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내집마련노하우 게시판에 doo(dwjung) 회원님께서 등록해 주신 글입니다.
-----------------------------------------------------------------------------------------------잘 아시다 시피 주택거래신고지역 지정은 취득.등록세의 실효세율을 3~4% point 인상시키는 효과가 있습니다.
즉, 지방세 과세시가표준액 기준으로 실제가격대비 비율이 30%였다면, 6억짜리 아파트의 경우 매수자 입장에서 과거 6억x30%x6% = 1,080만원 내던 세금을, 6억x100%x6% = 3,600만원으로 내니 2,520만원 정도 투자금액이 증가, 과거 약 2%에서 6%로 약 4% 정도 세율이 상승하는 효과가 있습니다.
이것은 금액상 크기가 집값대비 작아 집값 구입에 큰 영향을 안 줄 것으로 보였고, 초기의 거래급감은 시장의 탐색과정으로 저 개인적으론 생각되었습니다.
그러나 그게 아닌 것 같다고 뉴스가 전하는군요.

그 원인을 생각해 보니,
(1) 과거 행자부 소관으로서, 세금신고하고 추적나온다는 얘기를 들어본 적이 없었으나, 주택거래신고로 인해 거래자 명단이 관리되므로 언제든 국세청의 조사를 받을 수 있다는 불안심리가 해당지역 주택수요자들에게 영향을 주었을 것이다.
(2) 3~4%의 투자비용 증가는 투자자들이 신고대상지역에서 예상하는 NPV를 거의 0로 만들어 버렸을 것이다.
이 둘이 복합적인게 아닌가 합니다.
그럼 이 주택거래신고제와 집값과는 어떤 관계가 있나?
정부 세수측면에서 접근해 봅니다.

올해 법인세가 2조, 선거공약에 의한 세금감면이 7800억, 부가세와 종합소득세 감소로 2조~4조 정도 세수가 감소할 것이고, 이는 전체 세수목표의 2~4% 정도되는 금액이라 합니다.
이는 하반기 정부의 추경예산 편성에 지장을 초래하는 한편, 부동산거래 급감으로 시.구의 세수가 감소함에 따라 지방정부는 중앙정부에 재정지원 확대를 요구할 것이나 중앙정부도 어려운 형편이니 지방정부는 불요불급한 사업확대가 곤란할 것으로 보여 지방정부 예산이 소요되는 재개발.뉴타운사업의 추진은 어려움이 예상됩니다.
결국 정부는 세수확대책으로서 부동산관련법 개정을 통해 실거래가를 통한 양도세 과세를 전국적으로 실시하고 1가구 1주택에 대해서도 양도세를 과세하는 방안, 전국의 부동산취득세.등록세를 실거래로 징수하는 방안을 논의할 것입니다.

건설사 측면에서 보면, 최근 신축아파트, 빌라 등의 공급과잉으로 전세금이 감소하면서(-3.5%), 역전세대란이 일어나고 있음으로 인해 신축아파트에 입주할 이주예정자들이 입주를 지연하거나, 잔금을 납부치 못해 중소형 건설사의 자금부담이 커질 것입니다.
건설사 보유 미분양이 250가구일 경우 100억원이 묶인다고 합니다.
결국, 이러한 미분양, 분양대금 연체는 중소형사를 압박하여 퇴출시키는 요소로 작용할 것입니다.
대기업 역시 미분양으로 사업성이 없다고 판단되는 지역에서의 아파트 분양에 소극적이 될 것이며, 현재의 많은 물량 공급에서 장기적으로는 공급물량 축소로 이어질 것입니다.

한편, 유경험자들에 의하면, IMF 때에도 아파트가격은 신축아파트의 경우 분양가를 하한선으로 형성되었다는군요.
현재 신축아파트 가격을 정점으로 중고아파트 가격이 형성되고 있는 모습으로 보아 아파트가격 하락을 기대하는 것은 어려우리라 보이며, 이것은 세부담 증가를 통한 주택거래 위축, 장기적인 주택공급의 감소요인과 맞물려 집값에 하방경직성을 부여할 것입니다.
다른 측면에서, 일반아파트의 경우 집값이 20~30% 떨어지기 전에 주택구입 대출원리금의 미상환으로 채권금융회사들이 아파트를 경매시장으로 넘길 것이므로 기존 주택시장에서 아파트 가격이 20~30% 하락을 관찰하기는 어려울 것입니다.
다만, 재건축아파트의 경우 집값이 거주가치와 재건축프리미엄으로 구성되어 있다고 볼 수 있어, 재건축 프리미엄이 감소시 동 감소분 만큼 집값이 하락할 소지는 있어 보입니다.

이상 뉴스를 종합하고 의미를 부여해 보고자 날 밤 샜습니다만, 논리의 견고성에 큰 자신은 없네요... 날카로운 아이디어를 더해 주시길...