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대한민국 건국이래 부동산가격에 마이너스를 기록한 것은 IMF가 거의 유일한 것은 모든 분들이 알고 있는 사실입니다.

부동산 공급을 결정짓는 것은 결국 주택건설수 및 멸실주택수에 좌우됩니다.
수요에 맞추어 얼마나 많이 공급하느냐에 따라 수급이 조절되고 가격이 변동됩니다.
부동산 수요를 결정짓는 요인은 결국 실 구매세력이 얼마나 많은가에 결정되어 지는데 이는 크게 인구증가율, 엄밀히 말하면 가구 증가율과 평균주택보유수변화로 보면 됩니다.
물론 이러한 인자들이 부동산가격을 결정하는 요인에 전부는 아닙니다.
위에 것들은 단순히 수요와 공급을 수치적으로 설명하고자 하는 것이죠.

매년 지어야 하는 주택은 얼마나 될까요?
아래 어느분이 언급했듯이 매년 결혼하는 신혼부부가 30만쌍 정도 된다고 합니다.
이러한 것들이 다 포함되어 통계청에서 있는 자료를 보면 매년 새로 늘어나는 가구가 30만 가구 정도 됩니다.
총 가구 중에 무주택자가 약 46% 정도이고 나머지 유주택자의 평균 주택 보유수는 해마다 증가하여 가구당 1.5개에 육박합니다.
정책적으로 다주택자에 대한 차별과세를 고려하지 않는다면 향후 주5일제 및 웰빙 경향을 등을 감안하면 이 수치는 더 올라갈 것으로 보입니다.

그렇다면 매년 지어야 되는 주택수는 늘어나는 가구수 30만가구에 해마다 약 10만 가구가 멸실되므로 이를 더하면 40만가구가 되고, 평균주택보유수의 증가를 감안하면 약 50만호는 지어야 수급이 안정화가 이루어 집니다.
여기에는 이전수요는 제외되어 있습니다.

인구가 2020년이면 감소한다구요?
주택수급은 가구수에 의존합니다.
독신자가구는 계속적으로 늘어나며, 평균 가구인원수는 줄어듭니다.
통계청에 가서 향후 가구의 변화가 어떻게 되는지 예측한 자료를 보시기 바랍니다.
2020년에도 가구는 증가합니다.

그럼, 매년 50만호만 계속 지으면 수급과 가격이 안정화가 될까요?
그렇지도 않습니다.

선호하는 주택유형은 대부분 아파트입니다.
지어지는 주택수에는 단독과 연립, 아파트가 다 포함됩니다.
선호에 맞게 주택유형대로 수량을 공급할 수 없습니다.

여기서 차별화가 진행되고 부분적으로 수급에 문제가 생기는 겁니다.

올해 주택공급수가 약 30만호정도 됩니다.
내년에는 더 준다고 합니다.
거래도 막았습니다.
올해,내년 이전하지 못하신 분들도 잠재적인 수요증가 요인입니다.
물론 상향수요겠지요.

2001년~2003년 공급이 많았다는 건 인정합니다.
근데 이것도 주택유형별로 보면 수급이 다 틀립니다.
따라서 오른건 많이 올랐지만 못 오른 것 거의 오르지 않았습니다.

기본적인 화폐가치하락, 물가상승, 임금상승에 따른 부동산가격상승 요인은 언급하지 않겠습니다.

시장은 결국 수급대로 가게 되어 있습니다.
정책은 단지 흐름을 지연시킬 뿐입니다.
지금은 호미로 막지만, 나중엔 가래로도 안 됩니다.

IMF와 지금은 상황이 다릅니다.