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입주 1년차 미등기 신축에 전세 계약을 하였습니다.

공동 중개로 부동산이 3곳이나 꼈고,
물건을 가지고 있는 부동산에서 계약서를 작성했어요.

저희쪽 부동산과 계약하려고 보니
특약에 “임대인의 사정으로 경매에 넘어가 임차인은 보증금에 전액 혹은 일부 반환받지 못할 수 있다” 이런게 있는 거에요.
제가 따져서 오히려 역으로 넣지 않냐고 했고
계약서 작성한 부동산은 화내면서 우리는 원래 협회쪽 특약 적용해 쓴다며 버럭하다가 저희쪽 부동산 아줌마가 얘기해서 특약을 “임대인은 잔금말까지 권리관계를 현상태로 유지한다(근저당설정 등)” 이렇게 적었어요.

부동산도 3곳이나 한자리에 있었고,
조합원 공급계약서 원본은 당일 자리에서 봤구요.
공급계약서 원본이 있는거는 대출 없는 물건이라고
얘기하고, 중개대상물 확인 설명서에도 권리관계 해당사항 없음이라 적혀있길래 좀 찝찝하지만 그런가보다 하고 계약금 10프로 완납했어요.

은행에 전세자금 대출 신청하려고 상담하다가
미등기 전세가 좀 위험할 수 있단 걸 알았구요..
(등기가 없으니 근저당 여부 확인 불가ㅠㅠ)
은행원이 대출 없는 걸 어찌아냐고 처음엔 집주인 계좌로 신용정보 제공 동의서를 받아야 한다했는데, 저희가 받는 금액이 전체 보증금에 그리 크지 않아서 공급계약서 원본만 임대인이 확인해주면 될 것 같다고 하였습니다.

아무래도 찝찝해서 저녁에
폐기된 등기부등본을 확인했구요.
몇 억 정도 근저당 설정이 있는 채로 등기부등본이 폐기?怜？ 공교롭게도 근저당 설정일에 조합원에 신탁으로 넘어갔어요.

현재 전입세대 열람원도 보니까 집주인 아들내외가 산다더니 왠 환갑정도 되보이는 할머니 이름이 적혀있어서 전입세대도 다른 사람같고요..
(집주인 와이프는 아니에요 공동 명의라 이름을 알아요)

저희에겐 소중한 돈이라 ㅠㅠ 고견 부탁드립니다..

1. 저희가 부동산 전세계약도 경험이 얼마없고, 미등기, 재개발, 조합 이런거에 생소해서
이상하게만 느껴지는데 위 과정이 통상 그럴 수 있나요?

2. 폐기된 등기부등본 이후에 근저당 말소되었는지 혹은 추가받았는지 몰라서 오늘 토지 등기부등본을 보러갈까하는데 제가 너무 예민한건가요? 부동산들은 괜찮타하는데 제가 뭘 물어보면 부동산에서 뭘 그런거까지 다 물어보냐고 하니까 예민한 건가 싶은 생각도 들어서요 ㅠ

3. 잔금 치르기 전에 미등기 신축에 대해 근저당 설정 여부 및 전세 들어가도 안전할지 확인하고 싶은데.. 방법이 있을까요? 아니면 지금도 안전하게 부동산끼고 한건가요?

안녕하세요. 난감하시고 불안하시겠네요. 간단히 말씀드려 미등기 부동산의 권리관계를 파악한다는 것은 어렵죠...음..부동산이 잘 아는 분들이라하더라도 개인의 금융사정을 정확히 다 안다고 할 수는 없으니까요ㅜㅜ 다만 신축 아파트의 경우 조합원 주택은 조합원 공급계약서, 일반 분양의 경우는 분양계약서로 소유주를 확인하고 있습니다. 여기서 미등기라는 이야기는 현재 잔금전이라서 소유권이전등기신청을 하지 않은 것 같은데...
만약 그렇다하면 크게 걱정하실 일은 아닐 듯 싶습니다.
이런 경우라면 잔금시 중도금 대출등을 모두 상환한 후 잔액을 납부해야 키를 받을 수 있으니 저절로 소유권외의 권리사항을 파악할 수 있게 되죠...
즉,전세 보증금으로 임대인의 자금과 합해 잔금을 한 후 등기를 치게 되니 소유권이전 등기신청전..즉,지금 현재 계약서로 입주일 날자로 전입신고를 하신다면 근저당보다 선순위가 되니 임대인은 대출을 실행 할 수 없게 됩니다.
어떠한 경우인지 잘 파악은 안돼나 위의 경우라면 말씀드린데로 해보시고 부동산에 이해하기 쉽게 설명을 요구해 보도록 하시면 도움이 될 듯 합니다.
중개사에게는 물건에 대한 확인 설명의 의무가 있으니 자세한 설명을 해주지 않는다면 태만에 해당되니
자세한 설명을 요구하실 수 있습니다.

감사합니다.