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안녕하세요,

다음과 같은 조건으로 주상복합 전세계약(세입자)을 하려고 합니다:

장소: 강변역 옆 신축 주상복합 33평형
매매가: 모름 (찾아봐도 해당 건물 아직 매매 이력이 없는 것 같음, 중개업소에서는 약 5.5억으로 추정)
전세가: 3.2억
근저당: 1.5억

제가 알기로는 주택의 경우는 통상 임대인의 부채가 매매가의 60% 이내일 때 안전한 것인데, 계산해 보니 약 85% 정도로서 좀 높은 것 같아요. 60%이내가 되려면 근저당이 0원일 때나 가능한 수치인데 말이죠.. 매우 마음에 드는 집이라 계약을 하고 싶은데 선뜻 하기가 힘듭니다. 조언 부탁합니다.

감사합니다.

답변드립니다.

신축건물이고 매매이력이 없는 경우에는 분양가를 기준으로 근저당과 보증금이 70-80%정도에 범위이면 계약을 하여도 별 문제가 없어보이나 가장 중요한 소유자의 채무상환 능력(직업등)을 한번 확인해보시기바라며, 또한 다른물건도 찾아보시고 결정하시는 것이 합리적일 듯 하니 참고하시기 바랍니다.

감사합니다.

서울시내 아파트의 경우 경매시 통상 80%선에서 최종경락 되었으나 요즈음에는 최종 낙찰가율이 하락하는 추세에 있습니다.

따라서 중개사무소 매매추정가 5.5억원이라면 보수적으로 볼때 5억정도로 보셔야 할것 같습니다.

따라서 전세계약기간중 문제발생하여 경매가 될경우 전세보증금을 100% 회수하시기는 불가능해 보입니다.

따라서 전세보증금을 대폭 조정해 주지 않는 다면 요즈음처럼 부동산침체기(추후 전망도 밝지않음)일때는
매우 위험하다고 사료됩니다.

따라서 본 물건을 꼭 계약하셔야할 특별한 이유가 없으시다면 다른 물건을 찾아보시는 것을 권해드리고 싶습니다.

만약 내가 당사자라면
다른 물권 으로 하겠습니다.
워낙 보수적이라서........