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재건축

규제로 인한 부담금등으로

남아있는 중층단지에서는 수익성 없고

공급이 매우 어렵다.



뉴타운

역시 규제로 인한

토지소유자가 부담 해야될 금액이 크므로

지금도 잘살고 있는 주택

빼앗긴다는 인식이 강해져

사업 추진이 어려워졌으며

기존 주택지가 100명을 수용 했다면

뉴타운 완공후 80명 정도로 인구 수용능력이 떨어짐



신도시

사업지를 전체 토지수용에 학교며

공공기관이며 광역 교통망 확충등 소요되는

비용을 토지에 모두 반영하여

서울과 비슷한 분양가로 미분양났고

수익성 부진으로 LH에서도 사업포기 중



보금자리

신도시에서 토지를 높은 가격에

건설업체에 팔았던걸 원가에 LH가 직접공급...



업체에서 아파트를 지어

마진을 남겼던걸 원가에 LH가 직접공급...



즉 다단계 유통 구조를 단순화하여

싸게 공급한다는 모델인데

LH도 어느정도 이익을 남겨야

공급이 원활 할텐데 수익을 낼수 없는 구조로

많은 양의 주택공급은 어렵다.





도시형생활주택



기존 원룸이라고 보면된다.

도시형생활주택에 특혜를 주어

많이 공급될것으로 보이지만



애를 낳고 가정생활을 하기에는 부적당하고

혼자사는 사람은 공급이 많아져 월세가 저렴해지겠다.



주택공급에서 보금자리와 도시형생활주택으로

해결이 가능하다고 생각한다면 다행이겠지만

문제가 누적되고 있다고 봐야겠지...


문제가 누적되면 훗날은....





주택가격에 정가는 없습니다.


그리고 단기간에 수급 불균형을 개선할 수 없기 때문에

서울 아파트 값은


인구가 증가하는 2015 년 이후까지 오를 것이다.


요인은 다음과 같다.



첫째, 서울의 기존 아파트 대부분이 입주한 지 20 년이 넘어



신축 아파트에 대한 수요가 넘친다.

그리고 주거 환경이 좋은

생활하기에 편리한 지역에서

살려는 대기수요가 증가하고 있다.




새 아파트 수요가 증가하고 있는데

재건축 규제를 강화하면

공급물량이 감소하기 때문에

재건축을 추진하는 아파트의 희소가치가 높아지게 된다.





둘째, 서울의 주택공급 실적이


2002년 이후 공급이 큰 폭으로 감소했다.





셋째, 인구증가율이 낮아졌지만 35~64 세의


중·장년층 인구 비중은 계속 확대되고 있다.




한국 주택 자가 보유율은 55 % 선에 머물고 있다




따라서 중·장년층 인구 비중이 높아지고 있다는 것은


주택 수요가 증가하고 있다는 것을 의미한다.




아파트 값은 정부 대책이 발표되면

투자심리가 위축돼 잠시 안정되다가

다시 오르는 계단식 상승세를 보인다.




그러다 정부의 주택정책에 대한 불신감이 커지면


정책 효과가 나타나지 않기 때문에 거침없이 오른다.



계단식으로 오르는 상승국면과


거침없이 오르는

파동국면을 거쳐 가격 상한선까지 오르게 된다.


역세권, 준공업 지역, 대규모 부지 개발지,

경부라인 신도시 등


유망 지역 내집마련은 언제나 NOW 다


아파트를 사려면 지금 사라.


팔려면 2015년 이후에 팔아라