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저는 27세의 나이에 상경, 현재 35세 부족하나마 서울에서 그 지역을 대표하는 아파트(33평)를 누구의 도움도 받지 않고 마련하였습니다.
제가 35세에 33평 파트를 장만할 수 있는 결정적인 계기가 된것은 허름하지만 대출을 받아 작은 아파트를 구입하였고 그 아파트가 종자돈이 되어 보다 큰 아파트를 장만할 수 있었습니다.

이야기가 딴 곳으로 흘렀지만 집값에 대한 제 생각은 이렇습니다. (시간나면 저의 내집마련 과정을 진솔하게 적어보겠습니다)

현재,
국민의 83%,자산이 집에 모두 묶어있어 경제활동 할 여력이 없다는 말은 모순인 듯합니다. (제의 경험상도 그렇고..)

철저히 내가 집을 장만한다는 가정에서 검토해보겠습니다.
현재 우리나라에서 집을 소유하고 있는 부류은 아래의 경우에 100% 소속된다고 보입니다. (서울의 아파트를 한정해서 봅시다.)

◎ 가군 : 2001년 이전에 내집 소유하신 부류
◎ 나군 : 2001~ 2003년에 내집을 마련한 부류
◎ 다군 : 2004년 ~ 현재. 내집을 구입한 부류

1. 가군의 경우 : 엄청난 대박부류
집값 2배이상 상승으로 엄청난 현금동원 능력보유(대출시)
아파트 투자가 돈이 된다는 것을 실감한 부류
돈 될 만한 물건(아파트) 발견되면 즉시 현금동원 투자 할 것임.

2. 나군의 경우 : 대박 부류.
집값 많이 상승
상당한 현금동원 능력보유(대출시)
아파트 투자가 돈이 된다는 것을 뼈저리게 느낀 부류
늦게 집을 산것을 땅을 치며... 철치부심 기회를 엿 보고있음.
돈 될 만한 물건(아파트) 발견되면 즉시 대출받아서라도 동참 가능.

- 가,나군이 실제 행동에 나선 경우 : 시티파크의 청약열풍으로 현금동원 능력 과시

3. 다군의 경우 : 가슴이 쪼금 조마조마한 부류
현 상황에서도 주택 마련한 경우는 경제적 여력이 있는 부류로 해석됨. (예외는 있으나 소수임)
주택경기 침체로 주택구입한 경우가 수적 그리 많지 않음.

※ 결론
가군, 나군이 다군보다 수적 절대적으로 우세하며 그만큼 경제적 여력, 현금동원 능력이 풍부한 부류가 많다고 보임.

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또 한번 분석해보자
(문) 주택을 보면, 웬만한 사람은 모두 빚을 내어 구입하여...에 대하여..
(주택구입시 최악의 경우로 70% 대출을 받았다고 가정하자) : 실제 이런 사람 드물다.

1. 가군의 경우 : 1억짜리 아파트를 7000만원 대출로 구입했다 가정해 보자(2001년도에)
현재 그 아파트는 매매가 상승으로 2억 5천 이상 나갈 것이다.
따라서 은행 대출 비율이 70% → 28%로 떨어졌다 : 대출해준 은행이 2001년보다 건실화 됨.
연간 대출이자 9.5%(01년도) → 5,5%(04년도)로 낮아져 이자부담 경감
3년 동안 대출상환으로 이자부담 또 한 번 경감됨
직장인의 경우 그동안 임금인상으로 이자부담 또 경감됨(예외 있음)
추가로 1억 이상 현금 동원능력이 보태짐(대출시) : 투자에 적극 가담가능

- 결론
가군의 경우 : 100% 문제없는 부류다.
2001년도에도 7000만원 대출받아서 버틸 능력이 있었던 부류가 (바보가 아닌 이상 이자 감당할 능력이 이상으로 대출은 받지 않는다) 2004년도에 망 할 경우는 제로이다.
집값이 반 토막 나도 웃을 수 있는 부류다.

2. 나군의 경우 : 2억짜리 아파트를 14000만원 대출 구입했다 가정해 보자(2002년도에)
현재 그 아파트는 매매가 상승으로 2억 5천 이상 나갈 것이다.
은행 대출 비율이 70% → 50%로 떨어졌다 : 대출해준 은행이 2002년보다 건실화 됨.
연간 대출이자 7.5%(01년도) → 5.5%(04년도)로 낮아져 이자부담 경감
2년 동안 대출상환으로 이자부담 또 한 번 경감됨
직장인의 경우 그동안 임금인상으로 이자부담 또 경감됨(예외 있음)
추가로 5000만 원 이상 현금 동원능력이 보태짐(대출시) : 투자에 적극 가담가능

- 결론
나군의 경우 : 100% 문제없는 부류다.
2002년도에도 14000만원 대출받아서 버틸 능력이 있었던 부류가(바보가 아닌 이상 이자 감당할 능력이 이상으로 대출은 받지 않는다) 2004년도에 망 할 경우는 제로이다.
집값이 반 토막 나도 쓴웃음 한번 짓고 그만인 부류다.

3. 다군의 경우 : 정부가 똑똑하여 피해를 예방한 케이스다.
그래서 정부는 엘리트 집단이다.
뭔 말인고 하고하니 (정확하진 않지만) 2003년도 경 주택담도 대출가능 비율을 60%로 확 줄여놓았다(법으로)
즉 매매가 2억이라 가정하면 : 대출가능 비율 60% 1억2천만원 이 1억 2천만원에서 또 전세보증금(방1.5개) 2400만원 감액
즉, 2억짜리 아파트 대출은 최대 9600만원 한도 내에서 만 가능토록 법으로 규제해 놓음(정책입안자의 기가 막힌 선경지명) 무리한 대출로 은행도, 개인도 파산하는 경우가 없도록 미리 막음.
그래서 다군의 경우 : 최고 매매가의 45%이상 담보대출이 불가능 하여졌다 (은행도 안전, 개인도 안전)

다군의 경우 : 2억5짜리 아파트를 1억2천만원 만 대출가능 하다(2004년도에)
현재 그 아파트는 주택경기 침체로 2억 5천할 것이다.
은행담보 비율은 45% → 45%로 유지 : 대출해준 은행이 비교적 건실 (주택값 50% 하락해도 은행은 본전은 건짐)
연간 대출이자 5,5%(04년도)로 낮아져 이자부담 크게 없음 집값 하락시 부담이 큼, 하지만 소유목적면 크게 문제없음.

- 결론
다군의 경우 : 이자 상승시 및 집값하락시 부담이 큼.
가슴 조마 조마 부류
하지만 소유목적으로 구매시 아무런 문제없음.
현 상황에서도 주택 마련한 경우는 경제적 여력이 있는 부류로 해석됨.(예외는 있으나 소수임)
이시기 시국이 하도 불안정 하여 내가 집을 장만한대도 이리저리 따져보고 이자상황 능력 따져보고 요리재고, 조리재보고 가능하다 계산이 섰을 때 대출 받았을 것이다.
그래서 이 부류도 크게 문제는 없다고 보인다.(예외는 있다 일부)
그리고 주택경기 침체로 주택구입한 경우가 숫적로 많지도 않다.

4. 기타의 경우 : 기타 여러 개인적으로 제2금융권으로 추가 대출을 받은 부류가 있을 수 있으나 이는 수적 그리 많지 않고 큰 영향을 미치지 못할 것이다.
또한 개개인 모두가 다 그렇듯이 특별한 경우가 아니면 내 집을 담보로 그렇게 많이 대출을 받지 않는다. 서민이라면 80%이상...
그런 경우는 극소수 이다.

따라서 현재 부동산에 모두 돈이 묶였있다는 말은 실전감각이 없는 사람들의 이론일수 있다.
위의 가군과 나군의 엄청난 자금동원능력을 무시하면 안될 듯 같다.

실제로 경제가 어려워 돈이 그렇게 없다는데도 시티파크 열풍, 충청권 열풍, 동탄 신도시의 열풍은 어떻게 해석할 것인가?
그들의 막대한 총알(현금)은 어디에서 나왔을까?