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뉴타운 정책의 몰락여진과 향후 전망(제 Ⅱ편)


제 1편에서는 뉴-타운정책의 난맥상과 계획없고 현실을 모르는 정책당국의 밀어붙이기식 정책등에 의한 혼란과 서로간의 갈등등을 제기하면서 시작을 해보았습니다.
그럼, 이번 제 2편에서는 그 혼란과 갈등의 실례를 구체적으로 거론하며 본격적인 그 뉴타운 정책의 실패를 지적하는 시작의 편을 마련할까 하는데

이 시작의 편은 실제로 서울의 어느 지역(모든 지역이 다 같은 상황이겠습니다만)에서 아무것도 모르고서 그 재개발사업동의서, 조합설립동의서 및 그 관리처분계획안등에 인감도장을 찍어주었었던(아니 그 조합 및 사업시행자 : 도정법상으로는 시행사업자 있을 수 없으나 전편에서 언급하였었던 시공건설업체의 지원 및 사주. 계획등에 의해 조작되었던 컨설팅 업체 및 시행사의 조작) 개개 조합원들이 뒤늦게 뭉쳐진 소위 비상대책위원회에서의 절규의 목소리를 시작으로 하여 이 편을 열어볼까 합니다.
그런데 그 비대위(조합과 맛선 비상대책위원회)조직은 그 컨설팅업체나 대형건설사의 막강한 지원등에 의한 조합의 대처에 의해서 아무런 그 존재의 실체나 위력등을 느껴보지 못하고 유야무야 소멸되고마는 점에 그 비극이 시작되었음을 유념하시기 바랍니다.

이 지역에서는 2005년부터 그 조합을 설립하기 전 지역의 이러저러한 여러 구룹등에서 그 추진위원회 구성을 위한 모임과 계획을 여러 각도로 모색하고 시도하였습니다.
처음 그 지역이 서울시에서의 뉴타운사업 지구로 지정이 되면서부터(사실은 지정되지 이전부터)어떤 조직은 그 지역의 자생단체를 모태로 발기하고 어떤 그룹은 그 지역의 부동산 중개업자 또는 소규모 건설업체들이 게획. 모의하는등의 참으로 각양각색의 발기 그룹들이 메이저 메이저 건설업체들의 자금지원을 등에 업고서 그 지분확보에 전력을 다하기 시작하였습니다.

그러한 결과로서 그 추진윈원회의 인가를 받은 조직은 ○○건설,
○○건설의 자금지원 및 그 지분확보를 바탕으로서 그 시공업체를 콘소시움으로 결정. 사업방식으로하는 조합설립을 하고서
그 조합설립일로부터 2개월도 되지않는 기한내에 사업시행계획의 인가를 얻어내고 그로부터 4개월도 되지않는 참으로 짧은 기간내에 종전 토지등의 감정평가와 종후 물건의 분양신청등을 받아 그 관리처분계획안을 결의하는 조합원총회까지 마치는등 “번갯불에 콩뽂아 먹는식”으로 일사천리의 절차와 과정을 진행하였는데

그러한 일정상의 무리한 절차와 그 과정상의 모든 흠은 정부에서2007년 11월말로 그 시한을 정해놓은 분양가 상한제를 피한다는 명목으로서 그 무리한 절차상의 추진등에 대한 항의나 이의신청은 지역발전과 사업진행을 방해한다는 여론이나 질책등으로 치부되어져 아무런 지장이 될 수가 없었던 것인데
그리하여 이에 대항하는 다음과 같은 혼란과 갈등과 그 투쟁이 시작되게 되었던 것입니다.

다 음

1. 관리처분안에 대한 서면결의 징구 및 결의총회의 문제점

이번의 관리처분 계획안을 총회에서 가결시킨 서면결의 징구서는 종전 토지등의 평가결과 통보서등 관리처분계획안에 대한 내역과 그 결과를 통보되지도않은 상황이었던 조합원들이 그에 대한 내용을 인지하기 전으로서
그 내역이 통보되기 전인 시점에서 조합 집행부측에서는 조합원들을 기만(도우미를 일당제로 고용하여 “분양가 상한제에 걸리면 조합원들이 큰 손해를 본다” “이를 피하여 사업을 진행시키려면 시간이 너무 없다” “빨리 관리처분안 인가를 받아야한다” 며 독촉하며

“만일 관리처분 인가가 늦게나서 그 분양가 상한제에 걸려 손해가 난다면 서면결의서를 제출하지 않는 조합원들이 그에 대한 손해를 책임을 져야한다”고 협박하여 반강제적으로 관리처분 총회에 상정될 공사도급계약 및 정관변경 안건과 이 관리처분계획안에 대한 서면결의서를 징구하여 확보하여놓고서

막상 관리처분 총회장에서는 그날 관리처분계획안에 대한 강력한 부결 의사를 표시하거나 통과를 저지시키기위해 참석한 대다수 조합원들에게는 그 어떤 의결권도 부여하지 않은 채 “서면결의서 결의의 충족으로서 상정된 관리처분계획안 및 기타 상정안건이 가결. 통과되었다”고 일방적으로 선포하고서 그 결과를 토대로 관리처분안 인가신청을 한 기만적이고 탈법적인 그 의결처리에 대해서 우선 그 처리결과에 대한위법성 및 하자에 따른 유. 무효성 여부가 문제됩니다.

또한 그렇게 기만적으로 불법적으로 서면결의서를 징구하였음과 아울러서 조합원 개인들의 의사와 상관없이 그 결의서를 위조또는 조작을하여 그 정족수를 채워 그 인가신청을 함으로서 그 위조. 조작된 결의서를 제외하면은 그 결의 정족수에 미달되게 됨으로써 그 인가요건을 충족할 수 없다는 것으로서 그 진위등을 가려내서 그 의혹이 사실이라면 그에 다른 합당한 조치(인가거부 및 공문서 위조에 의한 형사고발)가 뒤다라야 할 것입니다.

그래서 그와 같은 기만행위에 의한 서면결의에 대해서는 그러한 기만 및 불법행위를 원인으로하여 서면결의를 해준 당사자들이 그 관리처분 인가처분 무효(또는 취소)확인 소송을 제기하여 그 무효를 주장하여야 할 것이나 이미 그 시기를 실기하였음으로서 이제는 관리처분안 인가에 따른 그 무효소송에 대비하기 위해서는 그 입증증거 자료로써 그러한 탈법행위의 근거등을 확보해 놓고서 무효소송에 대비해야 할 것이며 그 위조. 조작된 서면결의서에 대한 진위파악이나 조사는 그 인가관청이며 그 서류의 접수기관인 서대문구청에서밖에 할 수 없는 성질로서의 그 여부에 대한 엄정한 조사가 이루어지길 촉구하는 바입니다.

※ 관리처분계획안 가결에 따른 주요일정 정리
분양신청 공고일 : 2007. 9. 5
분양신청 마감일 : 2007. 10. 4
도우미들의 서면결의 징구시점 : 2007. 10. 22 - 10. 24
조합원들에 대한 감정평가 결과서 통보(도달)시점 2007.10. 25 이후
총회 개최일자 : 2007. 10. 28
인가처분 신청일 : 2007 11.29

참고사항 : 위 2007. 11. 30를 시한으로 관리처분인가 신청을 했었던 재개발 지역 중 그렇게 탈법적인 편법을 사용하여 서면결의서를 징구하여 통과되었다고하고서 관리처분 인가신청을 한 지역이 전국적으로 20여개 지역으로 파악되고 있는데
이렇게 탈법을 동원한 관리처분 총회 및 그 의결처리에 대한 무효소송을 제기하지 않는 지역은 서울에서는 이 지역과 인근지역의 두 지구등 세 지역뿐이라 파악되고 있습니다.

또한 그 관리처분안에 대한 인가가 날 경우는 이 문제와 다음의 2 - 10항까지 제시되는 여러가지 사안들과 문제점들을 종합한 무효의 이로서 내세워 그 무효또는 취소의 소송을 제기하여야 할 것이며
아쉬운 바는 “관리처분에 대한 인가금지 가처분신청” 이라도 해놓음으로서 꼭 그 신청이 받아들여지면 더욱 좋았었고 최소한 인가관청의 그에 대한 처분결정에 있어서의 압박을 가하는 효과를 볼 수있는 현재로서의 최선의 대처안이었을 테이지만 불행하게도 그러한 가처분 금지신청을 할 수있는 원인인 본안소송(4구역과 같은 관리처분 총회결의 무효소송등)을 어느 누구도 제기하지 않았었기때문에 이미 그 법정기한을 도과하여 손쉽게 싸울 수 있는 기회를 놓cut다는 것입니다.

※ 위의 제시사항에 대해서는 그 무효로 처리되거나 판결될 수 있는 이유들이 충분하고 인가관청에서도 다음에 제시되는 이유로 인한 그 인가처분 결정에 많은 제약이 따를 것이라고 예견될 수 있는 바
그 수용의 가능성이 불가능의 확률보다 훨씬 많을 것입니다.

2. 감정평가법인 선정의 하자와 그 평가절차에서의 위법성 문제

조합 집행부에서는 본 사업의 사업시행계획을 수립하기도전인 2007. 6. 8에 종전 토지등의 평가를 위한 감정평가법인의 선정을 의뢰하기 위해 그 평가법인의 선정을 서대문구청에 신청했었는 바
그러한 조합측의 절차상의 다음과 같은 하자는 물론 그 “불성립행위”로서의 그 신청의 유효여부 및 그 신청에의한 선정결과의 유. 무효성에 대해서 우선 따져보아야 할 것입니다.(분명한 불성립 행위임)

왜냐하면은 그 사업시행인가 신청 전에는 사업대상 지역과 평가대상 물건이 확정되지않은 고시상태임으로서 어느 토지가 사업대상 토지인지도 고시또는 확정되지 않는 시점인 것이며 구체적으로 어느 물건들에 대하여 평가를 할 것인가? 라는 평가 목적물이 존재하지 않는 행위 불성립 상태에서의 그러한 하자있는 신청에 따라서 그 사업대상이나 평가목적 물건에 대한 확정도없이 그 평가법인을 선정하여 결정통보한 서대문구청의 당연 무효적인 하자가 존재하기 때문입니다.

참고사항으로서 2007. 11. 25 일부 조합원들이 담당구청을 방문하여 해당부서에 이 불성립 문제를 따지자 그 담당자가 하는 답변 “조합에서 적법하게 신청하였고 도정법 및 토지보상법에서 구청에서 선정해 줄 수 있다고 규정하고 있으나 그 선정시기에 대해서는 규정하는 바가 없으므로 도정법에서 규정하는대로 2개의 감정평가법인을 선정해 주었으니 우리에게는 아무런 하자가 없다”고 답변하고 그 2개의 감정평가법인을 선정할 수 있다는 규정내용만을 제시하며
오히려 ”그러면 선정해 주지 말라는 규정은 어디 있으며 언제 선정해 주는 게 옳으냐? 며 오히려 반문하였는데

그 담당공무원의 답변요지는 그 선정시기에 대해서는 규정하지 않았으니 그 선정권은 구청에 있음으로 언제든지 선정이 가능하다는 의미로써 “그 선정만 해주었으니 규정을 위배하지 않았다”는 뜻으로서
한 마디로 참으로 어처구니없는 공무원이라 평할 수밖에 없고 따라서 재고할 가치조차없는 답변이라는 것으로서 그에 대한 언급을 마치고

이 역시 불성립행위로서의 당연 무효처리되어야 함으로서 그 결과또한 무효처리될 위법성과 하자가 있는 것으로서 인가관청은 이러한 점에 대하여 그 위법여부를 면밀히 검토 판단하여 이러한 주장이 타당하다면 그 “불성립행위”로서의 위법과 하자로 인한 무효행위로 처리함이 너무도 당연한 지도 및 감독 조치일 것입니다.

여기서 또 한 가지 그 감정평가법인을 선정해주는 신청절차 및 순서에 대해서도 그 공무원의 답변대로라면 조합측이 원하는 감정평가법인을 선정하고자 할 경우에 얼마든지 그 순서를 조절하여 그 원하는 평가법인선정이 가능하도록 할 수 있는데 이 문제에 대해서는 이보다 중요한 주장에서의 그 수용만으로도 충분할 것임으로 문제제기를 생략합니다

3. 평가실시 시점에 따른 불성립 행위로서의 위법성과 하자

도시 및 주거환경정비법(이하 “도정법”이라 합니다)등에서 규정하는대로라면은 그 종전 토지등에 대하여 감정평가할 수 있는 시점은
“ 조합원들로부터 분양신청을 받은 후 그 분양신청 현황을 토대로하여 종전 토지등을 평가하여야한다” 라고 규정하고 있고
“분양신청을 받고자 할 경우에는 개략적인 분양가액 및 그 부담금내역을 제시하여야 한다”라고 규정하고 있음으로서
그 분양신청 마감일 이후인 2007. 10. 6일 이후어야만이 적법하다 할 것입니다.

그런데도 본 사업건의 종전 토지등의 감정평가에서는 각 조합원들로부터 분양신청을 받을때에 그 개략적인 분양가액또는 부담금 내역등의 결정. 통보도없이 그 분양신청을 받았는가하면(2007. 9. 6 - 10. 5)
또한 그 분양신청은커녕 이 사업에 대한 사업시행계획이 수립도 되지 않고 그 사업시행 인가또한 신청하지도 않음으로서 그 사업대상이되는 토지역시 존재하지도 않는 시점인 2007. 7. 3에 그 평가실시를 하였음이 확인되고 있습니다. (이 시점은 이 사업의 사업시행 인가신청일이 2007년 7월 20일임으로 그 사업시행 인가신청도 하지 않는 시점으로서 그 인가일은 2007. 9. 4임)

그리고 위 2항에서와같이 그 평가대상 목적물의 확정또는 현황의 토대도 없이 또한 그 개략적인 감정평가에 대한 결과의 기초적인 자료 및 현황등의 기준으로 삼아야할 그 어떤 대상이나 기준일등에 대한 확정도없이 이 사업건 전체 대상토지에 대한 그 감정평가를 실시함으로서 평가목적 토지등에 대한 대상의 확정도없이 도대체 무엇을 평가하였다는 것인지? 에 대한 의구심에 앞서 참으로 어처구니도없는 불성립행위로서의 무효적인 법률행위와 그에 따른 위법성 및 절차상의 하자들이 분명하게 존재하고 있습니다.

또한, 그 평가실시 시점은 이 사업에 대한 사업시행 인가신청 동의도 성립되지 않고 그 인가또한 나지 않음으로서 토지등 소유자들이 자신의 토지등을 평가해 달라는 평가의뢰또한 성립할 수없는 시점이기 때문에 조합측의 그 평가의뢰 행위또한 조합원들에 대한 재산권 침해의 불법행위가 되는 것이며 또한 “불성립 상태”인 시점인 것입니다.l

그렇기때문에 토지등 소유자들의 평가의뢰없이 또한 평가대상 목적물에 대한 확정없이 불법적으로 평가한 행위와 실제로 평가하지도 않고서 평가한 것처럼 그 평가액을 결정한 행위등과 그 평가기준 시점이 도래하지 않는 시점에서 그같이 평가함에 대한 “불성립행위”등과 그에 따른 무효성 문제가 분명히 대두되는 것으로서
그러한 불법행위 및 불성립 행위는 분명한 무효적 행위임은 일반인이면 누구라도 알 수 있을 것임에도 이 사업과 관련된 법규정 적용 및 해석에 대해서 누구보다도 더 잘 알고 있을 인가관청 및 동조합에서는 자기들만 굳이 유효하다고 간주하거나 공조. 단정하여 그 불성립 행위 및 무효행위의 결과를 원인으로하여 그 이후의 모든 절차를 추진하면서도 그 불성립과 위법 및 하자등에 대해서는 아무런 문제가 없다고 억지를 부리고 있는 바

그러한 억지 간주 및 공조, 공모등에 대한 판단 및 그 조치에 대해서는 일단 언급을 미루고서 (다음 장에서 제시)
그 위법성과 하자와 그 불성립행위를 원인으로 한 그 평가결과와 이에 기인하는 이 사업과 관련된 모든 조합의 추진행위는 물론
그 불성립행위 및 불법행위와 하자등을 원인으로하여 신청된 이 사업건 관리처분계획안의 인가처분등에 있어서도 당연적인 원천무효로써 처리되어야함을 주장하는 것으로서

인가관청에서는 이러한 주장에 대하여 심도있고 면밀하게 검토하여서 차후 제기되고 야기되는 그 인가처분 무효소송등에서의 답변이유와 그 에 대응할 수 있는 근거와 자료등을 확보해 놓아야 할 것으로서
이상 그 관리처분안 인가신청에 대한 인가금지의 세 번째 이유입니다

.
4. 무리한 사업추진일정 및 절차에서의 위법성과 하자

가. 관련법규 주요내용 및 사업추진 관행

공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지 보상법”이라 합니다)등의 규정과 그 해설 및 적용등 종합적인 순서와 절차등에 관하여서 이를 정리해서 풀이하여 보거나 그 토지보상법등에서의 토지등의 감정평가액에 대한 불복 및 그 대처절차 및 처리. 보상협의. 이주협의. 협의수용등에 대한 관련규정 및 그 취지등과
“분양가 상한제 적용이라는 이상한 변수가 이처럼 이러한 사업에서의 그 절차 및 순서에 영향을 미치지 않았을 경우”의 타 재개발 지역의 사업구역에서의 진행과정의 실례등과 견주어서

또한 도정법 규정등에서는 “그 사업시행자는 사업시행 인가가 나면 분양예정 건축물에 대한 계략적인 가액을 산정하고 각 조합원들에게 통보하여 각 조합원들의 종전 토지등의 예상평가액과 비교한 입주부담금이 대략 어느 정도의 금액인지 파악할 수 있게끔 통보하고서 그에 대한 분양신청을 받은 후에 그 분양신청 현황을 기초로하여 종전 토지등에 대한 감정평가를 실시한 후 그 감정평가 결과에 따른 의견 및 부당함등에 대한 이의신청을 받아서 체택또는 불채택 통보를 하고서

그 처분에도 불복할 경우에는 재결신청등의 토지보상 및 협의. 처분등에 대한 불복 절차와 수용협의등의 보상절차를 진행하는 등의 일련의 절차등을 밟아가는 중에 그에 대한 보상협의또는 협의수용등을 통해 모든 조합원들의 최대 관심사인 사업시행 및 분양에 따른 종전 자신의 토지등의 가액이 얼마만한 권리가액으로 인정받게 된다는 결론이 어느정도 결정되어지면서 그에 따라서 그 감정평가액을 증액시켜 조금이라도 더 많게 그 보상액이나 권리가액을 높혀서 그에 따른 부담을 줄여보고자하는 이의신청. 재결신청 및 재결처분 취소청구등의 소송등을 제기하여 그 사업이 추진. 진행되는 중에서도 그 재판을 진행해가는등의 강물이 흐르는듯한 이러한 진행절차와 과정들이 재개발 사업에서의 일련의 절차였고 순서였으며

그리고나서 그러한 조합원들 및 세입자들에 대한 이주대책등이 수립이되고 종전 토지등의 평가액에 대한 원만한 합의가 마무리 되어지며 그보상협의 및 그 이주등이 본격적으로 진행됨으로써
해당구청에서 “인가처분을 해주어도 별다른 쟁점이나 다툼들이 발생되지않고 그 사업을 추진해 나갈 수 있겠구나”.....라는 판단을 할 수 있을 여건이나 조건등이 갖추어지고 그 합의. 협의율등의 비율에서 그 사업에 찬성하고 있음이 객관적이다 할 정도에 이르을즈음(조합원들과 원만과 보상 및 수용협의. 합의등이 이루어졌을 때)에서야 비로소
조합원 총회에서 그 관리처분안에 대한 지지나 호응을 받아서 그 안을 원활하게 가결시켜야만 그 이후에 실시되는 공람의견에서 별다른 이견들이 제기되지 않을 것이고

또한, 이때서야 비로소 그 관리처분안을 인가받기위한 신청을 하게됨으로써 인가관청에서도 대부분의 조합원들이 그 관리처분안에 불만등이없이 동의하고 있구나라는 판단을 할 수 있을때야만이 그 인가처분을 하게되는 절차 및 과정과 그 인가처분을 해야함이 적법한 순리이며 올바른 진행과정이라 할 수 있을 것이며

그렇게 일련의 사업시행 절차를 강물이 흘러가듯 매끄럽게 진행하여야만이 어떠한 다툼이나 분란이 발생하지 않거니와 관련법상 타당하고 순리적인 절차라 할 것입니다.
(과거 동일한 재개발사업의 경우에도 그 사업시행 인가후 관리처분안 인가신청까지의 평균 소요기간은 18개월이었다는 통계가 있음)

그러나 이 지역에서는 인근 옆 지역인 4구역과 더불어서 그 인가신청 접수후 4개월이 다 되도록 인가처분이 나지않고 있는데 그 인가결정여부의 기간도과의 문제는 다음에서 거론 제시하기로하고서

나. 관련법등의 제정취지 및 해석과 추상적인 의미

토지보상법의 제정취지 및 그 해설등에서
“그 시행하는 사업의 공익성이 아무리 높다하더라도 그 사업의 시행에 필요한 토지등은 협의에 의하여 사업시행자가 취득하는 것이 바람직스러울 것이며 수용의 절차가 협의 불성립시를 대비하여 뒤에서 엄호를 하고 있다고 하더라도 그것은 어디까지 예외적 수단이어야 할 것이며
특히 사적자치를 인정할 수 밖에 없는 조합등을 주민 스스로가 설립하여 시행하는 사업에서는 그 협의수용의 원칙이 필히 지켜져야 할 것“ (대법원 판례논지)이라며 그 사적자치와 협의보상의 원칙을 권장. 추상제시되고 있는 바

이 지역에서는 그러한 보상이나 이주협의를 위한 어떠한 요청도 없었었고 정식적인 문서를 통한 협의의 시도는 물론 그 협의를 위한 의사표시 및 어떤 제의또한 아예없이 자신들만 그 협의격이 된다고 간주하였던 그 관리처분계획안 의결과정을 통해서 그또한 기만적이고도 편법적인 방법에 의하여 결의. 통과를 시키고서는 대다수의 조합원들과 그 협의가 되었다고 그 관리처분 인가신청을 하였는데

인가관청은 이와 같은 사기. 기만의 수단과 탈법적인 결과에 의한 그 신청행위를 당연하게 원천무효 처리해야 할 것임은 물론
그 인가신청건에 첨부된 그 이주 및 보상협의서나 그 협의율또는 관리처분 총회의결 동의율등에 대한 진위여부(조합원들의 개개인 의사결정에 의한 동의 및 의결인지)를 파악하여 보아야 할 것입니다.

물론 이러한 규정들이 사적자치의 성격으로서 강행규정에는 해당되지 않을지언정 본 사업의 목적인 조합원들의 자치적인 사업에 의한 자체협의의 절차와 과정등을 거치지 않음으로서 그 보상 및 이주협의등에 대하여 정당성들이 전혀 없었으며
특히 현금청산 대상자들에게는 그 보상협의 절차가 아예 누락된 “협의 불성립” 이란 크나큰 하자가 있었음으로서

그 인가관청에서는 그 인가처분을 해 줄때 이처럼 조합원들에게 가장 예민한 이러한 사적자치에 의한 주민공동 사업에서 협의절차와 내용 및 그 협의비율등의 결과를 매우 중요시해야 할 것으로서의
이같이 그 인가처분 조건등이 갖추지지 않았음에대한 마땅한 처분으로서의 그 인가처분은 절대 금지되어야 할 것임을 촉구하는 바입니다.

다. 인가처분 보류 사유에 대한 추측

이 지역에서는 인근 옆 지역인 4구역과 더불어서 그 인가신청 접수후 4개월이 지나도록 인가처분 결정이 나지않고 있는 바(이 처분시한의 도과문제에 대해서는 다음 7장에서 거론될 것임) 그 이유로서
앞에서 지적한 바와같이 그 감정평가 결과서와 관리처분계획안을 동시에 통보하여 그 보상 및 이주협의또는 그 원만한 합의를 이루어내지 못하고 있음에따라서 인가관청에서도 그 절차의 잘못됨과 그 원만한 합의를 하지 못했음에서 제약이 될 수밖에 없을 것이라 사료되는데
토지보상법 규정등에서나 유사. 관련 소송사건의 판결취지등(판례)에서 그 원만한 합의 및 협의수용 보상등을 강력히 강조하면서
무릇 대원칙으로 이 점을 거의 못박고 있을 정도로서 그 보상협의 및 원만한 “합의여부”를 중요시하고 있기때문일 것입니다.

그 원인으로서 조합측에서는 그 조합원들 및 현금청산 대상자들과의 원만한 합의나 보상협의 기간을 전혀 부여하지 않고서 그것도 위법한 행위와 하자있는 절차 및 그에 대한 위배임도 모르고서 시공업체가 시키는대로 할 수없이 그 인가신청 시한에 맞추기 위해서 아주 촉박하게 하는둥 마는둥한 감정평가 결과를 가지고서
그에 따른 불복의 이의신청(행정기관에 신청하는) 및 재결신청 기회 및 기간등을 부여하지도않고 또한 통보하지도 않는등의 일련의 절차등에서 위법하고 하자등을 남기고서 그 인가신청 시한에 쫒겨 무리하게도 곧 바로 그 관리처분 인가신청을 했기때문일 것인데

여기서 한 가지 인가관청이나 조합에서 무척이나 잘못 진행하고 있는 부분으로써 그 감정평가 결과에 대한 이의신청을 구청에서는 받아들이지도 않고(40여명의 조합원들이 2007. 11. 25 - 26 토지보상법에서 규정하는 이의신청서를 구청에 접수하였으나 구청 담당자는 이의신청은 조합에 신청해야한다면서 구청 반려하였음) 토지보상법등의 규정에맞게 처리할 의사가 전혀 없었는데 그 이유는 그러한 절차등이 차후 불복 진행과정의 전치절차로써 필해져야 한다는 사실을 전혀 모르고 있었거나 알고 있었으면서도 그렇게 일단 거절하면 쉽게 처리될 것이라는 오판을 하였음에 있었을 것입니다.

그런데 그 감정평가의 불복에 따른 지방토지수용위원회(이하 “지토위”라 합니다)에 재결신청을 해야할 경우에는 먼저 구청에 그 평가결과에 따른 불복의 이의신청을 하고서 그 이의신청 심의결과에 불복할 경우에서만 그 재결신청을 제기할 수 있도록 규정하고 있음으로서 그 규정등에 따라서 그러한 이의신청을 하였음에도
서대문 구청에서는 그 접수받은 이의신청에 대해서 자체적인 기구의 심의도 전혀 없이 담당직원의 의견으로서만 “지금은 구청에 의의신청을 할 때가 아니다” 라면서 “이런 민간사업에서의 이의신청은 그 신청 당사자와 조합이 자체적으로 해결해야지 왜 구청에다 접수시키냐? 며 “구청에서는 이 사업건에 대하여 적법하게 처리하여 왔고 그 감정평가액에 대해서는 관여하지 않는다”고 답변하였는 바

그 답변대로 할 경우에 토지보상법에서는 다음 절차인 지토위에 재결신청을 할 경우에는 그 이의신청이라는 전치절차의 이행여부를 확인하고 접수처리하게 규정되어 있음에서
그렇다면 토지보상법에서 규정하는 그 이의신청은 언제? 어디에다 할 수 있게되는 것이며? 앞으로 그 이의신청이란 전치절차없이 과연 재결신청을 할 수 있게되는지? 만일 그러한 전치절차를 거치지 않앗다는 이유로하여 그 재결신청이 각하된다면 그에 대한 모든 책임을 과연 질 수 있으며 그에 수반되는 손해액에 대하여 배상할 수 있을련지에 대해 서 분명한 답변을 해 주어야 할 것입니다.

그리고 한편으로 만일 담당공무원의 그 답변대로라면 그러한 전치절차없이 그 재결신청을 제기할 수 있다는 조치라고서 받아들여야하는데 결론적으로 그러한 답변은 토지보상법 규정을 전혀 모르고서 또는 그 조합원들을 아예 무시하고서 저지른 커다란 실수라고 사료되어집니다.
그렇다면 그 답변이 틀렸음에서의 그 재결신청의 조건을 상실하고 그 시기등을 실기한 책임은 인가관청에서 틀림없이 져야할 것으로서
그러한 인가관청의 잘못된 답변에 대해서는 관리처분인가 무효소송의 심리과정에서 분명하게 입증될 수 있을 것이고 그에 따른 효과는 그 무효소송에서 원고에게 절대 유리하게 작용될 것이라 전망할 수 있을 것입니다.(무효소송은 언제나 할 수 있음으로 그때 이 위법사실을 입증시켜서 무효확인을 받아낼 수 있을 것이라 사료됨)

또 한 가지 시행자는 그 감정평가액을 각 토지등 소유자들에게 통지하고서 위와 같은 불복의 이의신청또는 재결신청의 길을 부여하여 이를 심의처리하는 한편
다른 한편으로는 토지소유자들이 이와 같은 이의신청또는 재결신청을 하지도않고 그 협의등에 응하지도 않을 경우에는 시행자 자신(조합)이 직접 그 토지소유자등을 상대로하여 지토위에 재결신청을 하고서
그 토지수용 및 보상과 이주협의를 진행하는 과정중에서야 비로소 그 관리처분계획안에 대한 결의를위한 조합원 총회를 개최하여 거기에서 일정비율의 의결을 거치고서야 그 관리처분계획안에 대한 인가신청을 함이 적법하고 타당한 일련의 절차과정등을 거쳤어야 할 것임에도

조합측에서는 그들이 이렇게 2007. 11. 30로 못박혀진 관리처분인가 신청시한에만 쫒겨서 그러한 위법행위 및 하자발생과는 별로 상관도 없고 그러한 점등에 대해서는 전혀 알 필요도 없으며 알지도 못하는 시공업체의 공작이나 주문(압박)에 따라서 정신없이 서두르다보니 그 이의신청 및 재결신청등에 대해서는 생각해 보지도 못했었고 보상 및 이주협의 협의완료 및 원만한 합의등에 대해서는 전혀 고려해보지도 못했을 것이며
그러한 이의신청 및 토지보상법등에서 규정하는 협의. 합의기간들을 부여할 기간적인 여유가 전혀 없을 수밖에 없음으로써 그러한 절차등을 도과하는 무리한 그 서두름들이 결국 그 무리한 절차진행에 따른 위법성과 하자와 그리고 원천무효의 원인이되는 불성립 행위등의 결과를 드러내며 이렇게 문제를 야기시키게 하였을 것입니다.l

그런데 이제사 구청에서도 그같은 무리한 절차진행과 그에다른 하자와 위법행위등에 대한 문제를 제기하는 수 많은 민원사항등을 통하여서 그러한 점들에 대해 관과하였음을 깨닫고서 주춤하면서도 그 추상적인 “원만한 합의”가 아닌 완벽한 협의또는 합의를 보도록 종용(그래야만이 무효소송등을 제기하지 않을 것임으로)하며 설명회등의 형식적인 근거를 남기거나 확보하도록 이제사 그 하자의 치유에 나서면서 보완지시등을 하고 있다할 것인데

혹자에서는 4월 초의 총선 때문에 지역 국회의원이 압력을 가하거나 그런 정치적인 요인들때문에 그 인가처분을 연기시키고 있다고 짐작. 판단하고 있으나
물론 그런 판단또한 전혀 틀리다고는 할 수 없지만 다음에 제시되는 이유들을 종합적으로 검토. 판단해보면 그러한 추측은 가당치도 않는 자기 위안차원에 불과할 것이라는 생각이 들게 될 것입니다.

따라서 그러한 법규정 및 판례등에서의 추세와 그 판결논지 및 이유등때문에 관리처분안의 인가신청에 대해서 인가관청에서는 “조합원끼리 그 원만한 합의가 이루어지지 않았다(토지보상법 규정에서도 분명히 명시되어 있거니와 소송에서의 재판부에서도 그 원만한 합의여부 및 그 진척률등을 참작하여 판결하는 추세임으로)”고 진단하고서 조합측에 조합원을 상대로 설명회등을 통해서 보상타결의 합의점을 찾으라고 계속 종용하고 있으면서(2008. 3. 3 개최하였으나 별다른 개선안이나 협의없이 형식적으로 개최되었다고 함) 그 인가처분에 대하여 보류도는 지연시키고 있음을 볼 경우에

그 인가관청의 입장에서는 그렇게 무리한 절차강행에 의한 인가처분은 틀림없이 탈이나고 말 것이며 무효소송에서의 심리 및 변론과정에서 인가관청의 위법. 부당한 처분이 있었음이 드러날 것이라는 예견등을 하고 있음에서 그러한 경우에 대비한 책임면피용 조치를 하는척하거나 감독 및 조치근거를 확보하고자 함이라고 추측할 수 있을 것입니다.

그런데 그 “원만한 합의”라는 추상적인 용어임에도 혹시 그 인가처분에 대한 무효소송등이 제기될 경우에 재판부에서의 판단에 있어서는 주관적일 수가 있을 것임으로 그 추상적 용어이지만 그 주관적인 판단에 항변하거나 그 주관적인 판단결과를 뒤집을 수 있는 분명한 객관성을 확보해놓을 실질적인 기간을 부여함과 만일의 경우의 감독관청 및 공무원의 책임 면피용 조치나 의도또한 다분하다 할 것입니다.l

더구나 위에서 언급하였듯이 그 추진절차나 순서등이 법규정등과는 영 뒤바뀌어진 그 보상협의 및 원만한 합의등의 절차나 과정없이 곧바로 관리처분 인가신청을 함에따라서
조합원끼리 즉 조합과의 협의나 합의도 이루어지지 않는 상태에서 그 인가처분 결정을 해주기에는 영 껄그럽고 까놓고 봐주었다는 외부에서의 비판을 면키어려울 것이며 또한 더 큰 불상사가 발생할 수 있을 것이라는 예견에서의 인가관청으로서의 합당한 조치일 수도있다는 판단에서였을 것입니다.

라. 이 사업에서의 진행 절차상의 하자와 문제점

그러나 이 지역 사업에서는 2007. 9. 5 그 사업시행인가를 득한 후
잠시의 여유기간도 두지않고 개략적인 분양가액의 제시 및 통보도없이 곧바로 그 분양신청을 받아내고서(2007. 9. 6 -10. 5) 조합원 개개인의 소중한 재산(종전 토지등)에 대하여 적법하고 객관적인 감정평가 절차도 거치지 않고 사업시행 인가 전에 실시한 개략적인 평가결과를 집행부측에서 미리 결정해놓은 가액으로하여 토지보상법 및 도정법등에서 규정하는 평가액으로 둔갑시켜 통보함에 그치고서

그 토지평가 결과에따른 그 어떤 이의신청이나 불복절차 기회도 부여하지 않은 채 현황변동 및 착오평가등에 의한 평가액 오차등에 대한 아무런 조정과정도없이 곧바로 관리처분계획안 가결을 위한 임시총회를 개최하여 탈법적으로 가결시켜서 인가신청에 이르는등 그 일련의 과정에서의 수많은 위법사항이 존재하고 있으며 그 하자와 문제점들이 수두룩한 절차과정을 진행하였음에서

인가관청은 이에 대하여 위에서 언급하였다시피 순서가 뒤바꿔진 그 절차등에서의 수많은 하자들 때문에 선뜻 그 인가처분을 결정하지 못하고 있을 것이라는 판단으로서 잠시 보류하고 있는 것 같지만
애초부터 그 분양가 상한제를 피하기 위한다는 이유로써 예정 시공업체에서 발상한 그런 무리한 공작에 의한 사업추진을 강행함에 있어서 구청 담당 공무원들도 그 무리한 절차의 강행을 틀림없이 종용했거나동조를 함으로써 같이 공모. 공작한 마당에서 그 민원이 잠잠해지면 그 원만한 합의가 이루어진 것으로 간주하고서 드디어 그 인가처분을 하게될 것이라는 판단을 배제할 수는 없습니다.(틀림없을 것입니다)

따라서 그 무리한 절차의 진행등에 따른 하자 및 문제점등에 대해서는 다음 5항내지 10항까지에서 부분별로 다룰 것으로서 이에 대해서는 그 각 항에서 거론키로하고 여기서는 그 감정평가 행위의 성립여부 및 그 결과의 유효성 문제에서 그 평가행위 및 그 결과에 대한 불복주장으로서 관리처분에 대한 인가무효소송을 제기(인가가 날 경우)하여 그 평가 및 통보결과등에 대해서 불성립 행위로서의 당연한 무효를 주장하여 한다는 강력한 제시를 하고자 하는 것이며 이러함이 그 관리처분인가처분이 금지되어야하는 네 번째 이유가 될 것입니다.

또한 그 감정평가 결과에 이의신청등 불복절차의 과정또한 적법하게 거치지않고서 아예 그 불복의 표시나 절차를 무시하고서 조합원들의 종전 토지등에 대하여 터무니없이 낮은 감정평가액으로 평가된 결과에 대한 재산상의 피해에 대해서는 아랑곳하지 않고 막무가내로 탈법무리하게 이 사업추진의 강행만을 위한 미친 짖을 자행하고 있음에 대한 대처방안을 현실적으로 강구해야 할 것임도 주장하는 것으로

그 임원들도 한 사람의 조합원인데 그 본분을 망각한 채 시공업체의 꼭두각시가되어 이러한 엄청난 비리와 부정을 모른척하고 그 시공업체의 야욕채우기에 앞장서 가담하고 있음에대한 그 의혹과 부정과 비리의 근거를 밝혀내어 처결해야하는 조합원으로서또는 지역주민으로서의 사명감을 가지고 이 투쟁에 임해야 할 것입니다.



5. 감정평가 실시결과에 다른 그 내용과 평가액의 불공정성 문제

이 사업 전체 사업대상 토지의 평균 감정평가액은 전체 평가액에서 무상양도 대상 토지가액 93,292백만원을 제외한 690,054백만원임으로
이를 대상토지 면적 201,332㎡로 나누면 평균 1㎡ 당 3,427,4400원이 되는데
평균가격대라고 여겨지는 대다수 조합원들의 종전 토지등에 대한 1㎡당 평균 평가액이 이보다 현저히 낮은 2,500,000원(집계 가능한 조합원들 100여명 평균)으로 집계되고 있음에서
인가관청은 그 유사한 토지등과 비교하여 그렇게 차이가나는 불공평한 결과에 대하여 일단은 그러한 차이가 발생하는 연유에 대한 의문등이 제기됨에따른 그 연유파악을 필히 꼭해보아야 한다는 점에서나

또한 그 불공평. 불공정한 평가이유와 연관되었을 조합임원 및 일부 조합원들에 대한 평가액들이 그 평균액을 상회하는지의 의혹들에 대하여 인가관청에서 그 진위여부의 파악이나 그에 대한 조사등이 절실히 요구됨은 물론
그 사실여부를 파악하여 담합이나 결탁등 부정적인 요소등이 확인되면 이에 대한 그 평가결과는 당연무효처리되어 이 결과를 원인으로하여 작성된 이사업에서의 관리처분계획안 그 자체또한 의당 무효처리되어야 할 것입니다.

그리고서 종전 토지등에 대한 평가액의 합계액표에서 그 액수는 허위로 존재하지만(평가집계표에 기재되고) 반면 그 대상물건이없는 허수의 평가액을 그 전체 평가액에 포함시켜 숨겨놓고서 전체 합계액이 783,346백만원이라고만 관리처분계획안에 제시하여 이에 따라 산정되는 추정비레율을 현저하게 낮추어지게되는 수법등을 사용하여(재개발. 재건축 사업등에 경험이 풍부한 시공업체로부터 가르침을 받고서) 그 전체 평가액을 허위로 부풀렸다는 의혹(비례율이 낮아져 조합원들의 부담이 그만큼 많게하기 위해 시공사측에서 조작하는 전형적인 수법)도 제기되는 바

인가관청이 그러한 조사나 확인을 해야 할 이유로서는 공법관련 규정등에 의거하여 그 감정평가를 실시할 법인을 인가관청에서 선정하였고
또한 그 감정평가를 해야할 목적의 사업시행에 대한 인가처분으로서 그에 따른 결과를 유효함으로 간주하고서 행한 처분이기 때문임은물론
조합원 개인의 재산이 인가관청의 그 처분여부에 따라서 그 조합원의 개인 의사와는 상관없이 헐값으로 처분되는 사법판결적인 인가처분권을 행사하는 그 인가 및 감독관청으로서의 당연한 책무에서와
또한 그러한 사회적 타당성등이 현저하게 결여된 불공정. 불법. 부정한 방법으로 평가되고 그 원인으로하여 작성된 행위등에 의한 처분또한 당연히 무효처리 될 수 있음으로서 그 치유에 수반되는 추가적인 비용과 시일등의 소모방지 차원으로서도 그 소모등에 대한 원인 제공자로서의 도의적인 책무때문이기도 합니다.

그럼에서 각 조합원들 소유 물건별 종전 토지등의 전체 합계액과 그관리처분계획안에서 그 물건별 평가액에 대한 합산근거없이 그 합계액만을 783,346백만원이라 표시하고서 그 일치여부를 입증시키지 않음에 대해서도 인가관청이 그 합계액 일치여부를 필히 조사또는 확인해야할 것임에도
인가관청은 지금까지의 이같은 그 수많은 문제제기의 민원에 대하여 그 어떠한 확인이나 조사도없이 무조건 조합측의 행위들은 모두 적법하고 옳다며 철저하게 조합측을 비호하면서 그 의혹을 밝혀낼 수 있는관련자료의 공개마저도 완강히 거부하고 있는 바
그러면 그럴수록 더욱 더 그 의혹은 증폭될 수밖에 없습니다.

정녕 떳떳하고 공평. 공정하게 평가되고 집계된 평가액이 그 전체 평가액과 일치한다면 조합측이나 인가관청에서 그같이 완강하게 그 집계자료의 공개를 거부할 이유가 있습니까?
정말 인가관청은 이 사업에서의 그 물건별 전체 합계액이 동조합에서 관리처분안에 공표제시한 783,362백만원과 일치하는지?에 대하여서 한 번이나 확인계산을 해보거나 조사해 보았습니까?

우리 조합원들은 이제 위에서 제시한 모든 의혹들에 대한 규명과 납득할만한 답변과 그리고 그와 같은 의혹에 대한 인가관청으로서의 공정한 조사를 강력하게 촉구하는 바입니다.
그래서 만일 그 조사나 확인 결과가 의혹. 제시하는 바와같이 일치하지 않거나 틀리다면 그 감정평가 및 합산행위 결과에서의 부정한 수법 과 사기. 기만의 행위 및 그 하자등으로 인하여 이 또한 당연 무효로 처리하여야 함이 마땅한 조치일 것으로서
그 결과를 원인으로 수립되어서 인가신청된 그 관리처계획안에 대한 인가또한 당연히 거부하여야 할 것임을 주장하는 바입니다.

왜냐하면 그러한 부정한 결과를 목적하고서 행한 불법. 부정행위등은 민법에서도 무효행위라고 강행규정하고 있기 때문이고
또한, 이같이 당해 조합원들이 그와 같은 의문과 의혹을 제기하면서 그 근거와 입증방법까지도 제시하고 있음에대해 그에 대한 확인이나 조사등을 하지않음은 그 인가 및 감독관청 담당공무원으로서의 책무를 다하지 못함에서의 직무유기라는 법죄행위에 해당되어 그 범죄행위에 대한 처벌또한 결코 면치 못할 것이기 때문으로서
그와같은 불상사를 미연에 방지하고 그러한 점을 주지시키고자 하는 주민으로서의 충심어린 마음에서 우러러 나오는 최후의 아량임도 알려드리고자하는 목적에서입니다.l

6. 관리처분 공람절차 및 과정에서의 자료 미공개에 대한 부당성

조합집행부측에서는 위와 같은 5항에서의 이유 때문에 “그 부정행위들이 밝혀질 것이 두려워서 조합원들에게 그 물건별 평가액을 공개하지 않고 있을 것이다“ 라는 의혹을 증폭시키고 있음으로서
그렇게 부당하고 불공정하며 불공평한 평가내역 아니라면 정녕 떳떳하게 이를 공개하여 모든 의혹을 불식시켜주어야 마땅함에도

또한, 관련규정에서도 그 합계액과 물건별 평가액의 합계가 일치하는가? 의 확인 및 그 불공정성 여부를 판단해 볼 수 있도록 한 취지로서의 그 내역을 공개. 공람시켜야함이 원칙이기도하고 규정일 것임에도 그러한 점에서의 의혹을 품고있는 그 열화같은 조합원들의 공개요구 및 항의에도 불구하고 “개인신상에 관한 자”라는 점만을 내세우면서 “절대 공개 불가능하”며(인가관청에서도 똑같은 논리와 답변 및 변명으로 이 같은 비공개에 동조하고 있음)굳이 아직까지 그 평가결과를 밝히지 않고있는 그 이유와 진의 및 부당함에 대해서도 조합이나 인가관청에 공식적으로 문제를 제기하여야 할 것입니다.

이외에도 관리처분에 따른 각종 계약사항 및 세부내용들을 공개하지 않고 숨기고 있음에서의 규정위반에 대한 문제성과
이같은 위법 및 문제성 있는 행위등에 대하여 아무런 조치를 취하지 않고 무조건 적법하다며 오히려 두둔하며 감싸주면서 이 사업을 추진하는 과정에서의 갖가지 부정한 사항들과 위법. 부당한 사안들에 대한 견제나 감독. 감시를 해야할 직분을떠나서 인가처분을 해주려는 이유찾기에만 혈안이 되어있는 감독관청의 직무유기 해당여부도 상급기관 및 감사원등에서 필히 확인. 조사하여야 할 것이기도 합니다.

아무튼 조합 집행부측에서는 그렇게 부정하게 평가액을 합산처리하였거나 부당. 불공평. 불공정하게 평가한 결과들이 탄로날 것이 틀림없을것임에서 “그 물건별 평가액이 기재되어있는 전체 자료(전체 물건별 평가액이 집계된)를 조합원들의 그 열화와 같은 공개요구에도 불구하고 이를 공개하지 못하고 있을 것이다“ 라고 단정지을 수밖에 없는 바
이러한 의혹과 그러한 부당 불공정. 불공평성 및 허수의 평가액등을 포함시킨 숫자가 아니라면 정녕 떳떳하게 이를 공개하여 모든 의혹을 불식시켜주어야 마땅할 것입니다.

그래서 만일 제시하는 바와같은 그러한 부정함 목적의 수법이 사용되어 그 결과가 사실로 나타났을 경우에는 해당 그 행위자는 물론
이와 같은 갖가지 부정한 사항들과 위법. 부당한 사안들에 대한 견제나 감독. 감시를 해야할 직분과 책임등을 망각한 채 그 인가처분을 해줄 수 있는 구실찾기에만 혈안이 되어있는 감독관청의 직무유기행위 및 범죄방조 및 은닉등의 범죄행위또한 문제를 삼지 않을 수 없을 것으로서 그와 같은 범죄 및 그 방조 은닉행위등에 따른 처벌등도 피치못할 것임을 상기시킴과 아울러
이에 대한 공정한 조사 및 확인을 엄중하게 촉구함과 그러한 불법행위로 원인으로 한 모든 행정처분또한 당연히 무효처리될 것임또한 재삼 강조하면서 그에 대한 올바르고 공정한 조치를 바라마지 않습니다.


7. 관리처분 결정기한 도과에 따른 무효성 여부

도정법 규정에서는 시행자가 관리처분 인가신청을 할 경우에는 그로부터 “30일 이내에 그 인가여부를 결정하여야 한다.“라고서 강행규정으로 그 인가처분 결정여부 시한을 아무런 예외없이 강행규정으로 못밖고 있는 바

동조합에서 2007. 11. 29 그 관리처분 인가신청을 함으로서 그 인가관청은 2007. 12. 29까지는 그 인가여부(인가처분이나 거부중에 하나)를 결정하여 조합에 통보하였어야함에도
그로부터 100일이 경과한 시점(2008. 4. 10 현재)까지도 그의 보류 및 지연등의 이유에 대해서 아무런 통보도없이 보류시키고 있습니다.

한편으로 인가관청에서는 이같은 강행규정에 의한 그 시한의 도과에 따른 그 신청의 효력상실에 대한 조합원들의 주장에 대해서 “조합에 구두로 통보하였다”고 답변하였지만
인가관청에서 오히려 더 잘 알고있다시피 그 관련규정에서는 분명히 서면으로로 통보해 주게끔 규정하고 있음에서 그 “..... 결정하여 통보하여야 한다“라는 강행규정을 위배하고 그 결정여부 기한을 도과하고 있음으로써 그 관리처분 인가신청 행위자체도 당연 무효로서 처리함이 마땅하다 할 것이며
또한 그에 따라서 인가관청에서는 그 관리처분 인가를 해 주려면 새로운 인가처분 신청행위를 성립시켜 받아들이고서 그에 대하여 그 처분 여부를 다시 그 30일 이내에 결정하여야 할 것입니다.

즉, 그 인가여부 결정기한에 대해서는 인가관청의 재량권 및 재량기간이 부여되지않는 의무적인 규정이라는 점에서 위법. 부당한 처분으로서의 무효의 원인이나 이유가 충분히 될 수 있을 것이라는 것이며
그럼으로서 2007. 11. 29의 동조합의 그 관리처분 인가신청 행위는 강행규정으로 정해진 그 시한을 도과함으로써 그 효력이 당연히 상실. 소멸되었고 따라서 그 신청효력이 상실된 신청행위에 의한 인가처분은 그 신청의 무효에따른 효과로서 결코 성립될 수 없다는 주장으로서의
그 인가처분은 당연히 금지되어야하는 이유인 것입니다.

그 럼으로 관리처분계획안의 인가신청 행위의 효력상실에 의한 무효를 주장하는 조합원들의 이같은 이의 제기에 대하여 인가관청에서는 이 문제제기에 대하여 명확하게 따져보고서 그 귀속적이고 의무적인 규정임을 빨리 깨달아서 그 의무기한 도과후의 인가처분에 대한 검토를 중단하고 즉시 거부반려하여야 할 것이며
조합측은 앞에서 언급한 원만한 보상협의 및 합의등 본 후에 새로운 관리처분계획안을 수립하여 이에 대한 조합원 의결을 절차적으로 통과시켜 그 인가신청을 다시 하영야 함이 적법하고 마땅할 것입니다.

이상이 인가처분 금지이유의 일곱 번째 이유로서 도정법 규정에서는 분명하게 어떠한 예외 규정없이 그 인가신청 후 30일 이내에 그 인가여부를 결정하여야한다” 라고 귀속하여 규정하고 있음으로서 그 결정기한 도과 후의 어떠한 보완지시나 관리처분안의 변경등을 통한 인가처분 결정또한 위법한 행정처분이 될 것임도 주지시키고자 합니다.

여기서 한 가지 아쉬운 점은 이러한 하자부분들을 이유로하여 조합원 및 비대위측에서 관리처분 총회 무효소송을 제기했었어야만이 손쉽게 그에 따른 후속 대처방안을 마련할 수 있었을텐데 그렇지 못한 점이 참으로 아쉬울 따름입니다.


8. 조합원 숫자 부풀리기에 대한 의혹

다음은 이 사업에 있어서의 조합원수 변동에 관하여 살펴보면
당초 추진위원회 구성당시의 1,986명(그 위조사건에서는 1,926명으로 간주하고서 수사)부터 시작하여 조합설립시에는 1,986명으로 그 사업시행인가와 그 이후의 관리처분안 수립시에는 2,082명으로 또 다시 그 관리처분 인가신청시에는 2,185명으로 변경되는등 그 수가 매번 이유없이 증가되고 변경되고 있는 바

이러한 그 조합원수 증가의 이유들이 부정한 의도(조합원 조작에의해 음성적인 수입챙기기 및 의결권 확보)등에 의하여 발생하였을 소지가 다분하다고 판단되어짐에서 수 차례에 걸쳐서 서대문구청에 그에 대한 진상파악 및 감독결과에 따른 그 숫자의 변경원인에 대해서 의혹 및 이의제기를 하였음에도
오히려 그 조합원수의 증가와는 아무런 상관도 없으며 알 수도없고 알 필요도 없는 감독관청에서의 그러한 의구심에 대한 질의의 답변에서는 “공동소유 지분자까지 포함한 숫자가 있기때문”이라고 문서로서 아주 간단하지만 아주 명쾌하게 답변하면서 그에 대한 의문의 제기를 일축하는 답변을 하였는데
결론적으로 그 답변의 진위와 태도등에서 서대문구청이 조합집행부측에서의 그러한 부정한 의도의 조합원 수 부풀리기 및 그에 따른 음성적인 소득챙기기와 자신들의 사업추진에 필요한 의결권 확보등의 부정한 행위에 적극 동조하며 감싸주고 있음을 감지할 수 있겠습니다.

그리고 무자격자에 대한 조합원 자격 조작여부, 허위 조합원 조작(종전토지등의 물건없이 평가액만 부여한 조합원수 부풀리기(위 4항의 허위 평가액과 관련된)등 수법을 통한 조합집행부측의 음성수익또는 비자금 조성여부에 대한 의혹과 위같은 부정한 행위에서의 조합임원들의 유착관계여부등과 관련하여 그러한 부정이 개입되었음을 입증할만한 확실한 물증이나 확증을 밝힐수야 없겠지만 그러한 정황쯤은 조사나 파악. 분석을 통해 이끌어 냄으로써 앞으로 발생될 소송사건등에서의 무효화 제시자료로서 활용할 수 있는 목적으로서

무자격자에 대한 조합원 자격 조작여부, 허위 조합원 조작 및 조합원 숫자 부풀리기(위 4항의 허위 평가액과 관련된)등 아래와같은 수법을 통한 조합임원들의 음성적인 수입또는 비자금 조성여부와
위와 같은 부정한 행위에서의 조합임원들과 정비업체와의 유착관계의 여부 및 그 음성적 수입을 취하기위한 그 임원들의 개입 및 관련여부등도 필히 조사해 볼 필요가 있을 것입니다.

따라서 이와 같은 부정등을 밝혀내는 방법으로서 당초 조합설립시의 사업대상 물건조서와 이번 관리처분계획안 인가신청시의 그 조합원 및 물건 명세표를 비교해보면 곧 바로 그 이유와 조합원 수의 증가원인등이 밝혀질 수 있을 것으로서
이에 대한 대조작업에 대해서는 인가관청이나 조합측에서 거부할 수도 없고 피할 수도 없는 진실규명의 필연적인 과정으로서 이 대조요구에 대해서 분명한 답변이 있어야 할 것으로서
만일 이 요구에 대한 합당한 대응이 없거나 수긍할만한 답변이 아닐 경우에는 다른 감사기관 및 법정 소송을 통해서라도 그에 대한 진실을 기필코 밝혀내고야 말 것임을 이 지면을 빌려 천명하는 바입니다.

※ 조합원 조작수법의 예시

1) 추진위 당시부터 국. 공유지를 매입하거나 이용해서 수개 필지로 분할하고 주민등록을 이전시켜 조합원을 생성조작하는 수법

2) 주택이없는 사유지를 전매. 매입하여 수개 필지로 분할하여서 투자 자들를 모집하거나 친. 인척명의또는 명의를 대여받아서 조합원을 만들고 그 이익을 분배하거나 명의대여 대가를 지불하는 수법

3) 다가구 주택을 일반조합원이 모르게 쪼개어 주민등록을 이전시켜서 물건에 대한 분할등기는 하지않고 조합의 서류에만 조합원으로 등재 시키거나 아예 분할등기를 신청하여 적법한 것처럼 조합원으로 등록 시키는 수법

4) 물건(종전 토지등)도없는 자의 명의만을 이용하여 물건 평가내역에 는 허위명단과 근거없는 허위 숫자를 기록하여 총 합계액에만 포함 반영되도록 일반 조합원들을 속이는 수법

5) 재개발이 예상지역(임원들이 될 조합원들은 추진위 구성을 위해 서 몇 년전부터 뛰고 있었음으로 재개발 지역으로 지정. 고시될 수 있음을 미리 대충 알고있었을 것임으로)의 빈 토지나 낡은 건물이 있는 50-200여평의 토지에 다세대주택등을 급조하여 투자자들에게 매매하거나 친. 인척들 명의로 조합원 자격을 부여하는 방법(재개발 정보를 미리 알고하는 합법적인 수단이나 도덕적 해이가 문제됨)

6) 시공예정 업체에서 대량자금을 투입하여 매도자들의 물건을 사들이 거나 위 1) -5)의 수법에 의하여 그 조합원 지분을 확보하고서 그 매도자들이나 친. 인척 명의를 대여받아 그 권리를 확보. 행사하 고 그에 따른 수익을 챙기면서 의결권까지 행사하는 수법

이렇게해서 조작된 조합원들은 그 개발 프레미엄과 의결권을 조합측이나 시공업체에서 장악하고 있음으로서 의결 동의율 확보에도 도움이되고 조합원 지분이익또는 프레미엄도 챙길 수 있는 바
조합측의 입장에서는 꿩도먹고 알까지 먹는격의 알토란같은 조합원에 해당되게 됩니다.

그런데 그러한 조작은 조합임원과의 결탁과 협조없이는 절대 불가능할 것인 바 오히려 그 임원들이 앞장서서 친척명의등을 지분챙기기에 가담하여 그 분양권을 팔아 분배하는 수익구조 형식임으로 임원들끼리 협의하여 수익비율을 적당히 분배하는 것이며 이러한 조합원들에 대한 의결권 및 동의권등은 당연하게 그들이 행사. 장악하고 있음은 거론할 필요마저 없는 바

이러한 수법이 가능한 이유는 그 임원들은 추진위원회 구성시부터 그 구성설립을 위해 그 지역에서 터줏대감처럼 활동하여 개발정보를 미리 알고있었기 때문이고 신상에 관한 자료라는 이유로 그런 부정적인 내용을 숨길 수가 있음은 물론(정보공개 자료요구에 대한 거부의 이유)
이러한 부정한 조작행등에 대하여 감사다운 감사나 견제를 할 수있는 감시기구가 없거나 있다하더라도 허수아비만 서있기 때문인데다 그 사업에서 협력업체가 되거나 시공권을 획득하기위한 정비업체 및 시공예정업체등에서 풍부한 자금지원을 해가며 도와주거니와 구청에서도 이러한 사안쯤은 눈감아 줄수밖에 없는 실정이기 때문일 것입니다.

아무튼지 현 시점에서 우리가 겪고있는 바와같이 이러한 작태들은 말 그대로 “황금알을 낳는다는 재개발사업“에서의 필요악적인 구태이며 관행이라 할 수 있고 이 시대의 국민들이 겪어야 할 시련이며 아픔이라고밖에 할 수 없을 것이며 필연적인 지역개발의 한 과정일수 도 있음으로서 이를 그냥 지나치고 말 수도 있겠지만
작은 재산이나마 그에 대한 증식의 기회가 평생 한번이나 올가말까한 모처럼의 기회일지도 모를 대부분의 조합원들에게는 이러한 부정적인 관행들을 밝혀내는 실천적인 행동이 요구되는 것입니다.

9. 시공사 선정과정 및 계약절차. 도급계약에서의 위법. 부당성


인가관청의 담당 공무원은 2007. 11. 26 이같이 억울함을 당한 우리 조합원들이 인가관청의 부당한 처분 및 감독소홀에 항의하는 답변에서 ”이 사업은 민간사업임으로 당사자끼리 조합과 합의해서 해결하여야지 왜 구청에 와서 따지느냐“는 회피적인 발언을 하였습니다만
그러나 도정법 등 관련규정 여러 부분에서는 토지보상법 및 감정평가에 관한 법률을 준용또는 적용하도록 규정하고 있는 사항들이 아주 많습니다. 따라서 그 법의 적용을 받는 사업은 공익사업에 해당된다는 토지보상법 규정과 그 해석들을 종합하여 적용하게되면 이러한 사업은 분명하게 공익사업으로 귀착될 수밖에 없을 것입니다.

그렇지 않고서 그 공무원의 답변대로 이 사업이 민간사업이라면
무슨? 이유로서 사업대상 토지인 종전 토지등에 대한 평가를 토지보상법에서 규정하는대로 평가할 수가 있는것이며? 어찌하여 인가관청에서 그 종전 토지등에 대한 평가를 할 수 있는 평가법인을 선정해 주게 끔 규정하고 있는 것입니까?

또한, 무엇때문에 그 민간사업에 대하여 인가관청이 이 사업에 대한 사업시행인가를 내주는 것이며 왜? 그 잘못된 관리처분계획안에 대한여 인가신청을 구청에다 해야하는 것이며?
무엇을 어떻게하려고 어쩌자고 그 관리처분계획안에 대한 인가권한을 가지고서 그 인가처분을 해 주기위한 검토와 미비조건에 대한 보완요구를 하고 있단 말입니까?
어째서 민간사업이라면 그 사유재산에 대한 처분권이 행정관청의 그 관리처분인가에 의해서 확정. 결정될 수 있거니와 구청장이 마음대로 그 재산에 대한 처분여부를 결정할 수 있단 말입니까?
인가관청에서의 변명대로라면 그 도정법 및 토지보상업을 인가관청이 관장하거나 조합이 지켜야 할 이유가 없는 것 아닙니까?

그리고 이 재개발 사업이 민간사업이라면 인가관청에서 관장 집행하는 그 공법을 적용받아야 할 이유가 없지 않습니까?
아무튼지 인가관청의 그 엉터리같은 답변은 그 한 마디부터가 조합을 비호하고 있음이 너무도 틀림 없습니다. 그렇지 않고서는 그러한 답변이 있을 수가 없는 것입니다.
그러다가 자신들이 대답하기가 궁색하거나 불리하면 이 재개발사업은 민간사업이라며 당사자끼리 해결하라며 꽁무니를 뺍니다.

인가관청 공무원은 이제 다시 여태까지의 조합측을 비호하는 입장과 자세에서 벗어나 그 공법을 집행하는 공무원으로서 냉철하게 제 3자라는 객관적인 입장으로 돌아서서 아래의 토지보상법 제4조의 규정등을 검토하고 해석해 보십시오.

“※제4조(공익사업) 이법에 의하여 토지등을 취득또는 사용할 수 있는 사업은 다음 각호의 1에 해당하는 사업이어야 한다.
제1호부터 제4호가지는 생략함.
제5호. 국가. 지방자치단체. .....중간생략.....가 지정한 자기 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설또는 택지의 조성에 관한 사업.
제6호. ..... 생략.
제7호. 그 밖의 다른 법률에 의하여 토지등을 수용또는 사용할 수 있는 사업“ 이라고 규정하고 있습니다.

이와 같이 엄연히 공익사업으로 규정되어 있는데도 그 담당공무원은 어떻게 해석하여 민간사업이라는 것인지? 정녕 이 관련법규를 모르고서 한 답변인지?..... 참으로 알다가도 모를 의문점입니다.
한 번 두고 보십시다. 그 관리처분에 대한 인가가나고 그 처분에 대하여 무효소송이 제기되된다면 이를 심리 판정하는 법정에서 분명하게 공익사업으로 간주되는지 되지않는지?

또한 공익사업으로서의 그 관련법을 집행하고 관장하는 인가관청이나 이를 민간사업으로서 단정한 그 공무원에게 그에 대한 지도나 감독을 소홀하게 하였음에 대한 책임을 묻지 않게 되는지?...

따라서 만일 그렇지않다면 조합집행부나 그 인가관청은 동조합의 정관등에 앞서 먼저 도정법 및 토지보상법 규정등을 의무적으로 준수하거나 그 준수여부를 철저히 지도. 감독하여야 해야 할 것임으로서
그 종전 토지등에 대한 토지평가절차 및 그 평가결과와 그 적용등에 대해서는 물론 당연하고 그 시공도급계약을 체결함에 있어서도 도정법 및 “국가를 당사자로 한 계약체결에 관한 법률”등을 의당 적용하여서 “공개경쟁 입찰‘을 실시함이 원칙이며 적법할 뿐만 아니라
또한 수 천억원의 공사비로 수주되는 공사또는 공익사업에서의 당연하게 준수해야할 사항임은 물론

국가를 계약 당사자로하는 계약에 관한 법률의 규정으로도 적용되어야하는 공익사업체또는 준공무원으로 간주되는 조합임원이라는 신분적 위치에서도 관련법 규정에 따라 공개경쟁 입찰을 통해서 그 시공업체를 선정하고 도급액또한 공개경쟁 입찰을 통해 최저 가격으로 결정. 책정되어야 할 것이 적법한 것입니다.

그리고 도정법 제11조(시공사의 선정)에서는 ①주택재개발 사업조합 및 도시환경정비 사업조합은 조합설립인가를 받은 후 .....중간생략.....건설업자또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야한다.
②제 1항의 규정에 의한 조합은 제1항의 규정에 의한 시공자를 건설교통부장관(국토해양부 장관으로 변경)이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다. 라고 규정하고 있음에도

그런데 동조합에서는 이러한 관련법 규정을 의도적으로 적용하지 않고 또한 교묘하게 피하거나 어기고서 미리 내정되어있었던 특정업체를 그 시공업체로 선정하였고 그 도급계약 체결또한 경쟁입찰에 의한 가격이 아닌 수의계약으로서 그 도급액 책정의 근거도없이 체결 하였는 바

이러한 공법을 직접 집행하는 인가관청에서는 누구보다도 그 “...... 하여야 한다” 라는 강행규정에 대한 법해석 의미를 너무나도 잘 알고 있을 것임에서 그러한 강행규정을 위반하여 그 시공업체가 선정되었음에 대한 위법성을 판단할 수 있거니와
그에 따른 도급계약등이 버젓히 수의계약으로 체결된 사안에 대하여서도 부당. 위법한 계약임으로서 그 관련법을 위반하며 무효처리될 수 있는 사안임을 알고 있으면서도 그러한 위법. 부당 사항등에 대하여 아무런 지도나 감독또는 제재를 하지 않고 있는 것입니다.

또한 그러한 위법. 부당. 불공정 사항 및 불성립 사안등에 대하여 아예 모른척 눈감아주면서 그 인가신청된 관리처분계획안에 대하여 인가를 해주기위한 검토를 하고있거니와
심지어는 모든 조합원이 모르게 그 위반 및 조건미비 및 불충분 사항등에 대하여 동조합에 은밀하게 보완지시를 하는등 그 불법행위자등을 감싸주고 두둔하는 데에만 혈안이 되어있습니다.

이러한 귀청의 처세와 은닉 및 방조행위는 두말할 것도없이 직무유기범죄에 해당될 것임은 너무도 분명하고 그러한 부정하고 부당. 위법한 인가처분신청에 적극 동조하는 불법행위를 자행하고 있다할 것으로서 그에 대한 행정적 사법적 책임은 물론 형사적인 처벌도 결코 피하지 못할 것이라는 점을 상기시키며 그 인가처분에 대해 신중을 기해 주실 것을 촉구하는 바입니다

그래서 만일 그러한 부정. 부당. 위법사항들을 모른체하며 인가처리가 된다하더라도 그 강행규정등에 대한 위법함이 명백하다 할 것임은 재론할 여지가 없는 것이며
그럼으로서 그같이 체결된 시공 도급계약또한 무효처리 되어야 할 것인 바 또한 이러한 위법. 부당한 시공사 선정 및 계약등을 원인으로 수립된 그 관리처분계획안에 대해서도 그 인가처분이 금지되어야 할 당연한 이유로서 틀림없다 할 것입니다.

덧붙여서 그 강행규정은 도정법 처벌조항에서도 징역 3년이하의 징역또는 3,000만원의 벌금형에 해당된다고 규정함으로서 민사. 행정적인 무효에 앞서 그 계약을 체결한 조합임원 당사자들에게도 그 불법행위에 따른 책임이 지어지는 처벌규정으로서 인과관청이 그들을 범죄자로 만들고 있음도인식하여야 함은 물론
그러한 불법행위에 의하여 수립된 그 관리처분계획안에 대한 인가처분에도 신중을 기하여야 할 것임을 주지시키고자 하는 바입니다.

또한 이 사안에서는 건교부 및 서울시의 고시 및 권장단가인 시공 표준단가를 철저히 배제하고서 그 표준건축비의 30%를 웃도는 단가로서 도급계약을 체결하게된 불공정성 및 그 부당성과
지하 주차장 면적에서의 시공계약에 대해서도 그 의무면적을 훨씬 초과하는 필요외 면적까지 설계하고 건축계획으로 포함시켜서 도급계약 체결대상에 끼어넣고서 거기다가 표준건축비의 80%를 상회하는 단가인 일반 지상아파트 건축 시공단가액을 적용하여 계약을 체결한 심한 불공정성과 부적절한 계약사항으로 되어있는 바

이 또한 그러한 불공정한 게약체결로 인한 조합원들의 막심한 금전적인 피해를 입힘에 대한 불법적인 행위와 사회적 타당성이 심히 결여된 불공정한 계약으로서의 “당연무효”의 원인에 해당된다 할 것입니다.

※ 최근 판례중의 주요 논지

“도정법은 강행규정(.......하여야 한다)이고 이 시공업체를 조합원 총회에서 선정하도록 규정한 입법취지에 비추어 이를 탈법적으로 면탈하는 것은 허용될 수 없다. 도정법에서 추진위가 선정한 시공자는 사실상 우선권을 확보할 수 잇을 지언정 법적으로는 아무런 자격이없다고 보아야 할 것으로서 추진위가 선정한 시공자는 조합이 형식적인 추인을 한다하여도 이는 무효라고 보아야 할 것이다.
따라서 재개발 조합은 조합설립 인가이후에 (재건축 좃합은 사업시행 인가 이후에) 경쟁입찰의 방식을 통하여 시공자를 선정하는 조합원 총회 결의를 하여야 할 것이며 그 이전늬 추진윈는 도정법 제 69조가 정하는 정비사업 전문관리업체의 도움을 받아 조합설립 업무를 추진하여야 할 것인바
추진위 단게부터 후원을 해온 시공업체는 에외없이 조합설립 후에도 조합원 총회의 추인결의를 통하여 여전히 시공자로서의 우위를 유지하게 되는 바 이같은 방식으로 시공자를 선정하는 것은 무효이다.
동법 제14조의 규정에는 추진위가 할 수 있는 업무를 규정하고 잇으나 그 시공자 선정의 업무는 없는 반면에 동법 제26조에서는 조합원 총회의 의결을 얻어야하는 사항중의 하나로써 그 시공자 선정의 업무를 여기에서 포함하고 잇으므로 결론하여 시공사의 선정은 추진위가 할 수 없고 조합설립 인가이후에야 조합원 총회의 결의로 선정할 수 있다.“
라고 그 판결논지에서 추진위원회에서의 시공계약은 그 소관업무등에 포항되지 아니함으로 “무효”라고 분명하게 밝히고 있으며

또다른 판례에서도

......중간생략) ....살피건데 피고는 주택재개발사업의 시행을 위한 비법인사단이고 도정법에서 피고가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄 승계하는 것으로 규정하고 또 피고의 업무내용들이 토지등 소유자의 동의를 얻도록 규정하고 있는 바
위오같은 피고의 법적성격, 지위등을 도정법 관련 규정등에 비추어보면 원고들이 피고의 구겅에 동의. 가입하지 아니하여 구성원 자격이 없다하더라도 위 원고들의 위 사업구역내의 토지소유자로서
피고가 주도적으로 개최한 주민총회 결의효력에 대하여 확인을 구할 정당한 이익이 잇다할 것이므로 피고의 주장(원고는 당사자 적격자가 아니다는 주장)은 이유없다.
...... 중간생략.... 도정법 시행령 조 항에서는 피고의 업무를 규정하면서 토지등 소유자의 비용부담을 수반하는 업무에 관하연느 일정비율 이상의 동의를 얻도록 규정하며 그 비용부담을 수반하는 업무에는 시공사 선정에 관해서는 포함되어 잇지 아니하고...
제 8조에서는 ...조합은 이를 시행하거나 조합원 과반수의 동의를 얻어 건설업자등과 공동으로 시행할 수 있다고 규정하고 잇으며 제 24조에서 시공자의 선정은 조합원 총회의 의결을 거쳐야한다고 규정하고 있는 바 위오같은 도정법 관련규정에 비추어보면 시공사 선정은 추진위또는 추진위가 개최한 주민총회의 업무 및 권한이 아니라 향후 설립되는 조합총회의 고유한 권한이라고 봄이 상당함으로 피고사 주도적으로 개최한 주민총회에서 그 사업의 공동시행자인 시공자를 선정한 결의는 무효라고 할 것이다.

또한 2008. 3. 18 대법원 판례(다른 항소사건)에서도 위와 같은 논지와 취지의 판결을하며 원천적으로 무효인 행위에 대하여 추인을 받았다하여 유효로 변환될 수 없다는 민법등의 기본논리에 비추어 추인에 의한 유효가 성립될 수 없다는 것이며

그렇지만 판결은 소송당사자에만 영향을 미치므로 해당 지역에서 당사자들이 이와 유사한 소송을 제기하지 않는다면 그 시공계약등은 별다른 영향은 없을 것으로서 조합설립 인가후 추인한 시점에서 무효소송을 제기하지 않는다면 그대로 유효행위가 성립될 것이다.

10. 관련규정 적용과 해석 및 위반행위자에 대한 처벌문제

가. 토지보상법의 준용

제40조(공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률) ① 정비구역 안에서 정비사업자의 사업시행을 위한 토지또는 건축물의 소유권과 그박의 권리에 대한 수용또는 사용에 관하여는 이법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 “공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률”을 준용한다

② 제1항의 규정에 의하여 “토지보상법“을 준용함에 있어서 사업시행인가의 고시가 있는때에는 토지보상법제20조1항 및 22조1항의 규정에 의한 사업인정 및 그 고시가 있는 것으로 본다.

③재결의 신청은 토지보상법 23조(사업인정고시후 1년이내에 하지않을 경우 실효조항) 및 동법28조1항의 규정에 불구하고 사업시행기간내에 이를 행하여야한다.

제14조(토지조사 및 물건조서의 작성)ⓛ사업시행자는 공익사업의 수행 을 위하여제20조의 규정에 의한 사업인정(관리처분 인가)전에 협 의에 의한 토지등의 취득또는 사용이 필요한 때에 는 토지조서 및 물건조서를 작성하여 서면도는 날인을하고 토지소유자 및 관계인 의 서명또는 날인을 받아야한다....이하생략 ....
②....이하 생략.

제16조(협의)사업시행자는 토지등에 대한 보상에 관하여 토지소유자 및 관계인과 성실하게 협의하여야하며 협의의 절차 및 방법등 협 의에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제17조(계약의 체결) 사업시행자는 제16조의 규정에 의한 협의가 성립 된 때 토지소유자 및 관계인과 계약을 체결하여야한다.

제20조(사업인정)ⓛ사업시행자는 제19조의 규정에 의한 토지등 수용또 는 사용하고자 하는때에는 대통령령이 정하는 바에따라 건설교통 부장관의 사업인정을 받아야한다.(국토해양부로 변경 -구청에 위임)

동시행령에서의 해당규정(제20조) 1-4호 생략
제5호 :사업의 시행에 관하여 행정기관의 면허또는 그 밖의 처분을 필요로 하는 경우에는 그 처분사실을 증명하는 서류도는 당해 행정기관의 장의 의견서
제6호 : 토지소유자도는 관계인과의 협의내용을 기재한 서류(협의 가 있는 경우에 한한다)

제22조(사업인정의 고시)ⓛ 건설교통부장관은 제20조의 규정에 의한 사업인정을 하는 때에는 지체없이 그 뜻을 사업시행자, 토지소유 자 및 관계인, 관계 시.도지사에게 통지하고 사업시행자의 성명도 는 명칭,사업의 종류. 사업지역 및 수용도는 사용할 토지의 세목 을 관보에 고시하여야 한다. 이하생략......

제26조(협의등 절차의 준용)ⓛ제20조의 규정에 의한 사업인정을 받은 사업시행자는 토지조서 및 물건조서의 작성 보상게획의 공고. 통지 및 열람, 보상액의 산정과 토지소유자 및 관게인과 협의의 절차를 거쳐야한다.이 경우 제14조내지 제16조 및 제68조의 규 정을 준용한다.

②사업인정 이전에 제14조내지 제16조 및 제68조의 규정에 의 한 절차를 거쳣으나 협의가 성립되지 아니하여 제20조의 규정에 의한 사업인정을 받은 사업으로서 토지조서 및 물건조서의 내용 에 변동이 없는 때에 는 제1항의 규정에 불구하고 제14조내지 제16조의 규정에 의한 절차를 거치지 아니할 수 있다.
다만 사업시행자또는 토지소유자 및 관계인이 제16조의 규정에 의한 협의를 요구하는 대에는 협의하여야 한다.

제28조(재결의 신청)①제26조의 규정에 의한 협의가 성립되지 아니하 거나 협의를 할 수 없는때에는(협의의 요구가 없는때도 포함함) 에는 사업시행자는 사업인정 고시가 잇는 날로부터 1년 이내에 대통령령이 정하는 바에 따라 관할 토지수용위원회에 재결을
신청할 수 있다. .....이하생략.
② ......생략.

제29조(협의성립의 확인)①사업시행자와 토지소유자 및 관게인간에 제 26조의 규정에 의한 절차를 거쳐 협의가 성립된때에는 사업시행자 는 제28조제1항의 규정에 의한 재결의 신청기간내에 당해 토지소 유자 및 관게인의 동의를 얻어 대통령령이 정하는 바에따라 관할 토지수용위원회에 협1의성립의 확인을 신청할 수 있다.

②제28조제2항. 제31조, 제32조. 제34조. 제35조. 제52조제7항. 제53조제4항. 제57조 및 제56조의 규정은 제1항의 규정에 의한 협의성립의 확인에 관하여 준용한다.

제30조(재결신청의 청구)사업인정고시가 있은 후 협의가 성립되지 아 니한 떼에는 토지소유자 및 관계인은 대통령령이 정하는 바에 따 라 서면으로 사업시행자에게 재결의 신청을 청구할 수 있다.
....... 이하생략.

제78조(이주대책의 수립)①사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자 를 위하여 이주대책을 수립. 실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다.

②사업시행자가 1항의 규정에 다라 이주대책을 수립하고자 하 는때에는 미리 관할 지방자치단체의 장과 협의하여야 한다.

나. 시공자 선정에 관한 규정

도정법 제11조(시공자의 선정)① 주택재개발사업조합 및 도시환경정비사업조합은 조합설립인가를 받은 후, 주택재건축사업조합은 사업시행니가를 받은 후 건설업자또는 등록 사업자를 시공자로 선정하여야 한다.(2006. 5.24)
②제1항의 규정에 의한 조합은 .............시공자를 건설교통부 장관이 정하는 경쟁입찰의 방식으로 선정하여아 한다.(2006.5.24)

부칙(2006. 5. 24)①... 생략....
②(시공자 선정에 관한 적용례) 11조 제2항의 규정중 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우는 이법 시행후 최초로 추진위원회 승인을 얻은 분부터 적용한다.

다. 총회 및 대의원에 관한 규정

시행령 제35조(대의원회가 대행할 수 없는 사항)
동법제24조3항 제1호(정관변경), 2호(자금의 차입방법.이율 상환방법) 5호(예산으로 정한사항외에 조합원의 부담이 될계약) ,6호(설계업자, 시공자, 설계자의 선정 및 변경),7호(정비사업 전문관리업자 선정 및 변경) ,10호(법48조 규정에 의한 관리처분계획의 수립)
제8호(조합임원의 선임 및 해임) 및 이 령 제34조제2호(대의원의 선임 및 해임에 관한 사항)
법제244항의 규정에 의하여 총회에 상정해야할 사항

라. 처벌규정

법제84조의2(벌칙)다음각호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역또는3,000안원 이하의 벌금에 처한다.
1호. 제11조의 규정(시공사선정 및 도급계약사항)을 위반하여 시공자를 선정한 자 및 시공사로 선정된 자
2호. 거짓또는 부정한 방법으로 .....(중간생략) ...... 조합원 자격을 취득하게 하여준 토지등 소유자 및 조합의 임직원.
3호 이하생략

제85조 ; 2년이하의 징역또는 2,000만원 이하의 벌금조항
1호. 제5조 1항의 규정을 위반하여 ....중간생략.... 행위를 한 자
5호 : 제24조의 규정에의한 총회의 의결을 거치지 아니하고 동조 제3항 각호(조합임원의 해임 및 선임)의 사업을 인의로 추진하는 조합의 임원 .

제84조 : 공무원의 의제

제87조 ; 양벌규정 원칙

마. 감사사항의 회계처리 부적정과 공금횡령

관리처분계획안상의 조합운영에 대한 감사사항에서는 모두 적정. 적법하였다는 그 감사의견을 제시하고 있으나
다음과같은 감사 부적정 사항들이 밝혀지고 있으며 특히 아래 3)항에 대해서는 그 제시하는 바가 사실로 밝혀지고 확인된다면 그 관계자가 즉시 구속될 수도 있는 공금횡령죄에 해당되는 무척이나 중대한 사안임을 강조하고자합니다.
그런데 이 중대사항을 몇 개월 전부터 당해 조합원들에게 알려 주었지만 어찌된 연유인지 그 사안에 대해서 고발또는 고소등을 하지 않고 있음에서 더욱 문제가 크다 할 수 있겠습니다.

1) 이자계상 부적정처리
추진위 시절에는 시공사를 선정하지 못함은물론 그 예정업체들로부터 자금지원을 철저히 차단하고자하는 법규정 때문에 실제로는 그들로부터 자금지원(제무제표상의 주석으로 표기됨)장기 차입금 을 받아서 조합운영과 사업비 자금으로 지출하였음에서도 그 지원금에 대한 이자계상을 하지 못하고 있다가
조합설립일 이후의 회계처리 과정에서 2005-6년도의 그 이자발생비용을 2007회계기간의 비용으로 어물쩡 계상처리 하였는 바

이는 동법에서 금지하고있는 조합설립 이전의 시공사선정과 그들로부터 자금지원을 받은 사실은 숨기는 반면에 그에 따른 발생비용만큼은 사업비용으로 처리하는 부적정한 사실을 숨기려는 의도가 분명하고
(총회 책자 35쪽 장기차입금 항목의 이자발생액 141,734,815원)

2) 대체처리 부적정사항
지급 수수료 일부, 설계용역비, 각종평가비등에 대하여 관련법 규정 및 회계기준상 지급해야할 시점이 아닌 조합설립 이전에 이미 이 사업의 사업비용으로 계상하여 미완성주택 게정으로 대체하였는가하면
그 대체된 액수또한 주석사항의 표시나 근거의 제시없이 대체처리한 부적정한 사항들이 발견되고 있습니다.
그 부적정하게 처리된 항목별 액수로는
지급수수료 805,290,990원, 설계용약비 1,044,034,161원, 환경영향 평가비 135,227,273원. 감정평가 수수료 561,511,400원, 교통영향 평가비 11,000,000원 공사비 35,000,000원 원등으로
합계 2,592,062,834원이 부적정하게 처리된 회계 사항입니다.

3) 공금횡령 의혹
또한 41,600,000원은 아예 그 대체근거가 없음은 물론 아예 대체되지 도 않고서 미완성 주택계정에 아무런 표기없이 계상되어짐으로써 조합임원들의 공금횡령 의혹을 불러 일으키게하거나 그 가능성을 엿보이게 하는 회계운영의 난맥상을 여실히 보여주고 있습니다.
(관리처분 총회책자 쪽과 쪽의 그 대체금액의 일치여부 계산혹인을 통하여 그 범죄여부를 확인할 수 있습니다)

11. 비용의 과대책정, 수익액의 과소계상등 자금운영계획안의 문제와 그에따른 추정비례율 산정에서의 속임수

마지막으로 다음 별도의 장에서 구체적으로 제시되는 관리처분계획안 내용에서의 자금운영계획안중의 비용의 과대계상, 허위비용 책정, 예상수익액의 과소책정 및 누락과
그에 따른 추정비례율 산정에서의 속임수와 그 부정하고 부적정하며 불합리한 사항 및 그러한 불합리하고 비효율적인 추정비례율의 산정등에 의하여 초래되는 조합원들의 분양부담금의 과다책정등에 의해 비롯되는 막심한 재산상의 피해와
조합원분 분양가액 과다책정에 따른 영세조합원들의 입주금 부담등에 따른 세입자로의 전락 문제등이라고 요약해 볼 수 있는 바

동조합 집행부측에서 이러한 속임수로 조성된 부정한 수익을 숨겨놓은 부정한 행위또한 그 불법행위를 원인으로하여 수립되어 인가신청된 그 위법. 부정의 총괄계획서(관리처분 계획안)은 당연하게 무효처리되어야 할 것임을 주장하면서 이 사업의 관리처분 인가신청에 대해 그 인가처분을 금지해야하는 마지막 이유로서 핵심적인 이유인 것입니다.

이에 대해서는 다음에서와 같이 구체적으로 본격적으로 분석. 제시하는 바와 같으며 그 구체적인 지적과 그 적출사항등을 정당하고 적법하게 합리적으로 변경시킨 새로운 관리처분계획 변경안에 대한 제시를 다음 제 Ⅳ편, 제Ⅴ편, 제Ⅵ편을 통하여 구체적으로 제시될 것임에서 그 구체적인 사항은 그 편에서 다루기로하되

그 잘못된 자금운영계획안에 대해서는 그 잘못 예측하고 계상된 각 항목에서의 비용액을 삭삼하고 누락된 예상수익액을 추가시켜서
그 비례율 산정공식에 의하여 그에 따른 합당한 추정비례율을 재산정하고 그러한 변경되어야 할 사유 및 설명서를 부침하여 새롭게 작성한 자금운영계획 변경안으로서 수립하여 제시하는 바이오니

동조합측에 대하여서도 이왕에 이 천여 조합원들의 기대와 희망속에 계획이되어 시행하는 이 사업이 중단되지않고 양자가 서로 피를 흘리지 않고서도 지속적으로 추진될 수 있도록 대국민적인 국민경제적인 견지에서 검토 수용해 주길 바라오며

인가관청에서는 그 새로히 제시되는 변경된 자금운영 계획안에 의한 지속적인 사업추진의 방안으로서 이에 따른 합리적인 대책과 그 조정안을 조합측에 제시하고 권장하여서 그 인가처분 무효소송 과정등에서 필연적으로 수반되는 국민경제적인 자원의 소모와 비용등의 출혈등을 방지하고 아울러서 우리 주민들이 상생할 수 있는 사업이 될 수 있도록 지도. 감독하는 인가관청으로서의 현실적인 대책 및 중재안 제시등의 그 역량을 최대한 발휘하여 주실 것을 부탁드리는 바입니다.

물론 혹자는 그 자금운영계획안 그 자체에 대한 부정행위는 아직 실현 행사되지 않는 계획안에 불과하다 할 것으로서 부정한 범죄에 해당되지않는다고 이유를 댈 수는 있겠으나
그러한 부당. 부정하고 위법한 행위들이 그 관리처분 계획안의 수립 원인과 근거가 되어서 그 관리처분계획안이 수립이되어서 그 신청에 이르렀고 또한 그 신청에 따라서 접수되어 그에 대한 인가처분을 할 것인가?..... 또는 미비한 점을 보완시켜서 그 인가처분을 하려고 검토또는 보완 단계에 있음으로서 그 부정한 목적행위등이 행사되었음이 분명한 이상 곧바로 범죄행위가 성립된다고 할 수있음은 물론

그 자금운영계획서에서 확정되는 금액 및 숫자와 그 비율등에 의하여 조합원들의 부담액에 영향을 곧바로 미치는 추정비례율을 낮아지게 함으로써 그러한 부당 부정한 자금계획서의 편성 운영또한 직접적으로 조합원들에게 막심한 피해를 초래하는 부당. 부정적하고 부정한 행위로서의 불법행위에 해당됨으로써
그 자금운영계획서는 물론 그것을 토대와 원인으로 한 관리처분계획안 및 그 인가신청 행위 자체들이 그러한 불법행위를 원인으로한 행위로서 그에 대한 무효처리는 너무도 당연하다 할 것이며

따라서 그 무효소송이 제기된다면 법정에서도 그와 같은 위법. 불법성과 불공정성 및 명백한 하자등을 원인으로하여 무효로한다는 판결을 할 것임도 확실할 것이라는 것입니다.

따라서 위와같이 제시한 이번 관리처분안 인가신청에 대한 동조합의 모든 행위들은 처음부터 끝까지 모두가 위법. 부당하고 부정. 불공정한 행위로써 그 신청행위 자체에서부터 성립될 수 없는 무효행위로서
그 인가처분에 잇어서도 당연히 무효처리해야 할 이유에서 이에 대한 인가처분의 금지이유를 제시하였아오니
인가관청에서는 이같이 적출제시. 지적하는 사항들에 대하여 면밀히 검토하고 확인하고 조사. 판단하여 그 위법. 부장. 부정한 행위에 합당한 처분 즉 그 관리처분 인가신청에 대한 인가금지처분을 강력히 요청하는 바입니다.

다음편 에서부터는 그렇게 구체적으로 분석. 제시된 내용에 의하여 산출되는 새로운 변경액을 각 항목등에 적용하여 그 변경되는 수익의 총액과 비용의 총액을 적용시킨 합리적이고도 효율적인 비례율을 산정하고 이 비례율을 적용시킨 조합원들의 그 귀중한 재산등에 대한 권리가액을 산정하여 확정시켜 봄으로써 그 분양신청한 분양가액과 비교한 추가부담금또는 잔여 청산금이 얼마나되는지 예측해 볼 수 있도록 실 숫자의 예를 들어서 다루고자합니다.

따라서 이에 따른 회계분석의 목적과 효과로서 제Ⅱ편에서 먼저 다루고 제Ⅲ편에서는 분석의 총개요와 기초. 전제부터 설정하고서
그 이후인 Ⅳ편에서는 그 자금운영계획안의 변경총괄안을 한 눈에 볼 수 있는 총괄표로 작성되어서 제시되고 그 다음 Ⅴ편부터 비용의 과대계상 및 불필요 비용액에 대하여 설명 제시하고자하며
Ⅵ편에서는 예상수익액의 과소 및 누락에 대하여 또 그다음 Ⅶ편에서는 그러한 비용과 수익의 변경조정에 따른 합리적이고 효율적인 추정비례율을 산정제시하는등의 본격적인 분석이 제시될 것입니다.