부동산 정보포털에서 거래포털로!

글쎄요... 과연 님들 말씀처럼 하락할지 모르겠습니다...

일단, 하락 주장하는 분들중 경제 발전을 위해 하락 주장하는 분들께서는 그 얘기가 맞고 틀리고를 떠나 이상한 분들입니다...
미래 부동산 전망치 얘기하는데 왜 뜬금없이 당위에 대해 말하는지 이해가 가질 않는군요...!
그런분들은 이 토론 주제부터 숙지하세요...^^!

그리고 하락 주장하시는 분들이 주로 드는 논거들에 대해 말씀드리고자 합니다..

1. "우리나라 경제 규모에 비해 부동산 가격이 지나치게 비싸다. - 외국의 예를 들며..."

: 물론 부동산 가격이 우리나라 경제 규모에 비해 비싼건 사실입니다.
인정하죠.. 하지만 이 말씀하시면서 왜 인구 밀도와 좁아 터진 국토는 얘기를 안합니까?
님들이 말씀하시는 경제 규모 되는 외국 예를 가진 국가가 어디어디 인지요?
미국? 프랑스? 독일?
이들 나라 인구밀도가 얼마인지나 아십니까? 미국인구 작년까지 2억 7천만 정도였습니다...
그런데 우리나라에(남한) 비해 국토가 얼마나 큰지 아십니까?
더욱 중요한건 개발이 손쉬운 (물공급이 월활한..) 평야가 얼마나되는지 아십니까?
(우리나라 같이 산이 많은 나라가 어디 있을까요? 미국? 영국? 프랑스? 독일?)
이걸 그냥 단순비교하여 경제 규모에 비해 부동산이 비싸다는 얘기는 웃기는 얘기입니다...!
더욱이 이들 나라들은 국토 인프라 (도로, 상하수체계, 발전, 문화시설 등등등) 들이 골고루 발전되어 있어 지방과 수도간에 차이가 우리나라 처럼 극심하지 않습니다.
때문에 우리나라와 같이 서울 수도권과 지방 산골과의 부동산 차이가 이렇게 극심하게 나지 않는 겁니다.

우리나라도 한번 봅시다.
인구 바글바글한 수도 서울 혹은 그 위성도시에 땅값이 비싸지 인구 없는 시골지역은 부동산 가격이 어떻습니까?
사람이 많이 모여살고 계속 인구가 유입되면 당연히 부동산 가격은 수요초과로 오를수 밖에 없습니다..
그렇다고 직장이 서울이고 모든 문화, 교육, 편의시설이 집중되어 있는 서울을 버리고 공기 좋고 집싸다고 강원도 등지로 가서 살수는 없지 않겠습니까?

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2. 일본의 부동산 폭락...

일본 부동산 가격 폭락한거 인정합니다.
엄청 나게 떨어졌고 반에 반토막 도 더 났습니다..!

그런데 이와 관련하여 2가지를 말씀드리면...
첫째, 일본의 부동산 폭락은 도미노 현상이었고 그 도미노의 첫 블럭은 상업지구 상가 및 오피스 였습니다...!
무리한 부동산 담보 대출이 (실제 기록을 보면 89년 현금 1억엔에 은행동 4~6억 엔을 꾸어 상업용 부동산을 매입하는 경우가 비일비재 하였고 - 여기에는 87년에 있은 일본 금융업법 개정으로 인한 엉성한 금융기관의 창업 유행이 한 몫했습니다. - 얼마지 않아 이러한 과도한 대출로 인한 엄청난 가격 거품으로 (조금한 도쿄 변두리 5층 상가 건물이 그 당시 우리나라 돈으로 200억 정도였음)) 폭락이 은행 담보 부실로 곧바로 이어졌습니다.

이일이 터지자 일본 정부에서는 부동산 담보 여신 비율을 과도하게 축소시켰고 (삼성경제 연구소- "일본의 부동산 폭락의 교훈" 논문 참조) 불에 기름 부은 꼴로 인해 부동산 담보 대출의 부실화 ==> 은행 부실 초래의 악순환이 이어지게 되었습니다.
이 와중에 주택 시장까지 불똥이 튀어 주택시장도 폭락의 길을 걷게된 것입니다...!

또한 90년대 일본 부동산 시장의 폭락은 아날로그 경제를 주도한 일본제조업 경제의 90년대 침체기 도래와 그 맥을 같이 합니다..!
(최근 논문을 보면 91년 본격적인 부동산 폭락 사태가 도래하기전에 이미 일본의 아날로그 제조업 성장의 한계를 예견하는 외국 투자사의 발표가 있었던 것을 알수 있습니다. - 88~89년을 계기로 하여 많은 외국 자본이 일본 제조업체 투자에서 컴퓨터를 위시한 디지털 경제 체제로 급진전하여 변화하는 미국에 다시 투자되는 것을 알 수 있습니다. - 빌게이츠가 전세계 디지털 영웅으로 떠오르는 시기와 같이 합니다.)

일본은 고래로 지진이 많은 나라라 주택 시장등에 대해서는 투자가치를 많이 부여하지 않는 나라 입니다..
물론 미미한 원인 이지만 이러한 점은 일본 부동산 시장에서 주택 시장이 차지하는 비율을 보면 알수 있습니다...

이런 일본 주택 시장의 예와 우리의 주택시장을 바로 비교하며 운운한다는 것은 주변 경제 여건 상황,주택시장 폭락의 원인 분석, 문제점 대처방법의 차이등에서 분석에 문제가 있지 않나 생각됩니다.

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3. 신불자 문제

신불자가 400만이 넘어 섰으니 부동산 수요자가 없다고 하시는 분들이 계십니다...!
그러나 이건 별다른 문제가 안된다고 생각합니다.
만약 신불자가 400만이 넘어 소비가 진작되지 않는다고 말씀하시면 저는 "그렇다"고 동의하겠지만 신불자 때문에 부동산이 폭락할 거라는 말씀은 거의 억측에 가깝지 않나 생각됩니다.

이유는...
예를 들어 신불자중의 대부분이 1천 5백 만원~ 4천만원 미만 (전체 신불자의 70%가 넘는다고 합니다.) 연체자나 보증금 3~4천에 월세 살며 은행에 잔고 2~3천 있는 은행 예금자나 부동산 특히, 본 글에 논의되는 아파트(특히 서울과 수도권) 시장에 있어서 차이가 뭐가 있습니까?

위의 연체자나 월세 예금잔고 보유자나 부동산 특히 서울 수도권 아파트 시장에서 바라볼때는 어차피 구매 가능자가 아닌 동일 부류라고 말씀드리고 싶습니다.
(혹시 해당자들께서는 이 글 보시고 기분 나빠하지 마시길... 님들을 무시하고 업신여겨서 이런글 쓰는건 절대 아닙니다.)

어차피 옛날이나 지금이나 부동산은 돈있는 사람들의 투자 대상물이었지 없는 서민의 구매물은 아니었습니다...(전쟁후 단 한번도...)

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4. 주택 보급율 100% 초과 부분..!

또한 주택 보급율 100% 초과를 말씀하시며 아파트 폭락을 운운하시는 분들이 있는데 이것도 재미있는 얘기가 아닌가 생각됩니다.

정부 발표에 의한 주택 보급율이란 통계치가 저로서는 요즘 경제가 풀리고
있고 좋아지고 있다는 통계청 발표.. 그 이상도 그 이하의 의미도 아니라고 생각합니다. (말도 안된다는 얘기임)

이 주택 보급율 100% 초과 부분에서 재미있는게 "주택의 정의" 입니다.,
아파트는 당연히 포함되며 (임대 등등도 모두) 단독,다가구,근린상가에서 주택 전용부분 또한 모두 포함시키고 다 쓰러져 가는 강원도 산골 주택도 포함시킨다는 겁니다...!

여러분......^^!
이런 기준에 의한 국가 통계를 어떻게 보아야 하겠습니까?
정부가 그렇게 주택 보급율 높다고 자랑하나 님들이 사시는 집 근처에 1년이상 비어있는 아파트가 있습니까?
있다고 해도 그런 아파트 비중이 도대체 전체 아파트 중 몇 %나 됩니까?

이런 주택 보급율이라면 100%가 아니라 150%가 넘어도 의미없다고 생각됩니다.
지금 주택시장을 가만 보십시요!!! 지금 솔직히 주택시장에서 오르는건 아파트나 주상복합 뿐이지 어디 개인주택 혹은 다세대 다가구 주택이 그렇게 폭등하는지요?

주택 투자가치 및 지역 차별화에서 원인을 찾아야 옮지 않나 생각됩니다.
또한 정부도 이런식으로 통계로 국민을 속이는 짓은 그만 두어야 하지 않나생각됩니다... (순전 숫자가지고 국민을 희롱하는 것이라 생각됩니다...)

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5. 인구 증가율 감소....!

이것조차 등장한건........이건 아 예 코미디에 가깝지 않나 생각됩니다.

인구 증가율 감소가 인구 감소입니까? 증가율 감소 입니다. 증가율 감소..
그리고 실제로 이게 수치적으로나마 실제 인구가 줄어들려면 몇년이요?
더욱이 줄어든 인구가 주택시장에 강한 영향을 미쳐 주택 수요를 감소시키기까지 또한 몇년 입니까?

폭락 말씀하시는 님들 평생에 과연 이 효과가 올런지도 의심스럽습니다.
만약 살아 생전 나타나는 효과를 생각하신다면 개인화, 핵 가족화, 자식들의 조기 독립 등으로 인한 주택 수요 확대가 더 빨리 오지 않을까 생각됩니다.....!

기타 여러가지 이유를 말씀하시는데....
이런저런 논문 및 자료를 분석해 보면 대부분 근거가 미미하고 논거가 희박합니다..
또한 특정부분을 지나치게 확대해석하는 부분도 있고...!
이제 더 이상 근거도 없이,본인의 희망사항을 잔뜩 부풀려 얘기하지 말고 정신차리시길 바라며 몇자 적습니다...!