부동산 정보포털에서 거래포털로!

집값이 오를 것인지 내릴 것인 지

주택을 구입한다면

지금 구입해야 하는 지 아니면 더 늦춰야 하는 지

전문가의 시각도 다양한 데



지금까지 경험한 세상보다

더욱 급속하게 변화하는 경제 현실속에서

투자경험도 일천하고

이론적인 자료도 미흡한 우리들이


부동산 투자를 성공으로

안내하는 경제 지표를 이해하고

향후 부동산 시장을 예측, 판단해 보자




1.금리



부동산 매매 시장에서 금리 인상은

자산을 보유하거나 구매하는 측의 비용부담을

가중시킨다.

따라서 금리 인상은 부동산의 매매 수요를 감소시키고

부동산 가격을

당연히 하락하게 한다.

출구 전략과 물가 불안으로



금리 인상 카드를 계속 검토하지만

가계 부채와 국가 부채,

기업의 생산 비용 증가, 투자 심리 저하, 원화값 상승의

부작용, 신용 대란등의 문제점을 해결할 해법으로서


금리 인상은 한계를 가질 수 밖에

없는 것이 정부의 고민일 것이다.



그러기에 저금리는

당분간 지속할 수 밖에 없는 현실이고




실물자산의 상승은 불가피 하다

부동산 역시 순환의 물꼬가 터지지 않는다면

폭등의 재앙이 될 수도 있다.





2.환율



환율은 우리 돈과 외국돈의 교환비율로서

외국 돈과 비교한 우리 돈의 값어치이다



환율이 내려가면

우리 돈의 가치가 올라가


수출 기업은 채산성 유지를

위해 달러로 표시한


수출 상품의 가격을 올려서 표시하게 되고

그에 따라 수출 주문량이 감소한다.




수출업자가 경쟁력 유지를 위해

가격을 올리지 않는다 하더라도



환율이 큰 폭으로

떨어지면

채산성을 맞출 수 없기 때문에

결국 수출 물량을 줄이게 된다.



수입의 경우에는

환율 하락분 만큼

수입 상품 가격이 싸지게 되므로 수입품의 소비가

늘어 수입이 증가하게 된다.


이렇게 수출은 감소하고 수입이 증가함에 따라 경상수지는

악화 되게 된다.



하지만 환율이 내려가면

수입 상품의 가격뿐만 아니라

수입 원료의 가격도 하락해

외국으로부터 원료를 수입하여


생산하는 상품의 제조원가가 하락하게 되므로

결과적으로 국내 물가가 내려가는

긍정적인 효과가 나타나게 된다.



글로벌 달러의 약세,

외국인 투자 자금의 유입,경상 수지 흑자등으로 환율 하락은

대세의 흐름이고

환율이 안정적으로 하락하는 것은



외국 자본의 지속적 유입과

경기 회복 지수가 긍정적 의미를 내포한다.




그렇지만 미국의 통화정책과

기업의 경쟁력과 맞물려

중.장기적으로 달러화의 약세가

계속되고 수입 물가 가격의 안정을 위해

우리의 환율 하락이 지속될 경우

수출 경쟁력을 유지하기 위한

기업의 행보는 해외 이전과 국내 경쟁력의 강화로

나타나고 이에 따라 생산성 향상을 위한

부동산 입지는 중요한 요소로 작용할 것이다.






3.물가



현재 물가가 오르는 이유는

내부적으로 저금리와 유동성 증가 요인과



대외적 요인으로 유가와 원자재 가격 상승으로

생산 원가가 올라 상품 가격이 급등했다는 점이다.




물가 상승이 인플레이션을 초래하고


그로 인해 실물 자산인 부동산 가격이 상승할 수

있는 변수로 떠오르지만


이들의 직접적인 관계보다는

유동성수급과 금리의 변화이며



부동산 시장의 침체로

물가의 영향력을

주택 시장에서 직접적으로 느끼지 못하지만



물가 상승은

개인과 기업을 압박하여

부동산 시장의 주택 가격과 분양가에 영향을

줄 것은 자명하다.






4.주식시장



실물 경제의 기준이 되고

부동산 시장의 선행 지수인 주식시장이 현재

2000 선을 오르락 내리락 하면서

상승기조를 유지 하는 것은 경제 회복의 신호이다.






5.주택 수요


통계청 자료

1)인구 증가율은 감소하지만 인구는 증가하고 있다.

2)가구의 증가율이 10 % 내외를 유지하고 있다.

3)1인 가구의 비율이 급속하게 진행되고 있다.

4)도시화율이 점진적으로 증가한다.

5)수도권 인구 비율이 증가하고 있다.

6)가구당 평균 가구원수가 줄어들고 있다.

7)인구의 저성장과 베이비붐 세대의 은퇴는

주택 수요의 변화가 예상된다.

8)1985년 이전에 건설된 주택이 전체 주택의 25%를 차지하고 있다.

9)무주택 가구 수가 630 만호에 이르고 있는데

이는 전체 가구 수의 약 45 %이다.






6.주택 공급


전국 주택 공급 물량이 약 25% 줄어 들었다.

수도권의 입주 물량이

참여 정부에 비해 현저히 줄어 들었다.



7.전세 시장



종합 부동산세와 다주택자의 양도세 강화는

시세 차익의 감소로

월세 시장으로의 전환을 가속화 시킨다.



이에 따른 전세 매물의 부족은

중소 평형의 아파트에 대한 수요로 나타나며

수익률이 높은 월세로 바뀔 수 밖에 없는 현실로 나타났다.




8.부동산 정책

MB 정부의 부동산 정책은 2008년 06.11 지방 미분양 대책을 시작으로

2011.3.22 대책 까지 총 40여개 이상의 부동산 시장 상황에 따라

부동산 활성화 대책 및 부동산 안정화 대책을 펴고 있다.

정부의 부동산 정책은 무엇인가?

부동산 활성화인가

부동산 안정화인가?

부동산을 시장에 맡기려고 하는 것인가?

정부가 규제하려고 하는 것인가?



시장은 투명한 것을 원한다.



주택 거래 활성화를 목표로 한다면

약간의 가격이 오르는 것에 대한

위험을어느 정도는 감수해야 한다.




만약 시장 안정화라면

거래가 침체되고 사회적 불만이 쌓여도 그것이

국익에 유익하다면

뚝심을 가지고 밀어 붙여야 하거늘 이것도 아니고

저것도 아닌 어정쩡한 정책들이 시장만 혼란스럽게 하지만

정부의 주택 시장 연착륙 정책은 확고한 것 같다.

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9.외부적 요인



ㄱ) 미국의 국가 부채와 경쟁력



세계의 실물 경제의 안정과 원자재 시장을 유지하기 위한 요소

지속적인 통화 팽창정책으로 국가 부채의 상대적 절감효과

실물 자산의 상승은 필연이다.



ㄴ) 신흥 소비 시장의 확대와 민주주의



수요와 공급의 불일치 그리고 에너지의 균등한 소비

에너지 불일치로 인한 지속적인 고물가는

부동산 공급 가격의 지속적 상승과

주거 입지의 변화를 초래한다.




10.화폐가치의 하락



화폐가치 하락이 심각하다.


1억, 2억을 우습게 이야기하는 사람들이 많아 졌다.

알게 모르게 우리의 생활물가는

상상을 초월할 만큼 올라가고 있다.




화폐가치가 몇 년 사이에 많이 떨어졌다는 증거다.




불황으로 돈을 벌기는 더 어려워진 반면

화폐가치는 폭락했으니 서민들의 지갑은

더욱 얇아지고 있다.



예전에는 인플레이션이 발생해야

화폐가치가 떨어지는 줄 알았는데




현실은 통계에 나타나지 않게 조용히 다가온다.



부동산가격의 상승은

이러한 화폐가치 하락을 반영한다.



내 집 마련의 열망이 꺼졌다고 단정하기도 어렵다.

그렇지만 힘의 균형은

어느 쪽이든 자기 포지션을 찾아 간다

포지션이 찾아가는 위치는 분명하다

보이지 않는 두려움이 가로막고 있을 뿐이다

그것은 심리이고 불확실성이다.