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흔히들 한국의 전세제도는 긍정적 측면이 많은 제도란 얘기들을 합니다.
헌데 현재 시장의 흐름이나, 추세로 보아서는 머지않아 우리나라
전세제도가 종말을 고할 수밖에 없다는 생각이 드네요
1. 전세제도란?(모두 아는사항?)
첫째로 전세제도란 유주택자가 중장기적인 주택가격 상승을 예견하고
추가적으로 주택을 구입하여, 주택가격의 절반 수준(높을 때도 있고,
낮을 때도 있으나)에 전세 세입자에게 보증금을 받고, 임대를 하는
제도이지요
2. 전세제도 전제 및 정부 정책
1) 향후 중장기적으로 주택가격이 일정부분 상승한다는 공감대(손해보고
집사서 절반가격으로 전세주는 사람은 없을 것임)가 형성되어야 함
2) 둘째로는 부동산 거래가 어느 정도는 활성화되어, 적어도 매매를 희망
하면, 3~6개월 이내에는 급매가 아닌 정상적인 시장가격으로 매도를
할수 있어야 함(거래가 불가능한 자산은 자산 가치를 상실함)
3) 셋째로 다주택을 보유하거나 매도하는데 따르는 조세 부담이 적정한
수준(용인할 수 있는 수준?)이어여 함
(주택을 보유하는 것이 지금처럼, 취등록세, 보유세, 종부세, 양도소득세)
등으로 주렁주렁 거의 징벌적 수준으로 되어 있어서야 누가 다주택을
보유하겠어요
(주택이 없는 구매력이 있는 계층들로, 조세회피, 자산 유동화, 주택가격
하락 리스크를 부담하기 싫어 전세로 눌러않는 세상인데...)
4) 나라에서도 주택은 소유의 개념이 아니라 거주의 개념이라 홍보하고
있으니 집가진 사람은 과도한 세금부담하고, 경우에 따라서 부동산
투기자란 족쇄채우고, 시대에 뒤떨어진 사람이라 매도되기 쉬우니
(주식을 투자하여 몇배를 벌어도, 혹은 깡통이 되어도 증권시장에
참여하는 사람보고 주식 투기자란 용어를 쓰는 것은 들어본적이 없는데
부동산 투자자는 모두가 잠재적 부동산 투기자로 매도되는 세상이니)
- 가진자의 것을 거두어, 못가진 사람에게 주면서도, 가진자를 질책하는
아이러니한 세상이 되었으니
3. 전세 제도의 종말 징후
1) 과유불급이라 했나요. 너무 심하면, 조금 부족한 것보다 못한 것이지요
현재 유주택자를 억누르고, 포퓨리즘에 기대어, 심하게 치우친
친서민 정책은 처음에는 유주택자에게 고통이 될것이나, 부메랑으로
무주택자에게 고통을 주는 정책이 될 것입니다.
2) 단적으로 최근의 부동산 시장이 벌써 그 징후를 보이고 있네요
아무도 주택을 보유하려는 사람이 없으니, 주택 공급(분양)은 실종되고
거래는 실종상태이고 그래도 거주는 하여야 하겠으니, 전세가는 폭등하는
세상이 되었군요
3) 문제는 이러한 현상들이 단기간에 진행된 것이 아니라, 유주택자 혼내주기는
참여정부 이후 장기간 지속된 정책이고, 분양가 상한제 회피 물량이
2007년~2008년에 단기간에 폭증했으나, 이후로 분양시장은 제대로된
힘을 발휘한바 없지요. 물론 고분양가 논란도 있고, 지리적 여건도 있으나
이제는 건설사가 감히 신규분양을 간크게 할 수 있는 세상이 아니랍니다.
4) 보금자리,신도시 개발등 정부, 지자체가 주도하는 공공공급도 천문학적인
LH부실, 지자체 부동산 세금 격감(거래가 되어야 취등록세, 양도소득세가
발생하지- 결국 높은 세율이 적은 조세 수입으로 아이러니 하게 귀결)
으로 추동력을 잃어버렸습니다.
4. 전세제도 종말
1) 결국 거래도 되지않고, 조세부담도 높은 주택을 소유하고 있는 다주택자들은
추가적인 주택 수요(투자-투기?)는 없을 것이고, 기존 무주택자도 시가의
반값의 전세금으로 세금부담 없이 거주(나라에서 부추김)하려 할 것이니
주택공급도 없을 것이고, 그러니 전세금 폭등은 일시적 현상이 아닌
2011년 이후에도 지속적 현상이 될 것이 전망됩니다.
2) 헌데 비관적인것은 전세금 폭등에 따른 보증금 증가분이 월세 전환되고
있다는 것입니다. 2010년 하반기의 전세 폭등기에는 기존 전세금에 추가
월세의 과도기적 현상이 발생되고 있으나,
3) 2011년 이후 지속되는 전세수요 > 전세 공급은 결국 전세시장의 소멸과
월세시장 전환이 자연적 현상이 되겠군요
전세금 받아봐야 투자처를 찾기도 어렵고 시장에 형성되어 있는 전세/월세
전환 이율이 시장금리보다 훨씬 높으니, 자연적 현상 아니겠어요
4) 물론, 차입금이 높은 다주택자들은 전세를 유지할 개연성은 있으나,
시장의 장기 침체와, 거래가 부진한 가운데에서도 부동산 거래 가격이
강력한 하방 지지선을 확보한 것을 보면, 자금 사정이 급한 유주택자는
어느정도 매도를 끝낸것으로 볼수 있고, 지금의 주택 보유자는 현행
금리(다소 인상은 되겠지만) 수준에서 유지 능력은 있는 것으로 보아야 하니
5. 전세제도의 종말이 초래하는 결과
1) 실물자산 시장의 동맥경화로 지금까지는 유주택자들이 고통을 겪었으나,
향후에는 시간이 지남에 따라 무주택자들의 고통으로 바뀌겠네요
2) 전세제도 종말을 초래한 혹은 부추킨 정부와 시장 참여자 모두의 과실이라
할수밖에 없네요