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지난 부동산 시장 상승장 때 유행했던 표현은 '벼락거지'였죠. 집을 산 사람은 자산 가치의 상승을 경험했지만 집이 없는 무주택자는 집을 사지 않았다는 이유로 벼락처럼 순식간에 거지가 됐다는 의미였습니다.

그러나 요새는 분위기가 사뭇 달라진 거 같네요.

영끌거지는 급속한 금리 인상으로 생겨난 신조어죠. 불과 1년 전에 자산가치 폭등으로 벼락거지가 나타났던 것과 대조됩니다.

자기 현금흐름을 초과할 지도 모를 무리한 대출을 영혼을 끌어모아 받았다가 금리 인상이 계속되면서 주택담보대출 원리금 부담을 하기 벅차진 상황을 의미합니다. 집을 보유했지만 가난한 사람을 뜻하는 하우스푸어와 같은 말이죠.

현재 주택담보대출 금리는 최대 8%대를 넘어섭니다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행의 주담대 변동금리는 연 5.19~7.72%죠. 금리 산정의 지표로 쓰이는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 사상 최고 수준으로 오른 여파인데요. 주담대 변동금리 상단은 7% 후반대로 급등해 8%대 돌파를 눈앞에 두고 있답니다.

올해 초 3%대 주담대를 받은 사람이 8%대 금리가 적용하면 이자 부담은 3배 가까이 증가합니다. 3억원을 빌렸다고(기간 30년) 가정하면, 금리 3%일 때는 매월 부담하는 원리금은 126만원.

금리가 7%가 되면 200만원으로 뜁니다. 월급이 고정적인데 지출이 74만원이나 늘었으니 증가한 금액만큼을 어디서 끌어와야죠. 수입이 고정적인 직장인 입장에서는 지출을 줄이던지 알바를 뛰는 수밖에 없습니다.

늘어난 대출 부담만큼 지출을 줄여야하다보니 '안먹고 안쓰고 안나가는' 삶을 살게 되는 것입니다. 이러니 집 가졌지만 현실은 거지가 돼버린 거죠.

여러번 강조했습니다. 영끌거지, 벼락거지, 하우스푸어… 이딴 표현은 신경쓰지 마십시오. 금리가 오르든 내리든 중요한 것은 '현금흐름'(Cash Flow)이며, 실거주할 수 있는 내 집 한 채를 마련하는 것은 상승장이든 하락장이든 인생을 점진적으로 우상향시키고 싶은 재테크 하는 여러분에게 가장 필수적인 행위입니다.

인생에 가장 중요한 투자인 거고요.

<부동산 읽는 남자> 정태익 씨는 자기 월 실수령액의 10배 정도 되는 집을 사면 된다고 했는데, 제가 볼 땐 가진 시드머니에 따라 15배 정도되는 집을 사도 됩니다. 단, 전제는 목돈을 최소 5년 이상 열심히 모아 억대 시드머니를 2억원 이상 갖추었다는 전제로요.

예컨데 월 실수령액이 500만원이고 2억원 정도 빡세게 모았다면(500만원 가운데 300만원씩 1년만 모아도 3600만원입니다. 5년 모으면 2억원 가까이 됩니다.) 5.5억원 5%로 주담대를 받을 경우(요새 다시 주담대가 정부 입김으로 슬슬 내려오고 있죠. 4% 후반대 금리가 많이 있습니다. ) 월 250만원 정도 원리금이 나갑니다. 월 실수령액의 절반이죠. 맞벌이를 한 다면 1/4 가량 되는 금액이 될 테고요.

맞벌이를 한다면 그정도 원리금을 내고서도 저축하고 시드 다시 모을 수 있습니다. 내 집이 생겼으니 더 악착 같이 모으고 상승장 때 자산가치의 상승을 경험함과 동시에 부채를 줄여나감으로써 은행이 갖고 있는 근저당권 지분을 줄여갈 수도 있겠고요.

다시 강조하지만, 첫 째도 둘 째도 현금흐름, 그리고 끝없는 저축을 통한 시드머니 모으기가 정답입니다. 월급쟁이든, 사업을 하는 사람이건 기본 중의 기본인 이 자세를 견지하는 사람과 안 하는 사람의 말로는 판이할 것입니다.