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열린우리당과 건설교통부가 마련하고 있는 재건축 개발이익 환수제도는 대략적으로,
1. 재건축시 용적률 상승분의 일정비율을 임대주택으로 건설하는 방식
2. 일정기간(예를 들면 사업계획 인가 ~ 준공싯점) 동안 가격상승 분의 일정비율을 부담금으로 부과하는 방식으로 대별됩니다.

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먼저 임대주택 건설방식을 보면...
이 방식은 참여정부의 모토인 소외계층 안배 및 계층간 융합과 코드가 맞는 방식인 것만은 분명합니다만, 현실을 무시한 이상적인 발상입니다.
공공이익의 목적에서 열악한 주거환경개선을 위한 정부주도의 재개발사업 개념을 사유재산의 가치증대를 위한 민간주도의 재건축사업에 억지로 적용을 강제하는 것입니다.
예를 들면 용적률 200%인 100가구의 아파트를 250%로 재건축하고 늘어나는 가구수(25가구 가정)의 20%(5가구)를 임대아파트로 건설한다는 것인데… 일반아파트 120가구에 둘러싸여 살게될 5가구 주민과 그 자녀들이 느끼게 될 위화감을 상상해보셨습니까?
부동산공개념위원회 위원들은 탁상공론만 할 것이 아니라 강남 수서동의 임대아파트 사례 등을 참고하셔서 신중한 결정을 하셔야 할 줄 압니다.
또 한가지 지적하자면 이미 사업승인을 받거나 지구단위 계획이 수립된 재건축단지는 대상에서 제외한다니, 이 또 무슨 형평성 없는 발상입니까?
이는 부동산 가격 폭등의 진원지였던 저밀도 지구 아파트에는 사실상 면죄부, 아니 또다른 특혜를 주는 것 입니다.
부동산가격 앙등을 사전에 차단하지 못한 정부정책 실패의 책임을 이미 큰손들이나 투기꾼이 빠져나가고 집 한칸 넓혀보겠다고 뒤늦게 상투잡은 실수요자들에게 전가하는 행태입니다.

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개발부담금 제도를 보면...
재건축사업의 수익성을 떨어뜨려 가격안정을 도모하겠다는 취지이겠습니다만, 보유과세 강화, 주택거래신고제로 인한 취득, 등록세 폭증, 용적률 규제, 소형평형의무비율 등으로 사실상 현재규정만으로도 재건축 추진은 어렵다고 봐야 합니다.
최근 재건축아파트 가격이 다시 꿈틀거렸습니다만, 잠실 등 사업인가 단지들외에 재건축 초기업체들의 가격은 하향 안정세를 유지하고 있었습니다.
일부 초기단계 업체들의 가격상승은 실수요자들의 주택거래신고제를 피하기위한 매수증대에 따른 영향이었다고 봅니다.
그런데 여기에다 개발부담금까지 부과한다는 겁니까?
예를 들어 재건축 승인싯점에서 30평 아파트를 6억원(기준시가 5.4억원(90%))에 사서 추가부담금 2억원 내고 40평으로 재건축한다고 봅시다. 40평의 시가를 9억원(기준시가 8.1억원)으로 보고 차익 7천만원(=8.1-5.4-2.0)에 대해 30%를 부담금으로 부과한다고 하면 약 2천만원의 추가부담금이 부과됩니다.
즉 금액만으로 보면 크게 영향을 줄 정도는 못 된다는 것이지요.
기존의 제도로도 상당기간 재건축은 불가능한 상황에서 정부가 상징적인 정책을 하나 추가하여 심리적 효과를 주겠다는 의도로 밖에 보이지 않습니다.

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그렇다면 이러한 조치로 초래되는 결과는 무엇이겠습니까?
우선 강남권의 중층재건축 단지는 대부분 버티기를 포기하고 리모델링으로 선회하리라고 봅니다.
즉, 그나마 강남권 신규아파트의 공급원이었던 재건축은 반포, 개포, 가락시영 등 일부 저밀도 대단지의 재건축(이들 마저도 불확실 합니다만)을 끝으로 사라지고 리모델링이 대세를 이룰 것으로 보이며, 결과적으로 공급부족 상황으로 인해 도곡, 잠실지구 등의 신규아파트와 주상복합, 그리고 기존아파트 리모델링 단지 들을 중심으로 또다시 가격 불안상황이 올 가능성이 높다고 봅니다.