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안녕하세요! 바쁘신데 문의드립니다.^^

2006.11.11 원주시 명륜동 행운 주공3차아파트를 42,000,000원에 매입하고

2010.7.19 안산시 고잔동 523-6 대우마이빌을 60,000,000에 매입해서 두채입니다.
한 물건은 오피스텔인데 주거용으로 매입했습니다.

원주시 아파트를 2013.09.11에 67,000,000에 매매 계약을 했습니다.

양도소득세가 얼마나 나올까요?
절세 방법이 있나요?

답변 부탁드립니다.^^ 감사합니다.

* 부동산을 취득하고 양도하면서 발생되는 양도소득세액은 .. 꼭 . 꼭. 납부하시길 바라며 ..
"님"의 질문에 합당한 답변을 2가지로 요약하여 말씀드립니다,


1. 정상적인 납부방법 : (아래는 1세대 2주택으로 계산합니다)

양도가액인 6700 만원에서 취득할때의 비용( 취득가액 4200 만원 + 취득할때의 부동산중개수수료
약 25만원 + 취득할때의 등기비용 약 1백만원 + 그외의 자본적지출액과 + 양도할때의 부동산중개 수수료
약 33만원.. 이상 모두 합한금액이 4358만원 정도 됩니다) 4358만원을 공제하면 양도차익이 2342만원이
됩니다. 여기에 장기보유특별공제 ( 여기서 중요한 부분은 장기보유특별공제를 1세대 1주택으로 하느냐?
1세대2주택으로 할것이냐 입니다..1세대 1주택으로 할때는 48%((6년보유)) 이고 1세대2주택으로
할때는 18%((6년보유)) 이니까요. 여기에서는 1세대 2주택으로 계산하겠습니다), 장기보유특별공제 18%
가 약 421만원입니다. 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하고나면 양도 소득금액이 약 1921만원이
나오게되구요 여기에 양도소득기본공제액 250만원을 공제하면 과세표준액은 1671만원이 됩니다..
이금액에 세율15%인 250만원 산출세액이 나오게 되구요 ..여기에 세액공제나 감면세액이 있다면
또한번 산출세액에서 차감하시고 나면 양도소득세 납부할 세액이 나오게됩니다.. 특별히 차감할금액이
없다면 양도소득세 납부할 세액은 250만원입니다 -- (이상은 2013년말까지 한시적으로 적용한 다주택자)

2, 편법은 아니지만 주거용오피스텔을 주거용이아닌 근,생으로 보는 방법입니다 이럴경우 "님"은 1세대
1주택자에 해당되어 위의 1번에서 발생되는 양도소득세는 안내도(비과세) 됩니다.

건축물대장상 용도가 근,생오피스텔인지 주거용오피스텔인지 확인바랍니다 ..대부분 건축물대장상
근,생오피스텔 로 되어있습니다. 근,생오피스텔이라고 가정하고 말씀드려봅니다. 현재 세입자가 주거용
으로 살고있다면 오피스텔 주소지로 주민등록 되어있는 세입자의 주소를 다른지역으로 이전시키고 취사
시설을 철거한다음 사진 구석구석 여기저기 증거자료로 촬영한다음 제출하는방법입니다. 과연 세입자가
이렇게까지 동의를 해줄까싶네요.. 위의 방법은 국세청으로 부터 1세대 2주택으로 보느냐. 1세대 1주택으로
보느냐에 따라 양도소득세액을 납부 또는 비과세 되는 상황이 되므로 아주중요합니다. 만약 1세대 2주택
추정하여 양도소득세액을 위의 1번에서처럼 납부하라고 할때 ..2번처럼 사진쵤영한다음 사진제출하고
담당공무원이 현장조사 끝날때까지 유지하면 1세대1주택자로 간주하여 양도소득세비과세 대상자로 됩니다
이렇게 확정되고난 후에 취사시설은 원상복구 하여 주거용으로 사용하시면 됩니다.. 되도록이면
세를 놓을실때 세입자는 오피스텔로 주소이전을 금한다는 특약을 하시면 도움이 되실겁니다. 반대로
말씀드려봅니다. "님"이 위의 1번인 아파트를 처분하고난다음 다른 아파트구입없이 2번인 오피스텔을
매도하실때는 적극적으로 주거용 오피스텔이라고 하면됩니다 .. 양도시점. 위에서처럼 취사시설 그대로
사진촬영하고 세입자도 오피스텔로 주소이전하여 주거용으로 사용하고있다고 인정되면 이또한 1세대
1주택자로서 양도소득세 비과세대상이 됩니다( 주거용이 아닌 근,생오피스텔로 매도하면 양도소득세
과세대상자입니다),, 이상 입니다 .. 도움이 되시길 바랍니다..

출처 : 강지훈과 함께하는 행복한공경매와 부동산이야기.