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집값 상승은 이제 흐름입니다.




다양한 평가가 있겠으나

부동산 시장은 어떻게 움직일 것이가 하는 것입니다.



1. 집값 상승은 이제 흐름입니다.



부동산시장은 상승 반전하였다고 말씀드렸습니다.

이후 진행되는 시장 상황을 보시면

그런 방향으로 진행되고 있지 않나요?


사상 유례없이 어려웠던 상황은 이제 끝났습니다.


그러면 향후 대세 상승의 탄탄 가도를 달릴까요

아니면 장애물이 있을까요?

하락론자들이 주장하는 내용들을

가끔 호기심에서 읽어보지만 대부분 영양가 없는 내용들입니다.


하지만 가계부채 정도와 현상에 대해서는

저도 그 흐름을 놓치지 않고 유의하여

보고 있는 부분입니다.


금년들어 가계소득이 늘어나고 있고,

개인의 재무건전성을 보여주는 금융부채 대비

금융자산 비율도 2.33으로 거의 사상 최고점입니다.

가계소득은 경제회복에 후행하므로

내년에는 가계소득이 더 늘어나게 될 것입니다.


소득 대비 부채비율이 세계 두 번째로 높다면 연체율도

높아야 당연할 터,

한국의 주택담보대출 연체율은 0.5% 대로

그 어느 나라보다도 양호한

수준이며,

9 % 대의 미국이나 기타 유럽 국가들과도

비교가 안되게 양호한 수준입니다.



과도한 가계 대출은 바람직하지 않지만

하락론자들이 주장하는 것처럼 가계부채 때문에

집값이 상승할 수 없는 정도는 아니라는 것입니다.


다만 향후 소득 증가율 보다 부채 증가율이

더 높아지지 않도록 경계할 필요는 있을 것 입니다.



2. 지금의 전세난은

투기적 기대치 때문에 발생하는 것 입니다.



흔히들 투기의 원조

그러면 17세기 네덜란드의 튜울립 거래를 생각합니다.

투기가 최고조에 달했을 때

튜울립 뿌리 하나가 당시 집 한채 값과 같았다고 합니다.


사람들은 가격 상승에 대한 투기만을 생각하는

경향이 있는데 가격 하락에 대한 투기도 있답니다.


예컨데 투기라 함은 합리적이고

상식수준의 범위를 벗어나는 과도한 이익을 취하려 할 때

일어난다고 할 것입니다.

집값이 과도하게 상승할 수 없음에도 불구하고

폭등을 기대하고 과도한 투자를 하면


투기가 되듯이,


집값이 과도하게 하락할 수 없음에도

급락을 기대하면 이것 역시 투기적사고발상입니다.


참여 정부와 MB 의 잘못된 주택 정책과

더불어 국민들의 투기적 기대치 즉,

장기적이고 지속적으로

집값이 하락할 수 없는 구조임에도 불구하고 집값이 폭락하면


훨값에 집을 사겠다는 생각 또는

장기적으로 계속 하락할 것이므로 재산세나 수리비


부담없는 전세를 살겠다는

투기적 생각이 오래동안 지속되면서 매매시장이 죽고 신규주택


공급이 줄어서 작금의 전세난이 발생한 것입니다.


향후 3 년 공급 물량이 줄 것을 생각하면


앞으로 더 심화될 것이 확실하고요.

상승쪽이든 하락쪽이든

정당한 대가를 치러지 않으려고 하는 근본 탐욕은 서로 같은


것이 아니겠습니까?


상승쪽에 투기적 생각을 하였다가 실패하면

하우스 푸어가 되는 것이고


하락쪽에 투기적 생각을 하였다가 실패하면

오갈데 없는 전세 난민이 되는 것입니다.




물가 상승 수준의

집값 상승을 인정하는 것이 가장 상식적이고 안전합니다.



3. 지금은 돈 있으면 실물에 묻어 둘 때



미국 연준이 최근 발표한 6 천억달러

양적 완화 중 첫번째 천억달러가 시장에

풀리게 됩니다.

만기 도래하는 모기지증권

3 천억 달러 정도를 추가로 투입할 것이라고


하였기 때문에 실제로는 새돈 6 천억달러와 함께

총 9 천억 달러 정도입니다.


이번 2 차 양적

완화가 충분하지 않다면

루비니 교수는

3 차,4 차 양적 완화를 예상하기도 합니다.


버냉키는 3 차 양적완화 가능성을

강력히 시사 했습니다




미국 경제가 살아날 때 까지 계속 하겠지요.

지나간 3 년간이 레버리지 축소(부채축소)를 하였어야 할 시기였다면

향후 3-4 년간은 레버리지 확대가 유리할 수 도 있습니다.


돈 가치가 하락하는 시기가 도래하고 있기 때문입니다.


과거 남미에서 살인적인 인플레이션이 일어났을 때

돈가진 사람은 망해도 농장이나


부동산을 가진 사람들은 망하지 않았다고 합니다.


G20 회의에 참석한 아르헨티나의 최대

부동산 개발업체 회장은

각 국 정부는 실물 가격이 지속적으로 오를 것이라는 전제하에


전략을 짜야 한다고 하였습니다.

지구상의 부존 자원은 제한되어 있습니다.

하지만 인구는 이미 70 억명을 넘어서고 있습니다.


헐벗고 굼주렷던 14 억 중국인과 12 억 인도인들이

산업화 사회로 진입하고 있습니다.




엄청난 수의 집을 짓고

자동차를 운전하며 각종 문화 생활 용품을 쓰기 시작했습니다.


각종 농산물과 원자재나 실물 가치가 어찌 오르지 않겠습니까?



4. 쏠림현상이 시작되면

급격한 변화가 올 수 있음도 염두에 두셔야 합니다.



건설사들이 부도를 내며 쓰러지고 있습니다.

어떤 신문기사를 보니까 건설사 부도


사태때문에 향후 집값이 하락할 것이라고 설명하더군요.


참 어리석은 기자입니다.



건설사들이 망하여 집을 적게 지어면

집값 상승 요인이지 어떻게 하락 요인이 됩니까?



너무 냉혹하게 들릴지 모르지만

저는 건설사들이 좀 더 망해야 한다고 생각합니다.



2000년대 초반부터 계속된

부동산 활황에 편승하여 우후 준순처럼 늘어난 건설사가

너무 많습니다.



사람들이 살고싶어하지 않는 곳에 집을 지어 놓고 미분양만 잔뜩


발생시킨 책임도 있습니다.

건설사들이 흥하는 것도 시장원리요 망하는 것도 시장 원리입니다.




최근 돈이 움직이는 모습을 보면

겉보기에는 멀쩡할 수도 있습니다.



주식시장은 계속해서 올라가고

부동산시장도 하락 상황에서 벗어났습니다.



하지만 현재의 금융시장을


정상 패턴 이라고 보는 사람은 많지 않습니다.



계속된 저금리와 밀려드는 외국인 자금 속에서

돈의 절대적인 양은 늘었는데


정작 돈을 쥔 사람들은

어디에 맡겨야 할지 제대로 판단을 하지 못하고 있는 셈이다.


외형상으로는 큰 문제가 없지만

굉장한 불안함을 내포하고 있는 상태이며,


겉보기에는 균형을 이루고 있는 것처럼 보이지만

판판한 균형이 아니라 살짝 건드리면

한 쪽으로 쏠림 현상이 일어날 수도 있다고 합니다.



이자가 불리한 6개월미만 정기예금이

크게 증가한다고 하는데 여차하면 돈을 빼서 뭔가를

하겠다는 의도입니다.



집값은 상승하더라도

물가상승율 수준으로 가는 것이 합리적이며




또 중장기적으로 지속 가능한 수준이라야


경제에도 도움이 됩니다.




급등도 좋지 않다는 것이죠.

하지만 향후 상식밖의 돈의 쏠림 현상이 일어난다면

집값에 급격한 변화가 올 수 있는 가능성도

있음을 염두에 두셔야 합니다.


지난 수년간 물가상승율만큼 반영되지 못한 것이

한꺼번에 반영될 수 있다는 것입니다.


반드시 그렇게 된다기 보다는 IMF 후에 겪었던


경험에서 그럴 가능성을 말씀드리는 것입니다.




선도지역부터 시작된 상승 추세가

지역적으로 확산되고 부동산에 대한 관심과 감각이 덜한


일반인들에게까지 넓게 확산되는 시기는


빠르면 겨울방학이 시작되는 12 월 하순, 늦어도 내년


설이 지난 2 월 정도가 되지 않을까 예상합니다.



풍부한 유동성과 수요공급의 시장원리를 믿어시는 쪽이

더 현명한 결과를 낳을 것입니다.


현재 수요와 공급의 불균형이 시작되고 있고

시간이 지날수록 확실히 한쪽으로기울어 지는 구조입니다.