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전세 가격 상승에 따른 서민 주거비 부담을 더는 방안으로 전월세상한제 도입을 정치권에서 주장하고 있다이 제도가 도입되면 5% 이상 전·월세를 올릴 수 없고, 임차인은 2년 추가 계약 갱신 청구를 할 수 있어 임차인들은 최장 4년간 안정적인 주거 생활을 할 수 있다는 것이 이 주장의 논리다. 하지만 임대주택의 80% 정도가 민간 임대주택인데 법률로 시장을 통제한다는 자체가 무리가 따를 것이다

모든 약은 인체에 유익성 유해성을 동시에 가지고 있다
이것의 비율이 유익성이 70%이상 되어야 상용화가 된다전월세 상한제는 그 반대로 부작용이 훨씬더 클 것이다

과거에 전세기간을 1년에서 2년으로 늘린후의 부작용을 우리는 기억하고 있다
전월세상한제가 도입돼 정착될 때까지의 소요 시간과 임대인의 신규계약 전환 속도를 감안하면 제도 도입 초기에는 일시적으로 미미한 가격 안정 효과가 있으나 2~3년 후부터는 전세 가격 상승이 더 가속화될 것이다

집주인들이 신규 계약 시 4년간 올리지 못할 임대료를 미리 올리는 방법으로 대응하기 때문이다. 실제 아파트 전세 상승률은 5%를 훨씬 초과하여 수도권의 소형·중소형 아파트는 연평균 8~10%, 중대형 아파트는 6~8% 상승했다. 전월세상한제를 실시하면 중소형 아파트 전세 가격은 이보다 더 상승할 가능성이 있다.

이 제도는 가뜩이나 전세가 월세로 계속 전환되어가는 추세가 계속되는 시점에서 전세공급량만 더욱 더 줄어들게 할 것이다또한 집주인의 재테크 계획에 따라 2-4년후에 매도하거나 직접 입주하여 살 계획이면 임대을 주지 못하므로 이런 물량도 당연히 줄어든다

단독이나 연립, 다세대주택 전세가 변동률은 2011년 이후 대부분 지역에서 연 5%를 초과하지 않아 비아파트에 대한 제도 도입 효과는 거의 없다는 점이다. 이는 전월세상한제가 저소득층이 거주하는 비아파트 전세 주택에는 정책 도입 효과가 거의 없고, 아파트 임차인에게만 극히 일시적인 효과가 발생하는 제도라는 점을 시사한다.

경제성장률 저하와 인구 구조 변화, 지난 50여 년간의 부동산 가격 상승· 하락 경험 축적 등으로 최근 주택시장 체질이 달라지고 있다.
거래가 늘면 바로 가격 폭등·시장 과열로 이어지던 과거와는 달리, 거래가 늘어도 가격은 소폭 상승하고 투자 목적의 중대형 중심에서 실수요 목적의 소형 주택 시장 중심으로 바뀌는 등 이제 주택시장도 경제논리에 따라 움직이는 시대가 되고 있다.

따라서 전월세상한제와 같이 공공이 인위적으로 시장에 개입하기보다는 공급정책과 금융,세제지원이라는 방향에서 접근해야한다고 본다.

우선 소득계층에 따른 서민형 임대주택 공급 유형을 명확히 하고 이를 강화할 필요가 있다. 전세는 월세보다 낮은 주거비를 부담하는 제도일 뿐 아니라 서민들이 전세금을 기초로 주택을 매입하는 사다리 역할을 해온 제도다. 저성장·저금리 기조로 주택 임대시장이 월세 중심으로 변하고 있지만 임대주택의 일부는 이런 여건 변화에 좌우되지 않도록 서민용 전세주택 재고로 유지시키는 정책적 배려가 필요하다.

분양을 전제로 한 공공임대주택 정책을 개선해 분양 전환으로 인한 임대주택 재고 감소를 막고, 일부를 서민 전세임대주택으로 공급하는 방안이 강화될 필요가 있다. 기업형 임대와 함께 국가를 대신해 전세 주택을 공급하는 개인에게 양도세 감면 등의 실질적 지원을 하여 민간에 의한 전세주택 공급이 확대될 수 있는 체제도 검토돼야 한다.