부동산 정보포털에서 거래포털로!

말은 안하지만 특히 서울 및 수도권 아파트 가격은 그 정도 하락 예상하는 전문가들 제법 있습니다.

집값은 결코 안 떨어진다?
기다리면 결국 오른다?
이런 똑같은 부동산 신화에 일본이 10년간 망했습니다.
지금 일본 집값 10년만에 반토막 1/3토막 났습니다.

우리는 일본에 비해서 거품이 별로 안 심하다?
상당한 거품 있습니다.
우리나라 땅을 다 팔면 미국 국토의 거의 전부를 살 수 있다는 이야기는 결코 자랑이 될 수 없습니다.
우리나라같은 나라에서 이러한 고비용구조를 가지고는 나라 망하는 지름길입니다.

일단 거품이 끼면 손해 보고 팔지 않으려는 막차탄 사람들이 일단 1,2년 막대한 이자내며 버텨보다가 결국 버티지 못하게 되면 서서히 가격을 내려 팔기 때문에 집값 하락은 단기간에 폭락하기 보다는 장기간에 걸쳐 하락하는 경향이 있습니다.
그게 더 망하는 길입니다.

우리나라 가계는 최근 몇년간의 투기의 광풍에 살았습니다.
주변에 빚 1,2억 얻어 집산 사람들 누구나 쉽게 볼 수 있습니다.
향후 5년, 10년에 걸쳐서 저축하고 돈 모으고 해서 서서히 집사야 될 사람들이 한꺼번에 지난 2,3년간 부채끌어다 부동산에 올인했습니다.

최근 4년간 가계의 차입금이 200조원이 늘었습니다.
99년말 190조원 수준이던 것이 420조원으로 그 중 60%이상이 부동산 담보대출입니다.
사실상 신용대출의 상당부분도 집사기 위해 끌어다 댄 돈입니다.

부동산 가격이 급등하니 조바심난 개인들 너도나도 대출얻어 부동산 투기에 뛰어들었습니다.
부동산 거품 조장의 결과로 인한 가계부채 증가로 인하여 얼마만큼의 내수침체가 유발되었을까?

단순계산으로도 200조원의 가계 차입금이 증가하면 평균 7%의 이자율 계산하면 14조원이다.
이자만 그렇다는 것입니다.

그러나 원금 분할상환조건의 차입금도 있고, 원금분할상환이 아니더라도 원금 상환을 위한 자금 마련이 피할 수 없는 것이므로 이자지급과 원금분할 상환, 또는 원금상환을 위한 자금 마련용으로 내수소비에서 사라진 금액은 일년에 약 30조원은 넘을 것이다.

더욱이 부동산 투기에 동참(?)하지 못한 집없는 서민들도 몇 년만에 2배,3배 뛰어버린 집값에 절망감을 느끼면서도 어쩔 수 없이 아파트 한채라도 마련하기 위하여 가열차게 허리띠를 졸라매야 하며 이 모든 것을 합하면 아마도 정부의 어처구니 없는 부동산 거품조장 덕분에 내수소비가 연간 약 50조원은 사라져 버리게 된 것입니다.
우리나라 일년예산이 130조원 정도인데 가계부문에서 매년 50조원이 사라져버리니 죽었다 깨도 내수소비가 살아날 수 없는 것입니다.

"부동산급등→극심한 내수침체→중소기업 도산→소득감소→내수침체 악화"
이미 부동산 거품붕괴후의 15년 경기침체를 겪은 일본과 똑같은 메카니즘이 작동하고 있는 것이며, 어떤 정책으로도 내수침체를 벗어날 수 없는 지경입니다.
사상 유래가 없는 수준으로 증가한 가계부채 이것 때문에 죽었다 깨도 내수 살아나지 못합니다.

요즘 대다수 국민들이 외환위기때보다 더 어렵다고 한다죠?
당연한 일입니다.
이러한 막대한 가계부채 조정에 최소한 5년이상 걸립니다.
가계가 부채를 갚기 위하여 소비를 극도로 줄이고 저축을 조금씩 늘리면서
재정건전화를 꾀하는 기간이 최소한 그 정도 걸린다는 이야기입니다.
한마디로 하면 향후 5년내지 10년간에 걸쳐 집살 사람들이 한꺼번에 집샀고, 그 과정에서 발생한 막대한 가계부채 조정에 5년내지 10년이 걸려 5년내에 집살 여유가 있는 가계는 거의 없다는 이야기입니다.

더욱이 지금의 터무니없는 거품에는 더더욱 집살 사람은 눈을 씻고 찾으려 해도 찾을 수 없을 것입니다.
부동산 거품은 이렇게 무서운 것이고 경제를 장기간 무서운 침체로 몰아가는 백해무익한 것입니다.

또한 이런 직접적인 파급효과외에도 부동산 거품은 극소수의 부자들에게 대다수 국민들의 부를 몰아주는 부익부 빈익빈 정책으로 인해 극도의 사회불안을 가져오고 고비용 사회를 만들 뿐이며 성실한 근로문화를 내팽겨치고 투기문화를 조장하며, 가뜩이나 극심한 내수침체와 더불어 산업공동화를 가속화시켜 경제를 파멸로 몰고 가는 것입니다.

부동산 거품으로 인한 내수침체에는 어떠한 경제정책도 무용지물입니다.
따라서 일부 선견지명있는 경제학자는 하루빨리 부동산 가격을 20%이상 내려야 한다는 발표를 하고 있는 것이구요.
최근 유가상승에도 불구하고 우리나라는 금리를 인하하고있는데 이는 엄청난 가계부채에 허덕이는 중산층의 이자부담을 조금이라도 줄여 내수를 조금이라도 받쳐보자는 고육지책입니다.

그러나 금리를 아무리 내려도 막대한 가계부채에 부동산에 올인 상태인 중산층이 또다시 가계부채를 늘려 거품상태인 부동산을 받아줄 수 있는 여력은 더 이상 없습니다.
살만한 사람은 이미 다 샀습니다.
아니 지금 가격에 부동산을 사 줄 바보도 더 이상 없습니다.
정부도 부동산 급락을 그만큼 염려하고 있어 연착륙을 유도하려 하지만 이러한 정책은 결국 그만큼 내수침체와 불황의 고통을 연장시키는 정책밖에 되지 않습니다.

부동산 안전해?
거품붕괴에 안전한 것은 아무것도 없습니다.

빌딩 임대료 나온다고 들고 있다가 일본처럼 1/3분 가격에 팔 수도 있는데 뭐가 안전해?
지금도 비지니스 중심지라는 테헤란로 빌딩의 20%가 비었답니다.
쏟아지는 물량에 역전세난은 사상유래가 없습니다.
그 많은 상가의 권리금이 무서운 속도로 떨어지고 있고, 권리금도 포기한 채 팔려는 매물로 쏟아지고 있습니다.

집값은 상투잡은 투자자들이 일단 막대한 이자내며 버텨보느라고 일단 하락세가 주춤한 것 같지만 이미 갈길은 정해져 있습니다.

부자들은 느긋해?
한번 느긋하게 10년정도 기둘려 보세요.
이번 불황은 최소 5년정도 지속되는 일본식 장기 내수침체불황이고, 부동산 가격은 최소 30%이상, 거품이 많이 낀 것은 50%이상 하락할 것입니다. 그리고 5년내지 10년간 횡보할 것입니다.

그많던 매수세가, 투기열기가 왜 갑자기 사라져 버렸나 궁금해하는 사람도 있겠지요.
너무나 다른 것 같은 주식과 부동산이 거품과 붕괴의 과정은 거의 같습니다.
물론 일차적으로 정부의 강력한 규제책이 도화선이 되었겠지만 정부의 규제가 없었더라도 결국 거품의 속성상 똑같은 일이 벌어졌을 것입니다.

주식값이 적정가치를 넘어 거품의 시기, 과열 상승의 시기에 진입하면 어이없는 괘변과 아전인수격의 가격합리화가 넘쳐납니다.
실현되기 힘든 미래의 사업전망을 부풀린다는 것과 같은 이야기입니다.

부동산도 마찬가지입니다.
강남 집값이 한참 과열로 치닫던 시기에 나온 이야기중 대표적인 황당한 이야기가 강남 명품론입니다.
강남은 교육뿐이 아니라 명품이기에 프리미엄이 더 붙어야 한다는 이야기 이런 이야기가 거품 집값을 합리화하는 대표적인 그럴 듯하게 대중을 속이는 이야기들입니다.

자! 이제 대입시제도 개정하니 어떻게 될 것 같습니까?
교육도 별볼일 없어졌고, 교통지옥에 공해는 심합니다.
재산세는 해마다 늘어만 가고, 기업들은 갈수록 서울을 떠나갑니다.
재건축해도 개발이익 다 환수당하고, 콘크리트는 갈수록 떨어져나가 너덜너덜해지는게 사실입니다.
이게 명품이 되겠습니까?

주식격언에 “바닥 3년, 천정 3개월”이라고 합니다.
이것은 긴 세월을 바닥을 기던 주식가격이 상당한 호재가 발생하면 대중들은 그 주식에 온갖 환상과 기대를 가지고 한꺼번에 몰려들어 가격거품을 만들고 짧은 시기의 거품의 광란이 지나면 어느순간 저가에 산 사람들의 쏟아지는 이익실현 매물과 지나친 거품가격을 깨달은 매수세의 완전한 실종이 너무나 순식간에 일어나 폭락에 폭락을 거듭합니다.

그 후로는 깡통을 찬 수많은 투자자들이 다시 냉철한 현실을 돌이켜보게 되어 오랜시간이 지나기전에는 그 주식에 또다시 그런 황당한 환상과 기대를 가지지 않기에 장기간의 바닥을 기는 것입니다.

부동산은 어떨 것 같습니까?
내가 보기에 “천정 3년에 바닥 최소 10년“입니다.
일본은 어떠했습니까?
과열 4,5년에 지긋지긋한 하락 15년입니다.

어느 나라나 비슷한 경로로 부동산 거품이 꺼집니다.
게다가 우리는 행정수도 이전 200개 이상 공기업, 공공기관 지방이전 - 금년중 기관별 이전계획 최종 확정 이것도 막상 진행되면 장난아닙니다.
지금 우리경제에 서울, 수도권을 떠나는 공기업, 공공기관을 대체할 대기업이 새로이 생길일은 결코 없을 것입니다.
대기업도 중소기업도 지방으로 중국으로 떠나고만 있습니다.

기타 여러가지 제반 경제여건이 집값 장기하락을 예고하고 있습니다.
지나고 나면 너무나 터무니 없이 황당했었고 비합리적이라고 느끼는 주식의 거품가격도 그 거품의 와중에는 냉정한 소수의 사람들의 목소리는 항상 있었지만 언제나 그 주식 못가진자들의 안티로 치부되었었고 잊혀졌습니다.

그러나 냉정한 소수의 말을 안티로 치부해서 집값이 유지될 수는 없습니다.
단지 주식과 부동산 정도의 차이만 있을 뿐입니다.

지금 일어나고 있는 객관적 사실들은...
가계부채 사상최대, 내수침체 외환위기때보다 더하다, 역전세난 사상최대
매수세 완전히 실종, 중개업소 폐업 속출, 청년실업 사상최대 지속, 출생율 세계최저 실업자 급증, 인구구조상 곧 퇴직자 급증하는 시대 도래 등등...

집값만 아즉 조금 버텨보는 정도입니다.

참고로 싱가포르 정부는 무주택자 누구에게나 순차적으로 시내 한복판에 있는 우리로 치면 40평은 되보이는 아파트 1억에 분양해줍니다.
정부가 아파트 대거 지어서 무주택자에게 분양해 줍니다.
그러나 한 7,8년 정도 기다려야 되는 모양입니다.
그리고 분양받으면 10년인가 20년인가 팔지 못합니다.
안 기다리고 살려는 사람은 시가 4,5억 정도하는 동일 평형 시내에서 사면 됩니다.

싱가포르 국민소득 25,000불 이상하는 나라입니다.
이런 나라가 선진국입니다.