보증금이 시세에 많아도 80%이하는 되어야 임차인과 협의할 수 있을 것으로 판단되며
2. 보증금으로 감액등기 가능하며 성사되는 경우도 있습니다.
3. 월세도 보증금이 있다면 보증금을 고려하여 생각하시면 되니 참고하시기 바랍니다.

감사합니다.

쉽게 말하면,
아파트 낙찰가격이 호황기와 침체기, 개별요인, 지역요인등 다양한 폭으로 형성되나, 대체적으로 무난한 곳의 낙찰비율을 80% 정도로 감안 선순위 근저당포함 후순위 임차인의 안전한 보증금보호를 위해 개략적으로 그 비율을 책정 임차하려 할것입니다..
현 시세의 80% 정도를 상한으로 임대차보증금은 선순위 저당설정시 약 17,000만 범위에서 정해야겠네요~~
현 전세 시세가 14,000만 정도라면 아마도 3,000만 정도 남기고 임차하려 하겠지요^^
그래야 당연히 계약이 이루어질것이고^^
게약당시 임대차보증금으로 감액등기한다라고 명시하고, 잔금시 지급받은 금액으로 중개업자와 임대인
또는 임차인 동행 당해은행에서 감액등기 하면 되겠습니다^^
감액비용은 약 50,000 내외 정도^^
감액이 부담스러우면 월세로 하시면 될것이고, 그 경우 임차인의 다양한 특성상 각 지역의 최우선변제금을
넘지않는선에서 임차하려는 분도 많음을 주지 결정하면 되겟습니다..
물론 이도 보증금 과 저당액 합 17,000은 넘기지 않으려 하겠지요
최초 근저당설정일 기준 최우선변제금도 달라질수 있으니 참고바랍니다^^

매매가 2억1천의 70%생각하시면 1억4천정도인데
이미 근저당 금액이 매매가의 70%를 초과하셨군요

이럴경우 감액등기 없이는 전세놓기 힘듭니다.
즉 전세금 + 근저당 채권최고액 금액이 1억4천을 넘으시면 안된다는 얘기가 되거든요.

따라서 원하시는 전세를 놓으시려면 감액을 많이 하셔야 겠지요
가령 전세를 1억에는 놔야겠다 생각하시면 현 근저당을 채권최고 4천만원으로 낮추셔야 합니다.

월세를 놓으실때도 마찬가지.
지금 상태는 매매가 대비 근저당 설정이 너무 많이 잡혀있어서 일부감액을 하신후에
월세를 놓으시는 것이 좋으리라 생각됩니다.

세입자와 협의 한다면 상관없지만 그럴만한 세입자가 많지는 않을겁니다.
참고하시기 바랍니다.