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전세대책의 허와 실

현정부 들어 부동산 정책은 크게 보면 집값잡기에 모든 것이 집중되어 있었다.
이에 따라 정부와 집권당이 앞을 다투어, 주택의 소유 보다는 거주의 개념을
주장하였으며, 언론도 앞을 다투어 이러한 시류에 편승하였다
1. 집값잡기 정책
집값잡기에 도입된 정책은 크게 두 가지로
1)첫째는 주택에 대한 구매수요를 억제하는 것이다.
주택 구매수요 억제를 위한 금융규제 강화 재도입(LTV로 가능, DTI를 통한 이중
규제)과 참여정부에서 유주택자에 대한 징벌적 측면에도 도입된 과중한 과세
(주렁주렁 걸려있는 취등록세, 보유세, 종합부동산세, 양도소득세 중과)말뚝을
그대로 유지하게 되었다.
2)둘째로 가격 통제적 측면으로 무리하게 준 정부기관(LH,SH등)을 통해 시가의
절반에서 70%수준의 보금자리 주택 공급을 1,2,3차 시리즈로 발표하였다.
보금자리 주택 공급은 양면성을 지니는 것으로, 무주택자에게는 소위 주택 로토로
불리우는 분양대기(주택구입 포기==> 보금자리 대기) 수요로 구매 수요를 전세
수요로 전환시켰으며 유주택자 중과세, 무주택자 차별적 수혜(절대 빈곤층이
아닌, 구매능력이 있는 유능력 전세자양산)로 주택가격이 떨어질 것이라는
시그널을 시장에 확산 시키는데 일조를 하였다.
이러한 정부의 정책은 일부 폭락론자(대세하락기, 대폭락;시가의 1/6토막까지)
들의 의도적 인기 영합적 발언에 의해 확대 재생산 되어, 주택시장은 대 혼란을
자초하게 되었다.

2. 정책이 초래한 결과
1) 주택시장 불확실성을 증폭시킴
주택(아파트)의 공급은 최소한 2~3년의 기간이 소요되어, 수요와 공급 사이에는
시기적 차이가 발생하게 되고, 과거에는 이러한 차이를 다주택자들의 전세제도를
통해, 조정역할을 일정부분 하고 있었으나, 다주택자 중과세 및 금융규제로 실제적
으로 그 역할을 기대하기 어려운 실정으로 지난해만 보더라도 상반기 입주대란,
하반기 전세대란이라는 불안정성이 극에 달하게 되었다.
2) 주택거래의 동맥경화 현상 초래
주택의 중과세는 이제 현실적으로 전월세- 빌라. 소형아파트- 단독, 중형아파트-
대형아파트의 주택 이전의 선순환 구조를 깨뜨리는 동맥경화 현상을 초래하여,
주택을 소유(주거)하는 그 누구도 쉽게 집을 넓혀가거나, 매매후 다른 곳에
구입을 통한 이사를 생각하기 힘든 거주이전의 제한까지 발생되었다.
3)따라서 건설사의 일부 책임도 있으나, 대규모 미분양 발생(구매수요가 없이
미분양 필연)과 전세 폭등(주택공급부족)이라는 아이러니한 현상이 발생되었다.
3. 이러한 현상이 초래하는 사회적 비용
집은 있으되, 들어가 살집은 없는 높은 사회적 기회비용을 초래하게 되었다.
1)금년이후 내년에도 이러한 현상(분양시장 침체, 입주물량 부족)은 더욱 악화될
것이 자명하며, 이제는 전세가 폭등에서 한발 더나가, 전세소멸, 월세 전환이
사회적 문제로 제기 되기에 이르렀으며, 무주택자(세입자)의 극심한 고통을
초래하기에 부족함이 없을 것이다.
(서민을 위한 정책이 부메랑으로 서민의 고통을 유발시키고 있음을 어떻게
이해해야할까?)
2)여전히 유주택자는 거래실종, 과중한 조세부담으로 어려움을 겪고 있고,
이제 이러한 유주택자의 어려움은 실망을 넘어, 서운함이 고조되고 있다.
(주택에 대한 과중한 규제 철폐를 공약으로 집권하였으나, 규제느 전혀
제거된 것이 없음)
3)미분양 영향에 따른 건설사의 유동성 위기, 거래 실종에 따른 지방정부의 세수
격감등 집값 잡기 정책으로 인해 주택시장에 참여하는 이해관계자(세입자,
유주택자, LH공사, 지방정부) 모두에게 도움이 되지 않는 현상이 지속되고 있다.

4. 2월 전세대책
전세대책이 없다고 주장하던 주무장관께서 1월13일 전세대책(더이상 대책은 없음)에
이어 1달만에 전세대책을 다시 발표하였다.
1) 임대사업자 과세 경감을 통한 미분양 물량 해소 및 전세 공급량 확대
2) 임대주택 건설 저리 자금 지원을 통한 주택공급 확대
2) 전세자금 융자 한도 확대를 통한 전세 폭등에 대한 임시 방편적 대처라
할 수 있겠다.

5. 전세대책의 한계
허나 2차에 걸처 발표된 전세대책은 다음과 같은 한계로, 봄철 전세 폭등 해소
및 중장기적 주택시장 안정화에는 효과를 크게 기대하기 어렵다.
1) 민간 임대주택 공급에 대해.
통계청 인구주택 센서스, 2009 주택업무편람(국토부) 자료에 의거하면, 2008년
기준 총인구 48,606천명에 가구수 16,733천세대(주택14,169천호) 중 장기 공공임대
등 제도권 임대는 1,350천세대로 10%에도 미달되는 실정이고, 주택임대 사업자는
국토부 발표기준 2010년말 기준 약 4만3천 정도로 집계되고 있다.(이중 수도권이
절반이상) 다른사람이 여분으로 가진 집을 빌려서 주거로 해결하고 있는 가구수가
전국에 500만세대라 추정해 볼수 있는데, 이들 다주택자 중 임대사업자가 보유하고
있는 주택은 추정컨대 높은 비율로 보기는 어려울 것이다.
비임대사업자인 다주택자(1가구 2주택자 등)에 대한 과중한 조세 부담을 줄이지
않고는 임대 주택이 늘어나는데 한계가 있을 수밖에 없다는 것이다.
이는 분양시장의 불황을 해소하는데 한계(일부 미분양은 해결될 것이나)로 향후
신규 분양물량 증가를 기대하기 어려워 결국 전세공급 부족은 중장기적 추세가
될 것이다.

2) 임대주택 건설 저리자금 지원에 대해
시장에서 절대적으로 부족한 것은 기혼가구 (3~4인) 필요 주택이 부족이나,
저리자금 지원을 통한 도심형 1~2인가구 공급확대(일종의 오피스텔)는 수요와
공급의 언바란스로 중소형 주택 부족현상을 해소하기에는 한계가 있다.

3)유능력 전세자의 주택 매입을 통한 전세 수요 축소
주택에 부과되는 중과세 완화와 이중의 금융규제(DTI)해제 없이는 주택 가격하향세
(정부의 지금까지 정책) 정책을 펴는 것으로 생각할수 밖에 없으며, 유능력
전세자의 구매유인도 찾을 수 없으므로 전세 수요 축소는 어려울 것으로 전망된다


6. 바람직한 주택정책
결국은 거래를 과도하게 제한하는 금융규제 철폐, 과중한 세금부담 완화
(특정대상에 한시적으로 주는 것이 아니라 보편적, 지속적 조치)외에는
답이 없을 것으로 생각된다.