1.수익성 예상되는 재개발지분
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| 재개발 구역에서 조합원 지분을 매입할 때는
여러 가지 변수가 있다. 특히 투자가치가 높은 재개발 지분을 고르기 위해서는 사업단계, 사업추진 속도, 감정평가액,
개발이익, 비례율, 단지규모, 조합원수, 세입자수, 이주비, 교통여건, 환경여건 등 투자가치를 좌우하는 요소들을 꼼꼼히
알아봐야 한다.
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| 1)사업추진
속도가 빠른 구역의 지분을 매입해라 |
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사업기간이 길어지면 재개발 구역에 투자한 사람은 그 기간만큼 금융부담을 지게 되고, 원주민은
재산권 행사에 제약을 받게 되므로 재산 손실을 입게 된다.
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| 2)감정평가액이
높은 곳을 선택해라 |
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감정평가액에 의해 들어갈 수 있는 평형이 정해지므로 토지와 건물에 대한 감정평가액이 높게
나와야 입주 시 평형 배정도 유리하게 받을 수 있다. |
| 3)비례율이
높은 지역을 선택해라 |
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개발이익 비례율이 높게 나오는 곳은 국공유지 보다 사유지 비율이 높은 구역, 사업면적에 비해
조합원수와 세입자수가 적은 구역, 건축비가 적은 구역 등이다. 사유지 비율이 높으면 그만큼 비점유 국공유지 매입에
들어가는 돈을 줄일 수 있으며, 세입자수가 적으면 일반분양분이 많아지고, 공공임대아파트를 짓는데 들어가는 돈을 절약할
수 있기 때문에 개발이익비례율이 높아진다. |
| 4)대단지
구역이면서 조합원 수와 세입자 비율이 적은 구역의 지분을 구입해라. |
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통상 대단지 구역은 부지 면적이 1만 평이 넘고, 전체 가구수가 1,000세대를 넘는 곳을
말한다. 대단지 구역은 단지 자체에 편의시설이 갖춰지고, 부대시설도 풍부하게 설치되는 장점이 있기 때문에 아파트 선호도가
높다. 또 단지규모가 크면서 조합원 수나 세입자 수가 적은 구역은 일반분양이 많기 때문에 조합원에게 돌아오는 이익도
그만큼 크다. |
| 5)이주비
금액이 높은 구역을 골라라. |
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이주비가 높은 구역의 지분을 사면 초기 투자비용을 낮출 수 있어 저렴한 투자금액을 가지고도
내집마련이 가능하기 때문이다. 그러나 무조건 이주비가 많다고 좋은 것은 아니다. 이주비는 그 기간동안 시공사 재정을
압박하게 되고 이는 다시 조합원 권리가액 산정 시 개발이익률을 낮추게 됨으로써 결국 조합원 부담으로 돌아오기 때문이다.
따라서 입주를 목적으로 지분을 사는 경우보다는 적당한 시기에 매각할 요량으로 매입할 때 염두에 두는 것이 좋다. |
| 6)교통여건이
좋은 구역의 지분을 사면 높은 시세차익을 기대할 수 있다. |
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나날이 복잡해지는 도로교통 사정은 역세권 등 교통환경이 양호한 지역에 대한 관심을 증폭시키는
계기가 되었고, 이러한 추세는 앞으로도 계속 될 것으로 보인다. 이러한 사정 때문에 전철 역세권 주변 아파트를 비롯해
역세권 재개발 구역의 시세가 다른 지역보다 월등히 높게 형성되는 실정이다. |
2.시공사 선정할 때 이것만 체크하자
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재건축, 재개발 아파트 시공경험 많은 건설사가 좋다
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자금력이 풍부하고 자금 소통이 원활한 곳을 택해야 한다.
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입주 후 프리미엄이 보장되는 브랜드를 선정해야 한다.
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경험, 돈, 명성이 있는 시공사 선택이 사업 방향을 좌우한다.
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3.재개발 지분 매매 타이밍
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| 재개발 구역에 투자할 때는 구역 선정부터 시작해
매도할 때까지 알고 있어야 할 것이 많다. 적어도 재개발 사업 흐름은 파악하고 있어야 투자에 대한 기본 자세가 갖춰져
있다고 할 수 있다.
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| 1)투자자는
구역지정 때 매입, 사업시행인가 매도 |
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투자자는 재개발 구역지정 단계에 매입해서 사업시행인가 이후부터 관리처분계획인가 전에 파는
것을 고려해 볼 수가 있다. 재개발 기대감이 덜한 초기단계에 싸게 매입해 고수익을 올릴 수 있기 때문이다. 하지만
구역지정이나 사업계획결정 단계에서 재개발 사업이 장기화될 경우 그만큼 손해이므로 위험부담이 크다. 또한 전세를 안고
지분을 싸게 매입할 수 있지만 투자 금액이 묶이는 기간이 길기 때문에 금융비용이 만만치 않다. 그러므로 지분을 계속
보유하는 것보다 구역지정 전에 매입했을 경우 사업시행단계나 관리처분단계에 파는 것이 바람직하다.
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| 2)실수요자는
추가부담금 확정되는 관리처분인가 때 매입 |
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실수요자가 재개발 구역을 매입하는 경우 추가부담금이 확정되는 시기인 관리처분인가 단계에 매입해야
한다. 지분 가격이 오른 만큼 수익은 떨어지지만 총 투자비용이 정해지는 시점이기 때문에 그만큼 안전하다는 것이 이유다.
관리처분인가 전에 매입을 해 동ㆍ호수 추첨을 통해 로열동, 로열층이 당첨될 경우 높은 프리미엄도 기대할 수 있다. |
| 3)매입
전 구역에 대해 서울시 및 구청에 반드시 문의 |
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지분은 감정평가액이 높게 나오는 것을 매입해야 재개발 구역을 선정할 때 우선 사업진행이 원활한
구역을 골라야 한다. 이를 파악하기 위해서는 추진위원회나 조합을 방문해 주민동의율, 사업추진사항 등을 점검해 봐야
한다. 또한 현지 실정을 잘 파악하는 중개업소를 들러 해당 추진위원회나 조합 움직임, 향후 발전가능성 등에 대해 문의해
보는 것이 좋다. 추진위원회나 조합에 잡음이 끼면 사업이 늦춰질 가능성이 높기 때문에 초기시점에 투자할 경우 가장
유의해야 할 부분이다. 재개발 구역지정에 대한 사항과 향후 일정에 대해서는 서울시청과 구청에 문의하면 된다. |
| 4)지분은
도로변과 가깝고 사각형 모양의 토지를 매입하는 것이 유리하다. |
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지분을 매입할 때는 감정평가액을 높게 받을 수 있는 지분을 고를 줄 아는 안목이 필요하다.
지분은 물건별로 큰 가격차이 없이 비슷한 시세를 형성하기 때문에 도로변과 가깝고 사각형 모양의 토지를 매입하는 것이
유리하다. 또한 매입하려는 지분이 몇 평형을 배정 받을 수 있는지 따져봐야 한다. 일반적으로 대형평형에 입주할 수
있는 지분일수록 수익성이 높기 때문에 메리트가 크다. |
| 5)매도
타이밍을 관리처분계획인가 전으로 잡아야 한다. |
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매도 타이밍을 관리처분계획인가 전으로 잡는 것도 양도세와 관련해 놓치지 말아야 할 중요 부분이다.
인가 이전까지 해당 지분은 종전 토지로 취급되다가 인가시점에 조합원 분양가가 확정되기 때문에 분양권 취급을 받는다.
따라서 인가 전에는 기준시가를 적용해 양도세를 물리는 반면 인가시점 이후부터는 실거래가액으로 계산돼 인가시점을 전후해
수천 만원의 세액 차이가 나기 때문이다. |
4.수익률 계산하기
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재개발 수익률은 평형보다 매입 비용과 비례율, 추가부담금을 살펴보는 것이 좋다. 재개발 수익률
산출을 사례를 통해 알아보자. 우선 김씨라는 사람이 매입가(A) 1억 6,000만 원을 투자해 재개발 대상 주택을
샀다고 하자. 이후 관리처분계획에서 비례율(C) 110%에 자산 평가액(B)이 1억 3,000만 원을 적용 받았다.
이렇게 되면 이후 재개발을 통해 적용된 평가액은 비례율 110%를 곱한 1억 4,300만 원이 된다.
김씨는 재개발 이후 36평형 아파트를 2억 원에 조합원 분양을 받았다. 이렇게 되면 2억 원에서 비례율을 적용 평가액
1억 4,300만 원을 제외한 5,700만 원(E)을 추가 부담하게 된다. 결국 김씨가 재개발 이후 36평을 구입하는데
들어간 비용은 매입비 1억 6,000만 원에 추가부담금 5,700만 원(E)를 합해 총 2억 1,700만 원(H)이다.
현재 36평형의 매매가는 2억 4,000만 원이므로 실제 총수익은 2억 4,000만 원-2억 1,700만 원인 2,300만
원(I)으로 수익률 10.6%가 된다. 물론 여기에 금융비용과 세금을 포함하면 수익률은 다소 낮아진다.
자산평가액 |
B |
13,000 |
| 비례율 |
C |
110% |
| 입주아파트
조합원 분양가 |
D |
20,000 |
| 비례율
적용 평가액 |
E=BxC |
14,300 |
| 추가부담금 |
F |
5,700 |
| 입주
아파트 일반분양가 |
G |
22,000 |
| 현재
매매가 |
H |
24,000 |
| 총비용 |
I=A+F |
21,700 |
| 총수익 |
J=H-I |
2,300 |
| 총수익률 |
J/1 |
10,6% |
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