부동산 정보포털에서 거래포털로!

이번 연휴기간동안 갑자기 일본을 가게되어 현지에서 느낀 일본 부동산의 현 상황과 우리 국내 사정을 다소 객관적으로 볼수있어서 몇자 남깁니다.

3일날 도쿄로 출발하여 업무와 간단한 관광을 하고나니 5일 오후시간이 남아서 일본 부동산의 실태는 어떤지 궁금하여 한국의 타워팰리스 같은 주상복합이 있는 롯본기 거리로 가서 가장 먼저 눈에 띄는 부동산 중개소에 들어가 이것저것 물어봤는데 외국인이라 신기해서 그런지 아주 소상히 일본 부동산에 대한 얘기를 해 주더군요.

우선 일본은 우리같은 고급 주상복합을 맨션이라 부르더군요.

땅값이 비싸서 그런지 우리처럼 대단지를 이루는 그런경우는 거의 없고 사무실 빌딩처럼 나홀로 맨션 타워여서 언뜻보면 사무실 빌딩인지 주거형 빌딩인지 구별이 잘 가지가 않읍니다.
요즘 차세대 투자처라고 하는 우리나라의 아파텔이나 주거형 레지던스와 더 비슷하다는 느낌을 받았읍니다.

건물내에 간단한 쇼핑몰이 있고 고급 휘트니스센터 호텔같은 로비를 가진 최근 우리나라 주상복합의 스타일에 대해 신주거지역으로 자리매김해가고 있는 반면 한편에선 거품이다 뭐다해서 말이 많지만 일본에서는 이미 10여년 전부터 이런 주거형태가 생겨나기 시작하여 지금은 상류층이 사는 주거형태로 이미 검증이 끝난듯한 분위기 입니다.

일본의 가장 비싼 주상복합의 현 시세는 평당 4-5천만원으로 아직 우리보단 조금 비싸지만 우리도 거의 이시세에 근접해 가지않나 싶읍니다.
오늘 부동산뱅크 뉴스를 보니 타워팰리스 3차 103평이 40억이 넘게 거래되었다니 우리나라도 평당 4000천만원 시대가 열린 셈이지요.

대체로 고급 주상복합의 형태인 맨션은 땅값이 비싼 부자동네에 몰려 있었고 시세는 평당 3-4천 정도가 일반적이더군요.
우리나라와 또다른점은 분양평수로 값을 매기지 않고 전용면적으로 거래되며 같은 전용면적으로 볼때 우리나라보다 방수가적고 부엌이 대단히 좁으며 화장실과 목욕실이 따로 분리되었다는게 특징입니다.
전용면적이 맞는지 의심스러울 정도로 대체로 우리나라보다 좁다는 느낌을 받았읍니다.

일본 부동산이 왜그토록 하늘높은줄 모르고 치솟다 10년넘게 장기적으로 떨어지기만 하는지 현지사람들 얘기는 이렇더군요.
80년대부터 90년대 초까지 수출실적이 너무좋아 무역흑자는 엄청나게 늘고 시중엔 돈이 넘치며 은행은 어디라도 돈을 대출해줘야 하는 입장이었고 개인은 이돈을 어렵지 않게 대출받아 불패신화라 믿었던 부동산만 사들이고 새로 사들인 부동산을 담보로 또 대출을 받을수 있게되고 그돈으로 또 부동산을 사고...
이런식으로 스스로 거품을 만들다 급기야 평당 1억하는 집이 생겨나게 되었답니다.
90년대 초반이면 우리나라 강남 가장 비싼곳이 평당 천만원이 채 넘지 않았다는걸 보면 얼마나 비쌌는지 미루어 짐작해볼수 있지요.

이후로 경기는 하강곡선을 긋게되고 은행은 과잉되게 대출한 자금을 회수하기 시작했으나 담보로 잡아 놓았던 부동산들이 경매처분으로 홍수처럼 나오자 대출원금에 훨씬 못미치는 가격으로도 팔리지 않으니 은행부실이 눈덩이처럼 늘게되었고 은행은 마침 도미노 게임처럼 도산하고 악순환이 지금까지도 완전히 끝나지가 않았다고 합니다.

대체로 당시의 상투가격에 비해 절반 심한곳은 3분의 1까지 떨어져 있다고 합니다.
지금은 3년전부터 하방경직성을 그리며 보합 상태에서 바닥을 다지는 그런 시기라 합니다.

현재 일본은 돈을 벌어도 투자할곳이 없읍니다.
주식은 40000에서 9000까지 붕괴되었다 12000정도로 회복된 상태고 부동산시장은 우리나라 코스닥 거품이 꺼지면서 코스닥 거지가 많이 생겨난 것처럼 일본은 부동산에대해 알러지 반응을 가지는 사람이 상당히 많다고 합니다.
당시 빚내서 부동산 산 사람들은 대부분 치명상을 입은 셈이지요.
그렇다고 은행은 예금이자가 거의 0%이니 돈벌면 대부분 집의 비밀금고에 현금으로 쌓아 둔다더군요.
현금밖에 믿을게 없다는 그런 사회분위기입니다.
사람들이 돈을 개인 금고에 쌓아두기만 하니 현금흐름이 아주 좋지못하게되고 동맥경화 고혈압등 성인병에 걸린 사람처럼 사회가 활기가 없고 근근히 현상유지해나가는 그런 느낌입니다.

부자들이 소비에 적극 나서게 하기위해 예전엔 대형평수에 중과세를 했는데 요즘은 작은 평수를 중과세하고 대형평수는 세제 혜택을 엄청나게 해줘도 한번 닫힌 지갑은 잘 열리지 않는다고 하네요.
이렇다보니 현금털이범이 극성을 부려 사회문제화되고 나이든 노인중엔 아직도 자기돈가치가 높은 동남아국가로 가서 가정부 몇 데리고 넓은 집에서 노후를 보내러 떠나는 사람도 많이 늘어나고 있답니다.
이렇다보니 20대 젊은이들에겐 미래가 없고 희망이 없읍니다. 우리 20대보다 더 심각하더군요.
사회와 미래에 대해 냉 소적이다 못해 혼자만의 공간으로 자폐처럼 닫혀가는 극단적 개인주의가 팽배해져가고 있다고 느껴집니다.
우리 좋은말로 쿨한 인간을 일본사람 같다고 하는데 여기와서 보니 쿨한게 결코 좋은 모습만은 아니더군요.

점점 일본 젊은이들에겐 열정이 없는 차가운 인간들이 되어간다는거죠. 특히 남자들이...
그렇다보니 박력있는 우리나라 남자가 여기선 여자들에게 인기있고 얼마전 신주쿠 지하철에 몸을 던진 우리나라 청년이 그 사회에선 대단히 충격으로 받아들여 졌다더군요.
현지 젊은이들에겐 거의 상상할수 없는 기대할수 없는 일이라군요.

미래가 없으니 꿈도 없고 낭만도 없나봅니다.
여기 현지 드라마에선 순수한 러브스토리 낭만적인 남녀간의 사랑을 소재로 쓰지않은게 꽤 오래되었다군요.
주로 엽기적인것 비정상적인 불륜 범죄를 다룬내용이 주를 이루다보니 겨울 연가같은 로맨스 드라마가 3-40대 주부들에게 폭발적 인기를 누리게 되었고 내가 오던날 배용준도 입국했는데 공항에서부터 실로 그인기가 대단하더군요.
여기 현지방송도 특집으로 다룰만큼 자주 그내용을 티브에서 볼수 있었읍니다.

10년 전만 하더라도 일본사람 중에 우리나라가 어디에있는지 중국의 변방쯤으로 생각하는 사람이 많았다는데 2002 월드컵 이후로 한국의 인지도가 엄청 높아 졌읍니다.
10년전엔 일본과 한국이 30년 차이난다고 했는데 지금은 10년 정도로 좁혀졌다고 생각합니다.
월드컵때 붉은 악마의 조직적 응원과 광화문 수백만의 관중 열정을 보고 우리나라는 대단히 열정적인 나라 에너지가 넘치는 나라라고 각인된 듯합니다.
현지 티비를 보더라도 우리나라에서 일본 소식을 듣는 것보다 일본에서 한국 소식을 훨씬 많이 다루고 있다는 것을 알수 있읍니다.
심지어 얼마전 교사가 주먹으로 학생때린 몰카가 여기서 방송되더군요.

서울역 노숙자보다 일본역 노숙자 수가 더 많은 것 같고 차들이 저지선을 정확히 지킨다는 것도 웃지못할 헤프닝이더군요.
빨간불인데 무단횡단하는 사람 우리나라 못지않게 많읍니다.
지금 현지 의식주와 관련된 물가는 우리나라 서울의 1.5배 정도인것 같더군요.
16000원 내고 샤브샤브 뷔페를 먹었는데 고기 무진장 먹을수 있고 샤브샤브로 배채우기는 첨이었읍니다.
지하철 가격이 보통 1000원을 넘고 긴구간은 몇천원 하는곳도 많읍니다

어쨌든 현지 일본에서도 2-3년내 급작스럽게 몇배씩 오른 한국 부동산 가격에 대해서 자기들 전철을 밟는것 같다고 우려하는 시각이 지배적입니다.
최고가를 비교해보면 도쿄수준의 거의 80%에 육박하고 있는데 이를 어떻게 받아들여야할지는 각자의 몫인것 같읍니다.
우리는 일본 전철을 밟지않기 위해 부동산 담보대출 비율을 50% 안팎으로 낮춘건 대단히 잘한 일이라 보고 우리는 또 아이엠 에프때 집값이 거의 40% 정도 폭락한 상태에서 오른것이라 더 많이 오른것같은 착시현상도 있지요.

지금도 물가수준이나 경제규모로만 보면 일본에 비해 분명 우리나라 서울 집값은 거의 갈때까지 간 느낌입니다.
10년전만 하더라도 거의 10배 차이이던 양 도시간 격차가 일본이 부동산에 환멸을 느낄정도로 과도하게 추락하여 현재 가격대까지 내려오는 동안 우리는 투자처를 찾지못한 부동자금이 또다른 버블을 향하여 부풀려 지면서 그가격이 거의 비슷한 수준까지 근접하고 있는것 같읍니다.
이러한 꽃의 만개는 너무도 화려하여 대부분 그 향기에 취해, 색깔에 반해 떠나야 할 시기를 놓지는 경우가 대부분이죠.
주식이 정점에 오를때 소팔고 논판돈이 주식시장에 흘러 들어오듯이...

그렇다면 98년 IMF 바닥에서 올라오기 시작한 이번 부동산 랠리의 끝은 과연 어딜까요?
작년까지 5년동안 줄기차게 오르기만 했는데 주식도 그렇지만 부동산도 탄력받아 올라가면 어느 누구도 상상치 못한 곳까지 갔다가 붕괴되는게 아니냐는 느낌이 들고 현재 우리나라 부동산은 좀더 부풀려지는 여력이 있는듯 합니다.

그렇다고 아무리 부풀려 져도 타워팰리스가 동경 롯본기 초고층 맨션보단 더 비쌀순 없으니 글쎄 동경 집값보다 거의 같아지거나 살짝 추월했다는 소식이 나오면 비로소 거품붕괴의 사회적 인식이 싹틀지....
그 이후가 두렵네요.....