부동산 정보포털에서 거래포털로!

부동산 현장에서 일하는 사람입니다. 과거에는 건설 대기업에도 다녔었고, 직접 부동산 투자도 몇 번 해보면서 나름 부동산과 경제에 대해 조금 알고 있다 자부합니다.

그래서, 조금이라도 도움이 될까하여, 그저 제 생각을 피력하고자합니다.

현장에서 사람을 만나면 흔히 듣는 이야기가 이제 아파트는 끝났다는 얘기입니다. 그런데, 저는 이런 말씀을 IMF 외환위기에 때에도 많이 들었던 것으로 기억합니다. 자고 일어나면, 환률은 폭등하고, 사업하는 사람은 망해서 야반도주가 빈번했습니다. 많은 회사가 부도가 나고, 직원은 해고가 되었습니다. 따라서, 사회적 불안감은 최고도로 치달았스며, 실업률은 상승했습니다. 당연히 사람들의 가처분소득은 감소하고, 가처분 소득이 많은 사람도 불안 심리에 움직이지 않는 분위기가 지속되었습니다. 그 당시 강남에서 설계사무소를 운영했었는데, 사업성 검토를 위해 가설계를 할 당시 강남 후면에 상가건물의 대지 값이 500-700만원이었습니다.^^

그러다, DJ정권의 코스닥 살리기와 높은 환율에 득을 보는 대기업의 급속한 매출상승으로 점차적으로 사회는 안정되며, 아무도 사지 않았던 아파트는 점차 오르기 시작했습니다. 그 당시에 아파트의 전세가 비율이 거의 지금과 비슷합니다. 그러자 아파트를 사면 많은 수익을 얻을 수 있다는 공감대가 형성되어, 마치 주식객장에 할머니가 자주 보이듯, 너도 나도 아파를 사기 시작했으며, 심지어는 걸맞지 않는 동네 위치한 많은 평수의 아파트를 너도 나도 사고, 분양하여 현 시점에 와 있는 것으로 보입니다. 그 당시 몇몇 지인들이 소득이 받쳐주지 않는 동네에 대형평수를 사는 것을 말리고는 했는데, 말을 잘 안듣더라구요. 그렇게 폭탄돌리기를 하다 2008년에 리먼브러더스 사태를 맞이하여 전세계적인 금융위기를 맞고, 이는 주가폭락과 기업파산, 신용경색에 따른 통화량 감소를 야기했고, 당연히 실업률은 높아지게 된 것입니다. 따라서, 가장 환금성이 좋은 아파트는 폭락하게 된 것입니다. 특히 이 하락기에 하락을 주도한 매물은 과다한 채무를 동반한 대형평형의 다주택자와 사업을 하는 사람들의 물건이 주를 이루었습니다.

사람들이 가끔 오해하는 부분은 우리나라의 거품이 가장 과했다고 생각하는데, 사실 미국이나 서구의 스페인, 이탈리아, 아일랜드 등이 더 과했섰습니다. 주택가 대비 은행에서 빌려준 돈이 더 많았거든요.

어쨌든, 이 여파가 최악을 지나 조금씩 회복되는 기로에 있는데요. 오바마는 일찍이 미국경제의 회복이 부동산에 있다는 것을 알고 있었습니다. 그래서, 50만 불 이상 투자하면 영주권을 주겠다는 떡밥을 이용에 중국의 부자를 유인한 것이지요. 그 결과 미국은 집값은 회복세를 보이게 되고, 경제는 점차 좋아지면서 다우의 주가는 역사상 최고가를 갱신하게 된 것입니다. 세부적으로는 더 많은 요인들이 있지만, 너무 방대한 내용이라..... 분명한 것은 선진국이건 후진국이건 건설 산업은 금융을 포함한 모든 제조 산업과 밀접한 관계가 있어, 건설 산업이 좋지 않으면, 경제도 나쁠 확률이 높습니다. 그리고 이 시기 위기를 심하게 겪은 나라의 정권은 모두 바뀌게 되었습니다. 과거 DJ가 정권을 잡은 것 처럼요. 이제는 이념의 시대가 아닌 경제의 시대인 것입니다. 그러면, 답이 보이지요. 새누리당의 포지션과 야당의 포지션 말입니다. 그리고, 여기에 붙어서 먹고사는 언론과 학자들이 어떠한 포지션을 취할지 말입니다.

인터넷에서는 수많은 정보가 넘쳐납니다. 옳은 정보와 옳지않은 정보 한마디로 정보의 홍수 속에 살고 있지요. 이 속에서, 옳고 그름을 구분할 수 있는 현명한 사람이 되어야 주식이건 부동산이건 투자에 성공할 수 있습니다. 물론 종자돈은 필수구요. 저는 참고적으로 사회적 통념을 벗어나는 이해할 수 없는 물건이나, 주식, 부동산. 이유 없이 너무 친절한 사람은 피합니다.^^

지금까지 큰 그림에서 정치경제와 부동산의 연관성을 말씀드렸는데요.

수요공급과 건설원가 측면에서 부동산(아파트)을 보면, 보편적으로 서울 수도권의 현재 아파트가격은 많이 저평가 되었습니다. 지역마다 다소차이는 있습니다. 물론 소형평수는 금융 위기후 떨어진 것이 거의 없거나 올랐으므로 저평가 의견을 보류합니다. 요즘 소형평수만 찾는 것을 보면, 과거 대형평수만 찾는 것이 생각납니다.^^

저평가의 근거는 작은 국토면적, 타국가에 비해 과한 수도권 집중화, 국민소득, 땅값추이, 건설원가 상승 등입니다. 금융위기후 아파트가격은 내렸는데, 관심을 갖고 돌아다녀보면, 사용가능한 토지는 가격이 내린 것이 별로 없고 오히려 올랐습니다. 다시 말해 건설사가 땅을 사서 아파트를 지으려면, 과거에 사놓은 땅 아니면, 비교적 좋은 입지에 새로 사서 분양하기에는 타산이 맞지 않습니다. 그래서, 위례 같은 곳의 그린벨트나 군부 지를 이용해 건설원가의 상당 부분을 차지하는 땅값을 낮춘 것입니다. 다시 말해, 분양가는 땅값이 내리거나, 용적률을 많이 높여주지 않는 한 계속 오를 수밖에 없습니다. 다만, 용적률이 과하게 높으면, 주거 쾌적도가 떨어지고, 단위면적당 건축비는 조금 오르게 됩니다.

전세가와 집값의 관계는 사람들이 집을 사지 않고, 전세를 살려고 하면, 전세 수요는 매물대비 더 증가하게 되므로 전세가는 오르게 되는 것입니다. 그 결과 전세가 집값에 근접하게 되고, 세입자는 집값이 내렸을 경우 보증금에 대해 불안하게 되어, 반전 세나 집을 사는 수요로 변화하게 되는 것입니다. 결국 현재 상태에서의 전세가 비율은 과도하기에 총론 상으로 집값은 오를 수밖에 없습니다. 참고로 지방이나 일부지역은 의견을 보류합니다.

재건축 재개발은 경제가 호황일 때 사업승인을 내주는 것보다는 현재 불황 시에 사업승인 날 확률이 높습니다. 정부와 이해관계가 맞아 떨어지거든요. 다만, 전세가와 관련이 되므로 점진적으로 할 것이며, 경제 회복이 가시화 되면, 좀 더 타이트해질 확률이 높습니다. 서울시 보다는 지자체의 재건축이 사업성이 나오면, 사업승인의 속도는 더 빠를 확률이 높습니다. 지자체의 세수와 관계가 밀접하거든요.

결론적으로 앞으로 우리나라 경제가 더 좋아져, 국민소득(환율과 밀접한관계)이 오르면, 집값은 오릅니다. 반대로 경제가 나빠지면 집값은 오르기 힘들어지며, 전세는 월세로 바뀌게 될 것입니다. 그리고, 정권재창출은 힘들어질 것입니다. 그래서, 정부는 최경환 부총리에게 힘을 실어준 것입니다.

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