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주택은 우리에게 거주개념으로 볼때 없어서는 안될 필수재입니다. 그런데 문제는 필수재인

주택을 매수하는것 또한 필수라는 개념을 가지는것입니다. 그러한 고정관념 때문에 우리는

주택가격 폭등이라는 광풍의 시대를 수차례 거쳐 오게 된것입니다.



과거 주택이 절대적으로 부족했을때에는. 이 필수재인 주택의 가치가 한없이 올라가니 주택을

매수 하여야 그나마 주택가격 폭등의 희생양이 되지 않았습니다.



주택이 절대적으로 부족했던 시기에는. 주택가격 상승에 이어 전월세 가격도 동반 급등을 하

였기 때문에 더더욱 그랬습니다. 따라서 과도한 전월세 부담을 벗어나기 위해서라도 사람들

은 주택구입에 모든 인생을 걸었습니다.





그런데 우리는 지금도 그런 상황인지 냉정하게 살펴보아야 합니다. 과거와 같은 상황이 지금

우리 주택시장에 계속 지속된다면 분명히 주택매수는 필수입니다.



그러나 그러한 상황이 변하고 있다면. 이제 주택매수에 인생을 걸 필요가 없어지는것입니다.



주택을 사용가치에두고 안정적인 임대료를 지불하면서 사용하는것이 가능하다면 굳이 주택에

인생까지 걸 필요가 없어지는것입니다.



다만 주택에 대한 소유가치와 사용가치 두가지를 만족시키려는 사람들은 주택을 매수하겠지만.

이들 또한 굳이 엄청난 빚을 얻어 주택을 매수할 정도로. 주택매수가 필수가 아닌 시대가 왔음을

깨달아야 할것입니다.



지금 전국의 주택보급율은. 절대적으로 부족한 시기를 벗어나 서울과 일부지역을 제외하고는

100%를 넘어섰습니다. 물론 보다 넓고 좋은집의 개념으로 본다면 아직도 주택의 대한 수요는

부족하다고 말하는 사람이 있을것입니다.



그러나 모두가 그러한 집을 원하는것이 아닙니다. 소득수준에 따라 그러한 집을 원하는 계층은

한정되어 있습니다. 그들을 위한 집들은 지금 이순간에도 계속 지어지고 있습니다.



수도권 곳곳에 신도시들이 추진되고 있으며. 서울은 뉴타운과 재건축을 통하여 지어지고 있습니다.

어디까지가 만족인지는 모르겠지만. 주택보급율 100%가 넘어선 시대에 이정도의 주택건축이라면

그러한 수요는 충분히 커버하고도 남음이 있다는것이 제 생각입니다.





이것은 전.월세 가격이 안정되고 있는지 여부를 보면 쉽게 알수가 있습니다. 작년 송파의 역전세난

은 한 단면이라고 말할수 있습니다.



강남권에 지난해처럼 과도한 입주가 일어난적은 근래에 없었습니다. 이제는 정상을 찾아가고 있지

만 향후에 강남권뿐 아니라. 모든지역에서 재건축이나 뉴타운이 완성되면 이와같은 일은 또 반복

될것입니다.



지금 강남권은 선망의 대상이 되는 지역이기에 주택가격이 강세를 유지할수 있지만. 앞으로 재건축

이 완성되는 시점에서도 과연 강세를 유지할것인지는 의문을 가져야 할것입니다.



작년 송파의 역전세난은 강남권의 수요도 한계가 있다는것을 단면적으로 보여주는 예이기때문입니다.



수도권 신도시나 위성도시들을 보면 우리의 주택이 이미 차고 넘침을 느낄수 있습니다. 10년동안

수도권 아파트는 얼마나 폭등하였습니까? 거의 모든 아파트들이 2~3배 뛰어 올랐습니다.



그러나 전월세 가격은 10년전과 비슷하거나 오히려 하락 하였습니다. 이는 이미 살만한 집에 사람들

이 안정적으로 살고 있거나. 지금의 상황에서 더 나은집을 찾을 능력이 없음을 보여주는것입니다.



그러니 이러한 지역에 새 아파트를 지어 수요자들을 유혹하여도. 이제 예전처럼 벌떼같이 몰려들지는

않을것입니다.



지금 자신들이 사는곳도 만족할 수준이거나 만족하면서 살아야 할 형편이기 때문입니다. 그렇지 않다면

좋은곳 새로운곳으로 사람들이 몰려들어. 전.월세 가격은 매매가격 상승율에 근접하는 수준으로 상승해

있을것입니다.



결국 수도권 아파트들의 폭등은 유동성과 부동산불패 신화가 빚어낸 결과이지 수요/공급 또는 수익가치

의 결과가 아닌것입니다.





지금도 사람들은 주택을 필수재이기 때문에 꼭 매수해야 한다는 생각을 가지고 있습니다. 그런 생각을

가진 사람이 많은한. 현 주택가격은 거품의 요소를 안고 올라갈 소지는 분명히 있습니다.



그러나 그것은 언젠가는 꺼질 거품입니다. 주택매수가 필수라는 관념 속에서 너도 나도 뛰어들어 만든

거품의 희생자는 결국 가장 약한 서민이 될것이며 그 짐을 정부가 떠안으면 그것은 곧 모든 국민의 짐

이 될수도 있기때문입니다.



지금 우리의 주택시장을 냉정히 보면. 주택매수가 필수가 아니라고 100% 는 말할수 없는 현실입니다.

분명 국지적으로 필수가 될 지역도 있기 때문입니다.



그러나 전체적으로 보면 주택매수는 필수가 아닙니다. 또한 그렇게 주택시장이 변모해가고 있습니다



앞으로 전.월세로도 안정적으로 주택을 사용할수 있습니다. 임대주택과 시프트. 그리고 증가하고 있는

1~2인 가구를 위한 소형주택들이 계속 공급될 예정입니다.



그렇다고 인구가 폭발적으로 늘어나는것도 아니고. 앞으로는 급격히 감소할것임은 통계로도 나와 있습

니다. 갈수록 주거안정은 좋아지면 좋아지지 나빠질것이 없다는 것입니다.



주택가격이 올라도 주택보급율이 100%를 넘어선 시점에서는 전월세 가격이 오를수 없는 구조가 된것

입니다. 그러니 주택가격이 올라 전.월세 가격이 불안할것을 대비하여 주택을 무리하게 매수할 필요

가 없는것입니다.



주택가격 또한 이러한 구조를 인식하게 되면 예전과 같은 상승은 없어질것입니다. 주택가격이 상승할

동력을 잃어버리기 때문입니다.



주택가격 상승의 가장 큰 원인은 상승기대 심리입니다. 그러기 위해서는 주거불안 요인이 시장을 장악

해야 하고. 또 주택을 통하여 돈을 벌수 있다는 기대감이 시장에 팽배해야 하는데. 그러한 움직임에 동조

하지 않는 냉정해진 수요자들이 많아지고 있기때문에. 주택시장은 상당폭 상승동력을 잃어 버리게 될것

입니다.



이제 우리는 생각을 바꾸어야 합니다. 그저 무작정 주택매수가 필수라는 생각으로 매수하였다가는 소유

가치 붕괴와 함께 사용가치의 만족까지도 깨질것입니다.


[부동산 칼럼니스트 블로그에서 인용