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빠른면 이번주 건설 및 조선 구조조정과 퇴출기업 명단이 발표된다.
시공능력 100위 이내의 건설사의 퇴출은 D 건설사 1개 정도밖에 안 나올거란 예상들을 한다. 물론 워크아웃은 10여개사로 압축되어지는 분위기다.

100위 이내에 건설사를 쉽게 칠수는 없다. 금융권과 정부모두 쉽게 정리할수는 없는 구조라서 서로 눈치보기나 떠넘기기 및 책임전가한 부분이 없지 않아 있었을 거란 생각이 든다.

앞으로의 문제는 본격적인 2차 101~300위 사이의 부실 건설사 정리다. 100위 이내의 결과 같이 나올수는 없을것이며 본격적이 폭풍이 어느정도 예견되 있다.

눈 감아 주고 싶어도 정리할수 밖에 없는 건설사들이 너무 많아 칼을 안 될수가 없는 지경이며, 당장 어려움은 있겠지만 한번은 정리하고 가야할 숙제가 아니던가... 1개의 퇴출사로 인해 하청 및 하부조직들이 줄줄이 부도가 날 것이다. 전형적으로 건설업이란게 다른 기업들과의 달리, 매출이 현장에서 발생되며 준공이 되면 현장이 없어지고....매출의 등락이 큰 편이며, 도급에 하도급, 재하도, 등등 전형적인 먹이사슬에서 오는 연쇄 부도로 인한 피눈물들이 눈이 선하다. IMF 때 지켜 보았던 기억이 아직도 생생하다. 60개월짜리 어음이 돌아다니던 IMF 시절, 하청업체는 실적을 따기 위해 그냥 무료봉사하라는거 아니였던가...

경기부양과 동시에 청산하고 가야하는 부실 덩어리 건설시장 그리고 금융권 PF 대출 등등. 아마도 모두들 혼란 스러울 것이다.

이 긴 동면에 시간에도 거래는 안되지만 시장은 바뀌고 있다는 느낌이 강하다.
이미 주택시장은 양극화, 차별화로 점점 고착화 되어간다. 강남도 재건축이나 호가상승이 되고 기존 아파트 들은 별 회복 기미가 안보인다. 그나마 미래가치가 잇는 재건축 아파트들만이 조금 온기가 있다고 해야하나..하지만 그 마저도 그저 온기일뿐 강한 시그널은 보내지 않고 있다. 추격매수 없는 일부 투자자본에 의한 급매물 소진 정도랄까...

지방은 침체의 골이 더욱더 깊어 가는것을 느낄수 있다. 대부분이 100위 이후 건설사들이 미분양 분량이 많고 본격적인 2차 구조조정 들어가면 대부분 수도권 이외의 지역 현장들이 많다고 생각된다. 아무리 중소 건설사라지만 건설사란 명함 내밀기도 민망한 회사들이 앞다투어 PF 대출을 일으켜 난개발을 일삼고, 각종 민망한 작은 회사들이 너두나두 시행해보겟다구 폭탄 돌리기를 했고, 디벨로퍼란 이름으로 활개를 친 인허가 브로커들...아마도 부메랑으로 돌아와 지역경제에 악영향으로 더욱 경기는 나빠질 것인데 무슨수로 지방 건설 시장이 살아날까? 토목공사 위주나 토지시장은 조금 나아질수도 있겠지만 주택시장은 힘들지 않을까 생각된다.

옛부터 사람은 서울로 보내야 한다는 말이 있다.
강남, 강북, 지난 정권이 썻던 이분법적인 편가르기가 아니라
국제 경쟁력 있는 도시로서의 서울을 재무장 한다는 논리가 경제침제에 대한 규제완화와 함께 부동산 활성화란 내포된 의미로서 추진한다는 상징성은 무서운 것이다. 앞으로 서울은 예전에 서울에 비해 10년 후쯤이면 지방도시와의 갭이 한층 심화될 것이다.

요즘 개인적으로 공감이 가는 문장이다. 무엇이든 올라가면 내려가고 다시 올라가려면 시작점이 있다. 주택시장의 경우 서울>강남>재건축 등으로 번지지 않을까 생각된다. 시중에 갈곳이 없는 대기형 자금이나 부양책에서 나온 조기집행 자금, 보상금 들이 조금만 시그널을 주면 바로 시장으로 유입될 자본들이 많다.

시장이 풀리려면, 규제를 풀고, 가수요를 만들고, 상징적인 시그널로 인해 자본가들의 투자성 자본이 먼저 들어와야 실수요시장이 움직인다고 생각한다. 주식이던 부동산이던 늘 그래왔다. 선수들이 식사를 지어놔야 개미들이 들어와 지들끼리 싸우다 아비귀환이 된다. 가장 큰형님 선수는 물론 정부다. 큰형님도 고정수입이 있어야 편안하게 사시기 때문이다. 둘째 형님 부터는 일반계급의 잘나가는 자본가 언니오빠들이다. 통매입이나 사모펀드 같은 것으로 뭉쳐 매입단가를 줄여 노력하시는 분들. 뭉쳐야 사시는 분들이다. 일부 움직임이 있다는 기사들도 가끔 흘러다닌다. 대다수가 힘들고 어려운 시기이지만 모두가 그런것은 아니다. 유동성이 나쁜 시기이지만 가진 사람은 가진사람대로 돈 굴리대가 업서 돈맥경화가 나타난다.


크로스개발정책, 지난 몇년간 경부축이 남북간 개발호재였다면, 이젠 동서간 한강을 사이에 두고 개발축이 그려진다. 현재남아 있는 강남권 재건축은 그리많치 않다. 상징성 있는 몇군데가 끝나면 한강변 강남북 아파트와 강북 용산과 뉴타운들이 향후 가격을 선도 할 것이다. 압구정일대부터 시작한 초고층 개발이 가시화 도리때 그 많은 멸실가구는 일부 강북으로 유입된다. 왜냐면 앞으론 몇년간 강북이 많이 달라져 노무현 정부식의 강남북 편가르기식 시장으로는 단순하게 재편되지 않기 때문이다.

항상 돈은 돌고, 음지가 양지되고 양지가 음지되고,
강북이 뉴타운 지분 가격이 많이 뛰어 거래가 힘들며, 수익성 부분에서도 추가분담금과 매입가격, 이자, 등등 만만치 않아 사업권을 포기하는 사례가 앞으로 좀 많이 늘어날것이다. 왜 그럴까? 서민 입장에서는 원주민 재정착율이 낮아 쫒겨난다고 아우성이다.

반대로 생각해 보면, 개발에서 빨리 수익이 나는 방법은, 일정부분, 투기성 자금이 들어와야 개발은 순조로히 진행 된다는 점이다. 원주민 재정착율만 높인다고 개발의 진행이 순조롭다는 순진한 생각은 버려야한다. 이건 주택 정책과 서민 대책의 문제이지 개발에 대한 경제성하고는 다른 이야기이다. 많이 가지지 못한 사람들, 저가 상품구매고객등이 말이 가장 많다. 오히려 가진사람들 상대로 장사를 해야 덜 피곤하다. 이건 엄밀하게 말하면 사람 문제는 아니다. 귀부인 아줌마가 명품을 살때는 온갖 우아함으로 치장을 하고 현금주고 산다. 절대 깍거나 서비스를 요구하지 않는다. 그런데 이 귀부인 아주머니가 장보러 시장에 가거나 마트에 가면 짠순이 아주멍니가 된다. 즉 일정부분은 시장이 사람을 변하게 한다는 소리다.

호재는 지역을 돌고돈다. 투자자본이 강남 재건축 시장에 기웃거리는것은 이유가 있다. 수익성이 보장되거나 폭탄 돌리기가 가능하여 현금흐름 시점을 잡을수 있기 때문이다. 강남은 인프라가 좋아서만 가격이 크게 오르고 크게 떨어지는 것이 아니다. 투자자본이 들어가고 싶게 만든 시장이기 때문이다. 강북은 아직 이르다. 하지만 앞으로 길지 않은 시간안에 달라진다는걸 느낀다. 호재라는 놈이 돌아다니기 때문이다.

집권 2년차를 맞이하여 물갈이를 단행 하였다. 경기를 살리던 못 살리던간에 할 수 있는 대책은 본격적으로 다 써볼 것이다. 건설경기는 절대 죽일수 없다. 더욱 거품을 만들던간에 일단 살리고 봐야 되는 목적들이 있는 집단들이 있기 때문이다.

앞으로 6월 이후 하반기 서울 시장은 재미 있는 시장이 될수 있다는 생각이 듭니다. 당장 시장의 거래, 가격회복 등의 미시적인 문제가 아닌 시장에 시그널을 준다는 의미로 생각하고 싶다. 시그널을 준다는 것은 큰 의미가 있기 때문.

두서 없는 글 읽어 주셔서 감사합니다. 주절주절 잡담형식으로 쓴 글이니 그냥 큰 의미 두지 마시고요.... 각자 생각들이 있는 거니까요