부동산 정보포털에서 거래포털로!

우선 새로운 토론방이 만들어 졌군요. 보다 많은 분들이 토론에 참여하여 좋은 의견 나누었으면 좋겠습니다.

우선 관점이 다른 두부류가 있습니다.
돈없거나 집없는 사람들은 토론에 잘 참여할 것으로 보고있습니다. 주로 경청하는 쪽이겠지요.
그러나, 돈있거나 집살려고 기다리는 사람들은 토론에 참여안하거나 집값이 오르지 않는다는 쪽으로 여론은 밀고 가려할 것입니다.
아니면 돈있는 사람들은 지금현재도 급매물 위주로 공략하고 있습니다.

일전에 토론에서 국민의 83%의 자산에 부동산에 올인되었다는 말이 주제가 된 적이 있습니다.
현재의 상황도 크게 변화는 없습니다.
이 비율은 우리나라 소득1만불(많이 잡아줘서)대비 시세는 2만물(적게 잡아줘서)때나 나올법한 시세라는 것입니다.

주식도 내재가치보다 턱없이 내려가기도 하고 올라가기도 하지요. 그것은 관성의 법칙때문에 그렇습니다.
부동산도 그런 경향이 다소 있습니다.

현재 부동산의 급등에 대한 논란은 거슬러올라가면 1980년 후반에 폭등한 아파트를 생각할 수 있습니다.
이때 1,500만원 하는 아파트가 불과 2년사이에 따블도 더 되었습니다.
그 후휴증은 초 장시간 조정을 받았는데 거기다가 IMF까지 터져 일부는 반토막(최고가 대비)되었는데 이후 김대중 대통령때 IMF졸업하고 국내,해회자본가들을 끌어들여 외국돈이 국내 유입되니 금리가 폭락하고 부동산이 급등하여 현재의 시점에 도착했습니다.

그러면 앞으로 부동산 시세는 어떤 변수때문에 어떻게 전개될 것인가가 관점인데 시나리오별 결과를 내 보겠습니다.
반박의 글 찬성합니다. 저도 배워야 하니까요.

1. 현재의 정책기조를 계속 유지하며 자본가들을 유인하지 않는다.
이런 상황이 한시적이라면 몰라도 계속된다면 무리를 하여 투자한 사람은 상당히 고통을 받을 것입니다.
이 부류는 전체 부동산 물량의 약 20%정도 될 것으로 보이며 이 자금중 부실률이 50%라고 봤을 때 최대 전국평균 10%까지 하락할 수 있습니다.
국지적 상승과 더불어 취약한 부동산은 반토막이 나오고 현재의 경매시장도 만만치가 않아요. 거의 반토막난 물량있어요.
평균 10% 하락후에는 거래가 아예 두절되어버리는 아마 다음정권정도 기대하는 수준의 공황이 발생합니다.
신규아파트 분양도 차질을 빚게되고 건설회사 줄도산합니다.
전세값은 연일 하락하여 무주택자 살기는 좋아지지만 돈이 아예 안돕니다.
이 상태로 방치하면 투매에 투매를 부를 가능성도 있습니다.
이런 상황이 왔을때 만약 부양대책을 세운다면 이 모든 폭락부동산은 돈 있는 사람들이 독식하면서 낼름낼름 다 잡아먹을 것입니다.
정부도 이것을 알기 때문에 이 방법은 쓰지 않을 것으로 보입니다.
확률은 매우 적어보입니다.

2. 정부가 계획한 새 아파트 물량을 소화할 수 있을만큼만 부양한다.
이 시나리오는 정부가 부동산 가격하락을 도미노식 폭락으로 인하여 간접자본의 축소를 원하지 않는다고 언급을 했고 신규공급에 현재도 미분양이 발생되어 추가적인 부양내지는 제도개선의 필요성을 느끼고 있는 것으로 보입니다.
이렇게되면 전세값은 소폭하락이 계속되지만 집값은 전국평군 5%이내에서 다시 거래량 상승으로 돌아갈 것입니다.
국지적으로는 상승과 하락이 엇갈리지만 대체로 약보합정도가 됩니다.
강한 반등은 아니고 투매 수준의 급매물은 일시에 소화되는 수준이다.

위의 두 시나리오중 2번으로 진행될 가능성이 많기 때문에 도미노식 붕괴는 없을 것으로 보고 전세만 약세를 계속할 것이란게 우세합니다.

부동산의 가격결정을 이해하기 쉽게 설명하면 대형할인점에 가면 평상시 3000원 하는 것이 세일해서 2,000원 한정판매하면 서로살려고 박터지지요.
비가 많이와 야채가 폭등하면 사먹는 사람 드물지요.
이 원리와 비슷하게 움직입니다.

부동산의 가장 중요한 결정은 시중금리입니다.
표면금리가 명목금리(실제 빌릴수 있는 일반적인 금리)보다 상대적으로 빚을 내서 아파트를 사는게 좋겠다는 생각이 될 정도 하향안정되어 있으면 부동산은 틀림없이 바닥을 찍고 상승을 할려고 요동할 것입니다.

현재 1가구1주택 개념도 외국에는 사례가 드물기 때문에(필리핀은 분양에 관한한 약간 비슷함) 다주택자도 세금만 잘내면 소유가 죄인시되지 않는 시점도 존재할 수 있다는 간주를 해야합니다.

또한 대단지 급매물 위주로 시세보다 많이 낮게나오는 급매물은 구입하여도 무방한 시점이라고 봐집니다.

제한된 시각으로 전 부동산이 회복할 것이라는 생각은 현재로서는 곤란해 보입니다.