부동산 정보포털에서 거래포털로!

제 동호회에 올렸던 글인데... 마침 주제가 같아서 이 곳에도 올립니다.
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주택 거래 신고제가 실시된후 한달이 지났습니다.
그 동안 강남구, 송파구, 강동구 및 성남시 분당구 4개 지역에서 실행을 해왔고, 5월 24일자로 용산구와 과천시가 신고제 지역으로 추가 지정되었습니다.
시기적 비수기와 총선 결과, 그리고 주택 거래 신고제의 영향이 어우려저 주택 시장은 침체 일로에 들어 가고 있습니다.
이 제도가 시행중인 강남권은 주택 거래 자체가 거의 되고 있지 않다고 합니다.

그러면 주택 거래 규제 정책으로서의 이 제도의 효과는 과연 얼마나 갈까요?
이 제도는 태생적으로 한시적인 제도입니다.
길어야 몇개월을 넘기지 못하는 제도입니다.
정부에서도 이 한계성을 알기 때문에 이 제도의 확대에 고민하고 있는 것입니다.
그 이유에 대해 살펴보겠습니다.

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< 실거래가 신고제의 속성 >
이 제도의 속성을 먼저 살펴보겠습니다.
이 제도의 핵심은 세제 정책의 일환이라는 것입니다.
이름이 신고제라고 하지만 예전에도 신고는 실명으로 다 했었죠.
주택을 매입했을때 등기를 해왔던 것이랑 다를 바가 없습니다.
굳이 차이를 따지면 등기소와 구청이라는 차이만이 있을 뿐입니다.

그러나 과거와 크게 다른 점은 취득세와 등록세 부분입니다.
과거에는 행자부에서 별도로 정한 기준에 부합하기만 하면 문제삼지 않았기 때문에 실거래가를 신고하지 않고 거래가를 크게 낮춘 등기용 검인 계약서의 금액을 기준으로 취득세와 등록세가 부과되었던 것입니다.

그러므로 이 제도의 핵심은 등기용 검인 계약서를 인정치 않고 실거래가를 모든 과세의 기준으로 삼겠다는 것입니다.
이를 통하여 취득세와 등록세가 자연스럽게 더 인상되는 효과를 가져오게되고, 매수자의 매입 원가를 높이게 되는 것입니다.
즉, 과거에는 100원짜리를 사게되면 2원의 세금만 내면 되어서 매입 원가가 102원이었는데 지금은 6원의 세금을 붙이어 106원로 매입원가가 올라가게 된것 입니다.

이 제도의 흥미로운 점은 지역적으로 선택해서 실행을 할수 있다는 점입니다.
이 점이 이 제도를 부동산 규제책으로 분류시킬수 있는 유일한 특징입니다.
어떤 지역은 시행하고 어떤 지역은 시행하지 않으므로서 약 3~4%의 시장 가격을 왜곡시키는 효과가 있습니다.
즉, 정부에서 강남권등 특정 지역에 보이지 않는 커다란 담장을 치고, 이 곳의 주택을 사려는 사람에게 매입가의 3~4%의 입장료를 추가로 받고 있는 것입니다.
이 3~4%의 차이가 특정 지역에 대한 수요를 매수로 연결시키는 것을 지연시키는 현상으로 나타나는 것입니다.
인기 지역의 매수세를 자제시키는 역차별화가 정부가 노리는 점입니다.

그런데 만약에 이 주택거래 신고제 대상 지역이 확대된다면 어떤 일이 일어날까요?
지금은 강남 3개구와 분당, 용산과 과천등 6개 시/구만 지정되어 있지만, 그 다음에는 서울과 수도권 신도시, 이런식으로 지정 구역이 확대될 수 있을 것입니다.
그때는 모든 곳의 조건이 동일하므로 일부 지역의 역차별화는 일어나지 않습니다.
적용 지역의 확대가 아이러니컬하게도 효과를 반감시키는 역활을 하는 것입니다.

극단적으로 전국이 모두 거래 신고 지역으로 지정된다면 6개 지역 뿐만아니라 어느 지역에서든 집을 마련하는 사람은 모두 고율의 취/등록세를 내야하는 것입니다.
이는 내집을 마련하려는 매수자의 부담만 증가될뿐 특정 지역의 주택 가격 안정에는 전혀 도움이 되지 않습니다.
그러므로 이 제도하에서는 집 없는 사람과 있는 사람의 상황이 더욱 고착화되는 결과를 낳게됩니다.
여기에 주택거래 신고제의 추가 지정은 가격 선도 지역의 집값을 안정시키기 위함이라는 본연의 취지와 모순되므로 주택거래 신고제 지역을 쉽게 확대하지는 못하는 정부의 고민이 있습니다.

그러면 현재 지어되어 있는 6개 지역만을 계속 묶어 두면 어떠한 일이 벌어질까요?
실수요자의 경우 6개 지역의 집을 사고자 할 경우 매입가가 올라가는 입장이므로 이 제도가 이 지역의 진입을 막는 부정적 요소지만, 투자자의 경우, 타 지역 투자보다 수익율이 3~4%가 떨어지게 되므로 이 지역의 투자를 꺼리게 되는 효과가 있습니다.
즉, 이 지역에의 투자가 다른 지역의 투자보다 3~4% 이상의 초과 수익을 거둘수 있을 것이라는 확신이 있는 투자자만이 매입을 시도할 것이기 때문입니다.
주택가 차별화의 주범을 투기 세력의 발호라고 믿는 정부의 시각을 여실 없이 다시 보여주는 대목입니다.

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< 실거래가 신고제에 대한 견해 >
아기곰은 실거래가 신고제를 지지합니다.
그러나 정부의 세수 확대책의 일환으로서 실거래가 신고제를 지지하는 것은 아닙니다.
그것은 모든 행정이나 경제 활동이 투명성과 공정성을 가져야 한 다는 믿음에 기초합니다.
모두가 정확하게 신고를 하고 적정한 세금을 내야 합니다.
누구는 정직하게 신고하고 누구는 요령(?)있게 신고하여 그 요령있다는 사람들이 이익을 취하는 사회는 이미 병든 사회입니다.
정부에서 할일은 그 사회 구성원이 그러한 유혹(?)에 빠지지 않도록 공정한 룰을 만들고 이를 감시하는 것입니다.

시속 100Km/h는 충분히 달릴수 있는 좋은 고속도로에다가 최고 제한 속도를 60Km/h로 지정해 놓았다고 가정해보죠.
어떤 사람은 100Km/h의 속도로 운전을 하는 사람도 있고, 60Km/h의 속도로 운전을 하는 사람도 있을 것입니다.
그런데 70Km/h의 속도로 운전을 하는 차량을 교통 경찰이 단속할때 이 운전자는 아주 억울해 할것입니다.
자기 보다 과속으로 운전하면서도 걸리지 않은 사람이 많은데 자기만 걸리니 한마디로 ‘재수에 없다’라고 생각하고, 단속하는 경찰에게 거칠게 항의를 하거나 몇푼의 뇌물로 매수하려 할것입니다.

누구의 잘못일까요?
남들은 100Km/h의 속도로 운전을 하는데 자신만 잡혔다고 생각하는 운전자일까요?
아니면 생각날때 마다 또는 위에서 지시할때만 단속을 하는 교통 경찰의 문제일까요?
아니면 100Km/h의 속도로 운전이 가능한 길을 60Km/h라고 지정한 교통 당국의 문제일까요?

저는 모두의 문제라고 봅니다.
비현실적인 규정을 만든 정부와 그것의 시정을 요구하지 못하는 사회 구성원과 편의에 따라 단속을 하는 경찰 모두에게 잘못이 있다고 봅니다.
그중에서도 조직화되기 어려운 사회 구성원보다는 정부에 그 책임이 크다고 할수 있습니다.
비현실적인 규정을 만들어 놓고 선택적으로 그 규정을 집행하는 것이 법치가 아닌 인치로 이루어지는 후진국 정부의 전형적인 행태입니다.
법을 지키는 사람은 무력한 사람이고 법을 교묘히 빠져나가는 사람은 요령있는 사람으로 만드는 법은 국민을 불법의 유혹에 빠트리는 악법입니다.

비슷한 예가 ‘세무 조사’라는 것입니다.
물론 선진국에도 세무 조사라는 것이 있습니다만 후진국으로 갈수록 세무조사를 기업에 대한 압박내지는 보복 차원으로 행해지고 있습니다.
가끔 언론 보도를 보면 정부의 시책을 따르지 않을시는 세무조사를 하겠다는 보도를 접하게 됩니다.
물론 세무조사 자체가 장부 압수등 기업의 정상적인 활동을 방해하는 것이기도 하지만 기본적으로 모든 기업들이 불법을 저지르고 있으며, 털면 먼지 없는 기업이 없다는 정부의 그릇된 시각에 기인하는 것입니다.
백번 양보해서 정부의 시각이 맞더라 하더라도 기업들이 불법을 자행하는 것을 알지만 정부에서는 눈을 감고 있었다 것을 정부에서 자인하는 것은 말이 안된다고 봅니다.
불법을 눈감고 있다는 것은 자랑이 아닌데, 전가의 보도처럼 일이 있을때 마다 세무조사를 거론하는 정부를 보면 실소를 금치 못하겠습니다.

본론으로 돌아와서, 주택거래 신고제도 마찬가지 맥락입니다.
국민들이 법에서 정한대로 지키지 않고 실거래가 보다 적은 금액으로 줄여 신고하고 있다는 것을 정부에서 다 알고 있지만 이를 시정하려는 것이 아니라 방조를 하고 있으며, 몇몇 지역만 선택적으로 법을 지키도록 하겠다는 것입니다.
과거에도 정직하게 실거래가를 신고하는 사람들이 있었을 것입니다.
아마도 이분들은 구청에서조차 바보 취급을 받았을 것이라고 추측됩니다.
이러한 비현실적인 법이 국민을 우롱하는 것입니다.

정부에서는 실거래가 신고제가 정착되도록 노력을 하여야 합니다.
국민들도 자기가 거래한 금액이 투명하게 신고되어 과세 자료로 활용되는데 거리낌이 없어야 합니다.
이를 위해서는 비현실적인 세율도 조정되어야 합니다.
취득세/등록세가 몇백/몇천만원이 될 이유가 없습니다.

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< 주택 실거래가 신고제하에서의 실수요자의 대응 전략 >
주택거래 신고제의 대상 지역은 점차 늘어날 전망입니다.
그러면 실수요자의 경우는 어떤 전략을 취하는 것이 좋을까요?

만약에 서초나 양천구를 포함한 주택거래 신고제가 시행되지 않는 서울의 다른 지역이나 분당을 제외한 다른 신도시에 내집 마련을 계획하여 왔던 분이면 가을이전에 그 시기를 잡는 것이 좋을 듯합니다.
반면 신고제가 시행중인 6개 지역에 매수를 할 계획이라면 굳이 서두를 필요 없이 가을 이후를 시기로 잡는 것이 유리합니다.
이 이야기는 이 제도 효과의 수명과 밀접합니다.

주택거래 신고제 자체야 지속되겠지만 그 실효성이 몇달 밖에 유지되지 못하리라고 보는 것은 앞서 지적한대로 신고 지역 지정이 추가될수록 그 약효가 떨어지는 구조적 모순이외에도 하반기로 예정되어 있는 부동산 중개업법 개정과 맞물려 있습니다.

현 정권의 부동산 정책의 행보로 볼때 다음 과제는 실거래가를 기준으로 한 과세 체계의 확립과 1가 구 1주택의 양도세 과세로 보입니다.
정부에서는 그 기틀을 부동산 중개업법 개정에 담으려고 시도할 것입니다.
정부의 의도대로 부동산 중개업법 개정을 통한 실거래가 신고제가 의무화된다면 앞서 말씀드린대로 현재 6개 지역만 시행되는 실거래가 신고제는 사문화되는 것입니다.

실거래제 신고제가 전국적으로 시행되는 효과를 가져오는 중개업법 개정이 현실화된다고 보면 그 이후에는 취등록세율이 소폭 하향 조정될 것으로 보입니다.
그러므로 중개업법 개정의 시기를 가을 경으로 예상한다면 주택 매입가의 측면에서 볼때...
1) 주택거래 신고제가 실시되기 전에 매입하는 것이 가장 비용이 적게들며,
2) 중개업법 개정후 취등록세율이 현실화 되는 시기가 그 다음으로 비용이 적게 드는 시기입니다.
가장 부대 비용이 많이 드는 시기가 그 중간에 걸치는 시기입니다.
그러므로 수요와 공급등 내집마련 시기를 정하는 여러 요소가 있지만 주택거래 신고제만을 따로 놓고 볼때는 6개 지역은 가을 이후, 그 외 지역은 가을 이전이 유리하다고 봅니다.

또 한가지… 만약에 주택거래 신고제가 시행되는 지역에 주택 매입을 하시는 실수요자의 입장에서는 담합에 의해 신고 거래 가격 자체를 내리려는 시도를 절대 하지 않는 것이 좋습니다.
어떤 분을 보면 매입자와 매도자, 그리고 부동산 중개사가 담합을 하여 실거래가보다 적은 가격으로 신고한다면 정부에서도 어쩌겠는가 하는 분들이 있으십니다.
위험천만한 사고입니다.

이 제도는 말 그대로 신고제입니다.
신고된 가격은 기록으로 남습니다.
향후에 실거래가 위주의 양도세 부과제가 시행되고 1가구 1주택에 대한 양도세가 시행된다면 그 부담은 고스란이 현재의 매입자에게 돌아오게 됩니다.
본인이 직접 신고한 것이기 때문에 나중에 신고 내용을 번복을 할수도 없는 것입니다.
적은 이익을 쫓다가 큰 손해를 보는 일이 없도록 주의할 필요가 있습니다.

아기곰 (부동산 컬럼니스트, How to Make Big Money 저자)